Kaupunkisuunnittelulautakunnan lupajaosto
Pöytäkirja 16.06.2022/Pykälä 70

286/10.03.00/2022

Kaupunkisuunnittelulautakunnan lupajaosto 07.04.2022 § 41

 Rakennuspaikka

Hiittinen, kiinteistö Hormaranta 444-405-1-288, os. Veräjäranta. Suunniteltu omakotitalo si­jait­see noin 31 metrin etäisyydellä Hormajärvestä. Kiinteistön pinta-ala on 4770 m². Rakennuspaikka si­jait­see MRL 72 § 1. momentin mu­kai­sel­la ran­ta­vyö­hyk­keel­lä.

Käytetty rakennusoikeus

Kiinteistö on rakentamaton. Kiinteistölle on myönnetty 12.11.2020 (§ 415, lupanro 20-0455-R) rakennuslupa 197 k-m²:n suuruiselle omakotitalolle. Rakennus sijaitsi rakennusluvan asemapiirustuksen mukaan noin 70 metrin etäisyydellä rantaviivasta. Rakennustöitä ei aloitettu, koska hakijat haluavat siirtää rakennuksen lähemmäksi Hormajärveä, mikä edellyttää poikkeamisluvan.

Rakennustoimenpide

Omakotitalo (200 k-m², kerrosluku I½). Rakennusjärjestyksen mukainen ra­ken­nus­oi­keus on 477 k-m².

Kaavoitustilanne

- Uusimaa -kaava: kulttuuriympäristön tai maiseman vaalimisen kannalta tärkeä alue.
- Taajamaosayleiskaava (kaupunginvaltuusto 10.10.2012 § 84): erillispientalojen asun­to­alue (AO2). Alue on tarkoitettu asemakaavoitettavaksi pääasiassa erillispientalojen ra­ken­ta­mi­seen. Asemakaavoituksen yhteydessä on varmistettava riittävät viheralueet ja -yhteydet sekä toimivat kevyen liikenteen yhteydet joukkoliikennepainotteiselle ka­dul­le/tiel­le.
- Alueella on vireillä L21 Rajaportin asemakaavan laatiminen. Asemakaavan laatiminen on tullut vireille vuonna 2005. Ehdotusvaiheen kaavakartta asiakirjoineen on hy­väk­syt­ty kau­pun­gin­hal­li­tuk­ses­sa 4.8.2008 § 266, jonka jälkeen kaavaehdotus on pidetty jul­ki­ses­ti nähtävillä
6.10.- 4.11.2008 välisenä aikana. Edellä mainittujen kä­sit­te­ly­vai­hei­den jäl­keen L21 Rajaportin asemakaava ei ole edennyt. L21 Rajaportin asemakaa­va­eh­do­tuk­ses­sa kiinteistö on osoitettu erillispientalojen korttelialueeksi (AO). Erillispientalojen kort­te­li­alu­eel­le voidaan rakentaa yksi- tai kaksiasuntoisia pientaloja (omakotitaloja) asu­mis­tar­koi­tuk­siin. Tontille on varattava vähintään kaksi autopaikkaa asuntoa kohti. Tontille 12 on osoitettu yksi ohjeellinen omakotitalon rakennusala.

Rakentamisrajoitus

1. Rakennuspaikka sijaitsee rantavyöhykkeellä.
Vesistön ranta-alueeseen kuuluvalle rantavyöhykkeelle ei saa rakentaa rakennusta il­man ranta-asemakaavaa tai oikeusvaikutteista yleiskaavaa (MRL 72 § 1. mom.).
2. Rakennuspaikan pinta-ala.
Rakennuspaikan on oltava pinta-alaltaan vähintään 5000 m² (RakJ 23.1 §). Rakennuspaikan pinta-ala on 4770 m².

Toimivalta

- Kunta voi erityisestä syystä myöntää poikkeuksen tässä laissa säädetyistä tai sen no­jal­la annetuista rakentamista tai muuta toimenpidettä koskevista säännöksistä, mää­räyk­sis­tä, kielloista ja muista rajoituksista (MRL 171 § 1. mom.).
- Lohjan kaupungin hallintosäännön 5 luvun 31.2.2 §:n kohdan 3 mu­kaan val­mis­te­lus­sa kielteiseksi arvioitujen maankäyttö- ja rakennuslain 171 §:n mukaisten poikkeuksien rat­kai­se­mi­nen kuuluu ve­to­voi­ma­lau­ta­kun­nan lupajaoston toi­mi­val­taan.

Lisätiedot kaavoitusinsinööri Pertti Piirilä, pertti.piirila@lohja.fi

Oheismateriaali - kartat
- asemapiirustus
- L21 Rajaportin asemakaavaehdotus 16.6.2008
- taajamaosayleiskaava
- luvan hakijoiden perustelut
- Uudenmaan ympäristökeskuksen poikkeamispäätös 22.10.2001
- Helsingin hallinto-oikeuden päätös 20.12.2002
- Uudenmaan ympäristökeskuksen poikkeamispäätös 14.8.2003
- kaavoitusinsinöörin poikkeamispäätös 16.5.2018 (§ 22)
- rakennuslupa 12.11.2020 (§ 415, lupanro 20-455)
- rakennusten sijainnit
- Hormajärviyhdistyksen lausunto
- lupahakemus

Liite Lupapäätös 444-405-1-288

Esittelijä Kaavoituspäällikkö Koivula Iiris

Päätösehdotus Kaupunkisuunnittelulautakunnan lupajaosto hylkää MRL 171 §:n 2. momentin nojalla liitteenä olevan lupapäätöksen mukaisesti haetun poikkeamishakemuksen.

Vastaesitys Kari Kyttälä esitti Marko Suuripään kannattamana seuraavan vastaesityksen:

 "Pykälän 5 osalta esitän, että haettu poikkeamislupa myönnetään vuoden 2018 poikkeamisluvan perusteluin."

Äänestys Puheenjohtajan esityksestä äänestys suoritettiin sähköisenä äänestyksenä siten, että esittelijän päätösesitystä kannattaneet äänestivät JAA ja Kari Kyttälän vastaesitystä kannattaneet EI.

 JAA 3 ääntä (Marika Heinonen, Tiina Liimatainen, Rolf Oinonen)

 EI 2 ääntä (Kari Kyttälä, Marko Suuripää)

Päätös Kaupunkisuunnittelulautakunnan lupajaosto päätti äänin 3-2 hyväksyä esittelijän päätösesityksen.

Kaupunkisuunnittelulautakunnan lupajaosto hylkää MRL 171 §:n 2. momentin nojalla liitteenä olevan lupapäätöksen mukaisesti haetun poikkeamishakemuksen.

Liite 1 Lupapäätös 444-405-1-288
 

Täytäntöönpano ote: hakija

Kari Kyttälä jätti eriävän mielipiteen.

Lupainsinööri Sini Honkonen poistui kokouksesta asian esittelyn aikana

 klo 15.56.

------------------------------------ 

Kaupunkisuunnittelulautakunnan lupajaosto 16.06.2022 § 70

 Luvan hakijat ovat 2.5.2022 päivätyllä valituksellaan hakeneet muutosta kaupunkisuunnittelulautakunnan lupajaoston 7.4.2022 § 41 tekemään poikkeamispäätökseen. Helsingin hallinto-oikeus pyytää antamaan lausunnon 30.6.2022 mennessä.

Valitus (tiivistelmä):

"Valittajat vaativat, että hallinto-oikeus kumoaa edellä viitatun kaupunkisuunnittelulautakunnan lupajaoston 7.4.2022 tekemän päätöksen sen johdosta, että valittajien poikkeamishakemus on MRL:n säännösten mukainen ja poikkeamislupahakemuksen myöntämisen edellytykset täyttyvät. Asia tulee palauttaa Lohjan kaupunkisuunnittelulautakunnan lupajaoston ja muiden poikkeamisluvan valmisteluun osallistuvien viranomaisten käsiteltäväksi. Lisäksi valittajat pyytävät hallinto-oikeudelta kannanottoa, mikäli uusi poikkeamislupa on ylipäänsä tarpeen asiassa rakennuspaikan muutokselle kuten kunta on ohjeistanut vai olisiko mahdollista ratkaista asia myös olemassa olevaa lainvoimaista rakennuslupaa muuttamalla huomioiden kiinteistölle jo aiemmin myönnetty poikkeamislupa.

Valittajat katsovat, että poikkeamiselle on esitetty erityisiä syitä ja, että uuden omakotitalon rakentaminen haetulle paikalle ei aiheuta haittaa kaavoitukselle, kaavan toteuttamiselle tai alueiden käytön muulle järjestämiselle. Kaavoittaja on ilmoittanut perusteeksi, että rakentaminen saattaa haitata vireillä olevan kaavan laadintaa tai sen toteuttamista. Valittajien mukaan kaavoittaja ei kuitenkaan ole kyennyt osoittamaan väitteensä tueksi, miten nyt haettu rakentaminen vaikeuttaisi pientalojen asuinalueeksi kaavaillun alueen kaavoittamista verrattuna jo aiemmin luvan saaneeseen rakennuspaikkaan nähden ja siten päätös tulisi kumota. kaavahankkeen mahdollinen eteneminen on myös epävarmaa ja sen aikataulusta ei osata sanoa mitään. Kaavahanke on jo ollut vireillä 17 vuotta ilman mitään edistystä. Nähdäksemme rakentamisen alueella tulisi silti olla poikkeamisluvalla ilman kaavaa varsinkin, kun rakentamiselle hakijakiinteistöllä on olemassa erityiset syyt (kuten jo aiemmassa poikkeamisluvassa on päätetty) ja nähdäksemme rakennuspaikan siirto tällä poikkeamisluvalla monella tapaa parantaisi kiinteistön ja alueen tarkoituksenmukaista käyttöä ja vähentäisi tarvetta puuttua ympäristöön ja luontoon, kun rakentaminen tapahtuisi yhtenäisessä linjassa muiden alueen rakennusten kanssa luontaisella rakentamiseen soveltuvalla tasanteella."

Kaupunkisuunnittelulautakunnan lupajaoston 7.4.2022 § 41 esittelijän päätösehdotuksen mukainen hyväksytty lupapäätös oli perusteltu seuraavasti:

Kaavan laatija katsoo lausunnossaan, että Rajaportin alueen rakentaminen tulee ratkaista asemakaavalla. Hakemuksen mukainen rakentaminen voi haitata vireillä olevan asemakaavan laadintaa ja toteuttamista. 

Lupaharkinta ei voi perustua kaavaratkaisuun, mikä ei ole lainvoimainen. Keskeneräisen L21 Rajaportin asemakaavaehdotus on laadittu vuonna 2008 ja sen kaavaratkaisu tulee arvioida uudelleen ennen asemakaavan hyväksymiskäsittelyä. Kiinteistöä koskeva kaavaratkaisu ei ole MRA:n 37 §:n mukaisesti kiinteistöteknisesti toteutettavissa.

Kaavoittamattomalla rantavyöhykkeellä uudisrakentamisen arvioinnin tulee perustua maankäytöllisen tarkastelun lisäksi mm. emäkiinteistötarkasteluun ja rantarakentamisen mitoitukseen. Luvan myöntämisen edellytyksiä on lisäksi erityisesti arvioitava kaavojen sisältövaatimusten kautta (MRL 73 § 1. momentti, kohta 3). Lisäksi rakentamisessa on katsottava, että se vastaa Lohjan kaupungin osayleiskaavoituksessa yleisesti sovellettuja mitoitusperiaatteita.

Emäkiinteistön rannan teoreettinen rantarakentamisen mitoitusluku ylittyy tälläkin hetkellä huomattavasti.

Suunnitellun rakentamisen ei voida katsoa täyttävän MRL 73 §:n 1. momentin kohdan 3 vaatimusta: "ranta-alueille jää riittävästi yhtenäistä rakentamatonta aluetta."

Ensimmäisessä poikkeamispäätöksessä ei oltu huomioitu rantarakentamisen mitoitusta, eikä hakemusta oltu tarkasteltua MRL 73 §:n 1. momentin kohdan 3 sisältövaatimusten kautta.

Suunnitellun rakentamisen ei voida katsoa vastaavan Lohjan kaupungin osayleiskaavoituksessa yleisesti sovellettuja mitoitusperiaatteita.

Asemakaavaehdotuksessa ei ole osoitettu yhtään uutta rantaan rajoittuvaa rakentamatonta tonttia, joille olisi osoitettu ohjeellinen rakennusala.

Korkeimman hallinto-oikeuden ennakkopäätöksessä (vuosikirjapäätös) KHO:2013:4 todetaan mm. seuraavaa: "Rantarakentamisen sääntelytarvetta on perusteltu luonnonsuojelullisilla syillä ja rantojen kestävän käytön turvaamisella. Sään­te­lyn tavoitteena on ollut varmistaa kaikenlaisen uudisrakentamisen suun­ni­tel­mal­li­suus ranta-alueilla."

Asemakaavassa voidaan sallia tiiviimpi rakentaminen rantavyöhykkeelle, mutta vanha keskeneräinen asemakaavaehdotus ei ole peruste rakentaa vallitsevaa käytäntöä tiiviimmin ranta-alueelle.

Helsingin hallinto-oikeus katsoi perusteluissaan mm., että rakennus voidaan sijoittaa asemakaavaehdotuksen mukaisen tontin 12 rakennusalalle. Hallinto-oikeuden perustelut eivät siis koske rakennuksen sijoittamista muulle kaavaehdotuksen alueelle. Tontille 11 on osoitettu kaksi rakennusalaa, jotka ovat olemassa olevien asuinrakennusten kohdalla. Hallinto-oikeus totesi päätöksessään mm. seuraavaa: "Uuden omakotitalon rakentaminen haetulle pai­kal­le ei aiheuta haittaa kaavoitukselle, kaavan toteuttamiselle tai alueiden käytön muul­le järjestämiselle."

Koko Hormajärven ranta-alueet on jo nyt rakennettu niin tiivisti, että uusille rakentamattomille kiinteistöille ei voida myöntää uusia poikkeamislupia. Olemassa olevan asuinrakennuksen korvaaminen on kuitenkin mahdollista.

Suunniteltu rakentaminen ei ole maanomistajien yhdenvertaisen kohtelun periaatteiden mukainen, koska saman asemakaavaehdotuksen AO -tontille haetut kaksi omakotitalon hakemusta hylättiin 23.9.2021.

Kaupunkisuunnittelulautakunnan lupajaostossa 7.4.2022 § 41 tehty vastaesitys:

"Pykälän 5 osalta esitän, että haettu poikkeamislupa myönnetään vuoden 2018 poikkeamisluvan perusteluin."

Vastine valituksesta:

- Valituksen kohdassa 3.1, perustelut todetaan mm. seuraavaa:

"Valittajan käsityksen mukaan uusi rakennuspaikka nimenomaisesti ja tarkemmin kuin aiempi rakennuspaikka täyttävät edellä mainitut lähtökohdat. Uusi rakennuspaikka sijaitsisi edelleen vähintään 30 metriä rantaviivasta."

Ympäristölautakunnan 9.11.2000 § 323 puoltamassa poikkeamishakemuksessa omakotitalo sijaitsi noin 83 metrin etäisyydellä rantaviivasta ja 12.11.2020 myönnetyssä rakennusluvassa rakennus sijaitsi noin 70 metrin etäisyydellä rantaviivasta. Asemakaavaehdotuksen mukainen ohjeellinen rakennusala sijaitsee noin 75 metrin etäisyydellä rantaviivasta.

16.5.2018 § 22 myönnetyn poikkeamispäätöksen asemapiirustuksessa oli harhaan johtavasti seuraavat etäisyydet rantaviivasta: "min. 31 m rannasta" ja sen yläpuolella etäisyys 46 m. Poikkemislupa myönnettiin asemapiirustuksen ja asemakaavaehdotuksen mukaisille rakennusaloille.

- Valituksen kohdassa 3.2.1, Hormajärvi-yhdistys ry todetaan seuraavaa:

"Yhdistyksellä ei ollut asiaan huomautettavaa."

Hormajärvi-yhdistys ry antoi lausunnossaan Hormajärven vesistön suojelemiseksi ohjeita ja suosituksia.

- Valituksessa ei ole huomioitu MRL 73 §:n kohdan 3 sisältövaatimuksia ja yleiskaavojen laadinnassa käytettyjä mitoitusperiaatteita.

Emäkiinteistötarkastelu ja rantarakentamisen mitoitus:

Suunnitellun rakentamisen ei voida katsoa vastaavan Lohjan kaupungin osayleiskaavoituksessa yleisesti sovellettuja mitoitusperiaatteita. Mitoitusperiaatteiden mukainen suositus mitoitusluokassa III emäkiinteistön pinta-alalle 2-3,99 ha rakentamismahdollisuuksien enimmäismäärälle on 1.

Emäkiinteistön kiinteistöllä 444-405-1-204 sijaitsee kaksi omakotitaloa, joten rannan teoreettinen ran­ta­ra­ken­ta­mi­sen mitoitusluku haettava omakotitalo huomioon ottaen on noin 13,6 as.rak. / muunnettu ran­ta­ki­lo­met­ri. Rakennuspaikkojen lukumäärä rantakilometriä kohden ei kuitenkaan saa olla neljää viittä enem­pää.

Maankäyttö- ja rakennuslaki 73 §:

"Ranta-alueiden loma-asutusta koskevan yleis- ja asemakaavan erityiset sisältövaatimukset

Laadittaessa yleiskaavaa tai asemakaavaa (ranta-asemakaava) pääasiassa loma-asutuksen järjestämiseksi ranta-alueelle on sen lisäksi, mitä yleis- tai asemakaavasta muutoin säädetään, katsottava, että:

3) ranta-alueille jää riittävästi yhtenäistä rakentamatonta aluetta."

Lisätiedot kaavoitusinsinööri Pertti Piirilä, pertti.piirila@lohja.fi

Oheismateriaali - lausuntopyyntö koskien valitusta lupajaoston päätöksestä 7.4.2022 § 41
- valitus
- lupapäätös 7.4.2022 (§ 41)
- kartat
- asemapiirustus
- L21 Rajaportin asemakaavaehdotus 16.6.2008
- taajamaosayleiskaava
- luvan hakijoiden perustelut
- Uudenmaan ympäristökeskuksen poikkeamispäätös 22.10.2001
- Helsingin hallinto-oikeuden päätös 20.12.2002
- Uudenmaan ympäristökeskuksen poikkeamispäätös 14.8.2003
- kaavoitusinsinöörin poikkeamispäätös 16.5.2018 (§ 22)
- kaavoitusinsinöörin poikkeamispäätöksen 16.5.2018 (§ 22) asemapiirustus
- rakennuslupa 12.11.2020 (§ 415, lupanro 20-455)
- rakennusten sijainnit
- Hormajärviyhdistyksen lausunto
- lupahakemus 

Esittelijä Kaavoituspäällikkö Koivula Iiris

Päätösehdotus Kaupunkisuunnittelulautakunnan lupajaosto esittää lausuntonaan Helsingin hallinto-oikeudelle, että valituksessa ei ole tullut esille mitään sellaista, mitä ei ole ollut tiedossa päätöstä tehtäessä, joten valitus tulee aiheettomana hylätä.   

Päätös Kaupunkisuunnittelulautakunnan lupajaosto päätti esityksen mukaan.

Täytäntöönpano ote: Helsingin hallinto-oikeus

------------------------------------