Kaupunkisuunnittelulautakunta
Pöytäkirja 16.08.2022/Pykälä 113

110/10.00.02/2022

Kaupunkisuunnittelulautakunta 16.08.2022 § 113

 Lohjan kaupunki on 20.2.1973 allekirjoitetulla maanvuokrasopimuksella maanvuokrannut silloiset Anttilan kaupunginosan korttelin 19 tontit 1 ja 2, nykyään tontti 6 pinta-alaltaan 2788 m², Linnaistenhovin senioritaloyhdistys ry:lle ajalle 1.1.1973 - 31.12.2023. Maanvuokralaisen nimiasu oli 30.9.2013 saakka Lohjan seudun vanhusten ja eläkeläisten Palvelutaloyhdistys r.y. Olemassa oleva asuinrakennus, 2772 k-m², on valmistunut 1975.

 Oleva tontti nro 6 on lohkottu 19.12.2009 käytännössä yhdistämällä vanhat tontit 1 ja 2. Erillinen sitova tonttijako tuli voimaan 17.12.2009. Voimassa oleva asemakaava on tullut voimaan 30.6.1980 asemakaavanmuutoksena nro 200 ja erikseen määräykset. Tontin käyttötarkoitusmerkintä asemakaavassa on AK eli asuinkerrostalojen korttelialue. Rakennusoikeus on 2788 k-m² (e = 1.00).

 Maanvuokrasopimuksen uusiminen on vuoden 2021 puolella tullut esille sekä tonttipalveluissa että maanvuokralaisella itsellään. Maanvuokralainen on lähivuosina tekemässä peruskorjausta kylpyhuoneremonttina, joten se tarvitsee voimassaolevan pitkän maanvuokrasopimuksen mm. luoton vakuudeksi. Toki maanvuokrasopimus tulisi uusittavaksi jo muutenkin.

 EU:n kielletty valtiontuki on uuden kuntalain (410/2015) myötä tuotu nyt selkeästi koskemaan myös kuntia: § 130. Kyse on siitä, että mikään yksittäinen taho ei saa saada etua muihin toimijoihin nähden. Asiasta on hyvä kooste opinnäytetyönä. Tämä koskee myös maanvuokrausta, esimerkki. Ääritilanteessa saatu etu on perittävissä takaisin maanvuokralaiselta. Määräaikaa sille ei ole vaan se voi tapahtua milloin vain, vaikka tämä maanvuokrauspäätös onkin lainvoimainen.

 Olevan maanvuokrasopimuksen mukainen maanvuokra on 3748,89 € vuonna 2022. Se vastaa pääoma-arvo/hintatasoa 26,89 €/k-m². Tontin arvosta, pelkkä tontti ilman rakennusta, on syksyltä 2021 kaksi (2) ulkopuolista riippumatonta AKA-ammattiarviota, joiden keskiarvo on 768 200 € ja siitä 1. kalenterivuoden maanvuokra on 38 410 € (5 %). Tämä vastaa pääoma-arvona 275,54 €/k-m². Eli maanvuokra on noin kymmenkertaistumassa. Tämän johdosta kaupungin edustajat ja maanvuokralaisen edustajat ovat tavanneet 15.6.2022. Viranhaltijapuolen kohtuullinen ehdotus on, että maanvuokralainen saa maanvuokraan alennusta seuraavasti neljän (4) ensimmäisen vuoden ajan.

  Maanvuokralainen on hyväksynyt tämän ehdotuksen. Maanvuokra-ajan jatko on asumiselle tavanomainen 50 vuotta. Maanvuokralaiselta on oheinen kirje 21.6.2022. Hyvinvoinnilta on oma lausuntonsa 7.7.2022. Mahdollinen pysyvämmän alennuksen antaminen johtaisi todennäköisesti maanvuokran alennuspyyntöihin myös muiltakin saman alan toimijoilta. Maanvuokralaisen yhteisömuoto yhdistys ei ole mitenkään ratkaiseva.

  Tämän kerrostalotontin oleva maanvuokrasopimus on ainoa tällä vuosikymmenellä päättyvä kerros- tai rivitalotontin maanvuokrasopimus keskustassa tai sen lähikehällä. 2030-luvullakin niitä on vain yksi: kerrostalotontin maanvuokrasopimus Lohjan Vuokra-asunnot Oy:lle Suurlohjankatu 28:ssa. Viime vuosikymmenellä näitä päättyviä ei ollut yhtäkään. Tästä (Asemakatu 1, Solbrinken, Anttilan koulun ja Laurentius-salin kortteli) keskustan kaupungin omistamasta kerrostalotontista on marraskuulta 2019 kaksi kansallisen tason ammatti-AKA-arviota, joiden keskiarvo 296,86 €/k-m² kuin tontti olisi rakentamaton. Kokonaisarviot ovat hyvin lähellä toisiaan: 470 000 € ja 480 000 € rakennusoikeudelle 1600 k-m² samalle AK:lle.

 Päätösoikeusperuste on hallintosäännössä 28.4 § kaupunkisuunnittelulautakunta, kohta 1 [sivu 24]. Kiinteistöarvioiden näyttämistä koskee korkeimman hallinto-oikeuden 23.1.2020 antama vuosikirjaratkaisu. Sen mukaan arvioinnin perusteita koskevia tietoja on pidettävä salassa pidettävinä lain viranomaisten toiminnan julkisuudesta (621/1999) § 24 momentin 1 kohtien 17 ja 20 perusteella. Arviot ovat toki nähtävissä luottamushenkilöiden sisäisessä portaalissa. Maanvuokralaiselta oli 22.6.2017 vapautushakemus sen vuoden maanvuokrasta (3459,68 €). Kaupunkikehitysjohtaja hylkäsi hakemuksen päätöksellään 17.8.2017 § 7; vetovoimalautakunta 13.9.2017 § 35.

Lisätiedot maankäyttöinsinööri Riku Korhonen, riku.korhonen (a) lohja.fi,

 p. 044 - 369 4400, 8.7.2022.

Oheismateriaali - kartta [1 sivu],

 - arvio 1 [12 sivua: arvosivu 2 ja 12],

 - arvio 2 [31 sivua: arvosivu 4 ja 24],

 - maanvuokralaisen kirje 21.6.2022 [2 sivu],

 - maavuokrasopimus [7 sivua], ja

 - Hyvinvoinnin lausunto 7.7.2022 [1 sivu].

Esittelijä Maankäyttöjohtaja Puistosalo Pekka

Päätösehdotus Kaupunkisuunnittelulautakunta päättää, että Lohjan kaupunki tekee uuden maanvuokrasopimuksen Anttilan kaupunginosan korttelin 19 tontista 6, 444-1-19-6, pinta-alaltaan 2788 m² Linnaistenhovin senioritaloyhdistys ry:lle ajalle 1.1.2024 - 31.12.2073 elinkustannusindeksiin sidottavalla perusvuosivuokralla 38 410,00 €. Maanvuokrasta on 80 %:n alennus vuonna 2024, 60 %:n alennus vuonna 2025, 40 %:n alennus vuonna 2026 ja 20 %:n alennus vuonna 2027. Muutoin oheisen maanvuokrasopimuksen mukaisesti.

Päätös Kaupunkisuunnittelulautakunta päätti hyväksyä esityksen mukaan.

  Kaupunginhallituksen puheenjohtaja Pekka Luoma poistui kokouksesta klo 17.59 tämän asian käsittelyn aikana.
Yleiskaavasuunnittelija Tiitus Kuisma poistui kokouksesta klo 18.08 tämän asian käsittelyn jälkeen.

Täytäntöönpano ote / sähköposti: maanvuokralaisen edustajat

------------------------------------