Kaupunginhallituksen konserni- ja omaisuusjaosto
Pöytäkirja 02.08.2022/Pykälä 35

957/10.00.02/2022

Kaupunginhallituksen konserni- ja omaisuusjaosto 07.06.2022 § 30

 Sosiaali- ja terveydenhuollon sekä pelastustoimen uudistus pienentää kuntien verotulokertymää merkittävästi. Tämä alentaa pysyvästi kuntien investointikyvykkyyttä. Toimitilainvestointeja joudutaan priorisoimaan jatkossa entistä tarkemmin. Sosiaali- ja terveyspalveluiden uudistamista on valmisteltu pitkään. Tänä aikana kunnat ovat rajoittaneet merkittävästi sote-kohteisiin tehtäviä investointeja, koska uudistuksen vaikutus kuntien toimitiloihin on ollut epäselvä. Hyvinvointialueen toiminnan käynnistyessä ollaan tilanteessa, jossa monet sote-kohteet ovat peruskorjauksen tarpeessa ja samaan aikaan pienenevää investointikyvykkyyttä tulisi kohdentaa kunnan lakisääteisten palveluiden tuottamiseen tarkoitettuihin rakennuksiin, eikä kunnan näkökulmasta ulkoisiksi vuokrauksiksi laskettaviin hyvinvointialueen rakennuksiin.

Investointikyvykkyyden ohella toinenkin seikka kannustaa kuntia tekemään kohteista luopumiseen tähtääviä ratkaisuja sosiaali-, terveys- ja pelastuspalvelurakennusten osalta. Nykyisen lainsäädännön valossa kunnat vuokraavat hyvinvointialueelle nykyisen sosiaali-, terveys- ja pelastuspalveluverkkonsa kokonaisuudessaan ja saa tästä tilakannasta vuokratuloa. Tilanne kuitenkin muuttuu oleellisesti kolmen vuoden siirtymäkauden jälkeen. Hyvinvointialueisiin kohdistuu suuret odotukset toiminnan tehostamisen osalta ja toimitiloilla on tässä keskeinen rooli. Siirtymäkauden jälkeen hyvinvointialueilla on vapaat kädet vuokrata tarvitsemansa toimitilat kunnilta tai yksityisiltä kiinteistönomistajilta. Toimintojen keskittäminen, ajanmukaiset tilaratkaisut sekä kustannustehokkuus ovat todennäköisesti hyvinvointialueiden päätöksenteon tärkeimpiä ajureita. Tällöin on vaarana, että kuntien omistamia ja hyvinvointialueelle vuokraamia toimitiloja jää merkittäviä määriä tyhjilleen. Tätä huomattavaa kiinteistöriskiä tulee pyrkiä pienentämään ennakoivilla toimenpiteillä. Siirtymäkauden jälkeen kuntien hyvinvointialueelle vuokraamia toimitiloja koskee yhtiöittämisvelvoite, eli vuoden 2026 alusta lukien tällaiset kohteet tulee olla yhtiömuotoisesti omistettuja. Mikäli kunta joutuu siirtämään huomattavan määrän rakennuksia kunnan omaan tytäryhtiöön, aiheutuu tästä mahdollisesti huomattava varainsiirtoveroseuraamus. Tästäkin näkökulmasta sosiaali-, terveys- ja pelastuspalvelurakennusten myyminen olisi Lohjan kaupungin edun mukaista.

Edellä esitettyihin perusteluihin viitaten kaupungin tulee valmistella ja toimeenpanna kohdemyynti, jossa sosiaali-, terveys- ja pelastuspalvelukohteita myydään julkisena tarjouskauppana. Jotta myynti voidaan suorittaa lain määräämän ilmoitusvelvollisuusajan puitteissa, myyntiin tulee valita sellaisia kohteita, joihin ei liity myyntiä rajoittavia tai hidastavia tekijöitä.

Konserni- ja omaisuusjaosto päätti huhtikuun kokouksessaan asettaa ohjausryhmän sote-kiinteistöjen yhtiöttämisen valmistelemiseksi.

Kaupungin sosiaali-, terveys- ja pelastuspalvelukohteet on käyty läpi teknistaloudellisella näkökulmalla ja tunnistettu kohteita, jotka kaupunki voisi myydä.

Kohdevalinnan ohella toinen lopputuloksen kannalta tärkeä prosessi on kohteiden laittaminen koreihin. Kohteita ei ole tarkoituksenmukaista myydä yksittäisinä kauppoina, vaan koota koreiksi: Sote-kohteet, Palolaitokset, Pentinkulman hanke ja Soten ARA-kohteet. Kuhunkin koriin kootaan tietyn ostajakunnan näkökulmasta kiinnostavia kohteita. Paloasemat tulee pitää sote-kohteista erillään, koska joidenkin sijoitusrahastojen säännöissä tiedetään olevan rajoittavia ehtoja, joiden mukaan sote-kohteiden omistukseen profiloitunut rahasto ei voi omistaa paloasemarakennuksia.

Lisätiedot Tekninen johtaja Pasi Perämäki, pasi.peramaki@lohja.fi

Esittelijä Kaupunginjohtaja Härmälä Jarkko

Päätösehdotus Kaupunginhallituksen konserni- ja omaisuusjaosto päättää esittää kaupunginhallitukselle, että

1. aloitetaan kohteiden myynti koreittain: Sote-kohteet, palolaitokset, Pentinkulman hanke ja selvitetään ARA-kohteiden myynti;

2. valmistellaan myyntiprosessi neuvottelumenetelyllä tai avoimella kilpailutuksella sekä;

3. selvitetään myyntiasiantuntijaresurssin käyttö (myyntikonsultti).

Päätös Kaupunginhallituksen konserni- ja omaisuusjaosto päätti esityksen mukaan.

Täytäntöönpano Kaupunginhallituksen esityslistalle

------------------------------------

Kaupunginhallitus 20.06.2022 § 212

Lisätiedot Tekninen johtaja Pasi Perämäki, pasi.peramaki@lohja.fi

Esittelijä Kaupunginjohtaja Härmälä Jarkko

Päätösehdotus Kaupunginhallitus päättää, että

1. aloitetaan kohteiden myynti koreittain: Sote-kohteet, palolaitokset, Pentinkulman hanke ja selvitetään ARA-kohteiden myynti;

2. valmistellaan myyntiprosessi neuvottelumenettelyllä tai avoimella kilpailutuksella sekä;

3. selvitetään myyntiasiantuntijaresurssin käyttö (myyntikonsultti).

Esteellisyys Kaupunginhallituksen jäsen Matti Pajuoja oli esteellisenä (yhteisöjäävi, hallintolaki 28 § 1 mom 5. kohta) pois kokouksesta  tämän asian käsittelyn ajan eikä näin ollen osallistunut asiasta käytyyn keskusteluun eikä päätöksentekoon.

Päätös Kaupunginhallitus päätti esityksen mukaan.

Täytäntöönpano tiedoksi tekninen johtaja Perämäki

------------------------------------

Kaupunginhallituksen konserni- ja omaisuusjaosto 02.08.2022 § 35

 Hyvinvointipalveluja tuotetaan kiinteistöissä, joilla on merkittävä tekninen arvo. Monissa kiinteistöissä on niiden sijainti huomioiden näkymä pitkäaikaisena palvelupisteenä. Kiinteistöissä on kiinteistösijoittajan näkökulmasta mahdollisuus pitkäaikaiseen sijoitetun pääoman tuottoon, Pitkäaikaisuuden varmistaminen edellyttää hyvinvointialueen kanssa pitkäaikaisia vuokrasopimuksia. Hyvinvointialueen toimitiloista vastaaville viranhaltijoille on ilmoitettu kiinteistöjen myyntivalmistelusta ja tarpeesta pitkäaikaisiin vuokrasopimuksiin. Neuvottelut vuokrasopimuksista käynnistyvät elokuun loppupuolella.

Huutokauppamenettelyä ei tässä vaiheessa pidetä tarkoituksenmukaisena. Huutokauppa-kanavilla on tällä hetkellä runsasta tarjontaa kuntien kiinteistöistä ja huutokauppahinnat ovat alhaisia. Huutokauppamenettely voi tulla kyseeseen myöhemmin, kun tilojen 3-4 vuoden määräaikaisen vuokrauksen aikana syntyy ratkaisut hyvinvointialueella tilojen pitkäaikaisesta tarpeesta. Tällöin syntyy todennäköisesti tilanne, että kaikkien nyt hyvinvointipalvelujen piirissä olevien kiinteistöjen vuokrasopimuksia jatketa. Kiinteistöjen sijainti, toiminnallisuus ja tekninen arvo vaikuttavat ratkaisuihin.

Myyntivalmistelussa on kartoitettu kiinnostuneita kiinteistösijoittajia ja heidän kiinnostuksensa kohteita. Kartoitus on osoittanut, että sijoittajilla on kiinnostusta hyvinvointialueelle siirtyvistä kohteista.. Kartoituksessa on selvinnyt myös se, että useammassa kunnassa on käynnissä samankaltainen sijoittajien etsintä ja sijoittajat ovat lähestyneet suoraan myö hyvinvointialueita. Myynti voidaan toteuttaa neuvottelumenettelyllä, valitsemalla yksi tai useampia kohteista kiinnostuneita sijoittajatahoja neuvotteluun tai järjestämällä laaja avoin tai rajattu tarjouskilpailu. Myyntiprosessi kesto on useita kuukausia. Kiinteistöjen myynti kiinteistösijoittajille neuvottelumenetteyllä nähdään parhaimpana ratkaisuna.

Kiinteistöjen myynti edellyttää erityistä asiantuntijuutta, jota kaupungin omassa organisaatiossa ei ole käytettävissä. Asiantuntijuutta tarvitaan erikseen valmisteluvaiheeseen ja erikseen myyntiprosessiin.Valmistelussa on selvitetty asiantuntijapalvelun hankinnan menettelyä. Arvio konsulttityön määrästä vaikuttaa hankintalain mukaiseen kilpailutusmenettelyyn. Alle kansallisen kynnysarvon (60.000 €) suuruinen konsultointi voidaan hankkia kevyemmällä tarjouspyyntömenettelyllä, sitä korkeammat konsultoinnit edellyttävät joko kansallisen kynnysarvon tai EU-kynnysarvon (207.000 €) ylittävän hankinnan mukaista menettelyä.

Myyntikohteita selviteltäessä on todettu seuraavaa:
- Kiinteistöissä ARA-kohteita ovat Mäntynummen Petäjäkoti ja Virkkalan Männikkö sekä Lohjan Vuokra-asunnot Oy:n omaistuksessa olevat Kultakartano, Kultakodit ja Niilonpirtti. ARA-kohteissa käyttötarkoituksen ja omistajuuden rajoitukset ovat pitkäaikaisia.
- Palolaitos rakennuksista Tynninharjun ja Karjalohjan paloasemille on rakentamisen yhteydessä saatu palosuojarahaston avustusta. Avustuksen rajoitus omistajuudesta on pitkäaikainen (30v). Omistajavaihdos saattaa johtaa avustuksen osittaiseen takaisin perintään. Ventelän VPKn rakennuksen käynnissä olevaan muutostyöhön on myönnetty palosuojarahaston avustusta, jota vielä ei ole nostettu.
- Virkkalan VPK toimitila sijaitsee rakennuksessa, jossa on asuntoja ja kirjasto, eikä toimitilaa nähdä tässä kohdin tarkoituksenmukaisena myyntikohteena.

Lisätiedot kaupunginjohtaja, Jarkko Härmälä, jarkko.harmala@lohja.fi

Esittelijä Kaupunginjohtaja Härmälä Jarkko

Päätösehdotus Kaupunginhallituksen konserni- ja omaisuusjaosto päättää

1. tehdä kaupunginhallitukselle seuraavan päätösesityksen:

Kaupunginhallitus päättää

1) että eräiden kiinteistöjen myyntivalmistelua varten hankitaan konsultti- ja lakipalvelua, kaupunginjohtaja valtuutetaan tekemään tarvittavat hankintapäätökset ja niitä koskevat sopimukset,

2) että eräiden kiinteistöjen myynti toteutetaan neuvottelumenettelynä myöhemmin valittavan kiinteistösijoittajan tai valittavien kiinteistösijoittajien kanssa, eikä huutokauppamenettelyä tässä vaiheessa käytetä, myyntiprosessiin tarvittava asiantuntemus kilpailutetaan erikseen

3) että kiinteistöjen myynti valmistelua jatketaan myyntikoreittain sotekohteet, palolaitoskohteet, Pentinkulma hanke ja ARA-kohteet mukaan lukien Lohjan Vuokra-asunto Oy:n omistuksessa olevat kohteet. Myös myyntikorin räätälöinti sijoittajien kiinnostuksen mukaan on mahdollinen.

2. tarkastaa pöytäkirjan tämän asian osalta kokouksessa.

Päätös Kaupunginhallituksen konserni- ja omaisuusjaosto päätti esityksen mukaan.

Täytäntöönpano kaupunginhallituksen 8.8.2022 esityslistalle

------------------------------------