Kaupunginhallitus
Pöytäkirja 19.09.2022/Pykälä 281

1057/03.06.02.00/2022

Kaupunginhallitus 19.09.2022 § 281

 Lohjanranta Oy on 4.8.2022 lähettänyt Lohjan kaupungille 200.000 euron suuruisen vahingonkorvausvaatimuksen. Vaatimus käsittää korvauksen vahingosta, joka Lohjanranta Oy:lle on kiinteistökaupan ostajana aiheutunut siitä, että Lohjan kaupunki myyjänä on rikkonut lojaliteettivelvollisuuttaan ostajaa kohtaan 25.8.2021 hakemallaan maanmittaus- ja yksityistietoimituksella. Korvausvaatimus sisältää alustavan arvion ostajalle aiheutuneen vahingon määrästä.

Korvaushakemus on esitetty tämän päätösesityksen liitteenä.

Tausta

Lohjan kaupunki ja perustettavan osakeyhtiön lukuun toimineen Mikko Juhani Laaksosen välinen kauppakirja Lylyisten kartanon kiinteistöistä (444-427-5-22 ja 444-427-5-48) on allekirjoitettu 22.12.2020.

Myyjän, ostajan ja kiinteistöllä toimineen vuokralaisen välillä on ollut erimielisyyksiä liikehuoneiston vuokrasopimukseen liittyen. Osapuolten välillä on lisäksi allekirjoitettu sovintosopimus, jossa osapuolet ovat luopuneet sopimukseen liittyvistä oikeudellisista vaatimuksistaan.  

Kaupan kohteen virheeseen perustuva vahingonkorvausvastuu

Ostajan reklamaatio ja vahingonkorvausvaatimus perustuu kirjelmän mukaan siihen, että myyjä on rikkonut lojaliteettivelvollisuuttaan ostajaa kohtaan hakemallaan maanmittaus- ja yksityistietoimituksella.

Maakaaren 2 luvun 18 §:n mukaan kiinteistössä on vallintavirhe, jos myyjä on ennen kaupan tekemistä antanut ostajalle virheellisen tai harhaanjohtavan tiedon voimassa olevasta kaavasta, rakennuskiellosta.

Käsiteltävänä olevassa tapauksessa perustettavan yhtiön lukuun toimineelle ostajalle on kaupantekotilanteessa annettu ajantasaiset ja riittävät tiedot kaupan kohteesta eritoten alueen kaavoitustilanteesta,  kiinteistöön kohdistuvista rasitteista sekä niiden vireilläolosta kaupantekohetkellä (ks. kauppakirja liitteineen 22.12.2020 (kaupan kohde, kaupan muut ehdot 3, 4, 6 ja 9) ).

Lohjan kaupungin tiedossa ei ole ollut kauppakirjaa allekirjoitettaessa ostajan erityistä käyttötarkoitusta kiinteistölle, johon perustuen Lohjan kaupungille olisi syntynyt velvollisuus oikaista ostajan mahdollisesti virheelliseksi muodostunutta käsitystä kaavoituksen merkityksestä kiinteistön käytölle.

Julkisen vallan käyttöön perustuva korvausvastuu

Vahingonkorvauslain 3 luvun 2 §:n mukaan jukisyhteisö on velvollinen korvaamaan julkista valtaa käyttäessään virheen tai laiminlyönnin johdosta aiheutuneen vahingon. Saman pykälän 2 momentin mukaan yhteisöllä on korvausvastuu vain, milloin toimen tai tehtävän suorittamiselle sen laatu ja tarkoitus huomioon ottaen kohtuudella asetettavia vaatimuksia ei ole noudatettu.
 

 Selvitys kiinteistötoimituksen hakemisesta ja perusteista

Valtuusto voi hallintosäännön mukaan siirtää toimivaltaansa kunnan muille toimielimille sekä luottamushenkilöille ja viranhaltijoille kuntalain 91 §:n 1 momentin mukaisesti.

Lohjan kaupungin hallintosäännön 31.3.1. 6 kohdan mukaisena kaupunginsuunnittelulautakunnan alaisena viranhaltijana kaupungingeodeetin tehtäviin ja ratkaisuvaltaan kuuluu muun ohella kaupungin edustaminen tai kaupungin edustajan määrääminen kiinteistö-, lunastus-, tie- ja muissa kiinteistöjä koskevissa toimituksissa sekä kiinteistötoimitusten hakeminen.

Tässä asiassa kaupungingeodeetti on saadun selvityksen perusteella hakenut maanmittaus- ja yksityistietoimitusta voimassaolevaan ranta-asemakaavan vastaisen kaava-aluetta rasittamaan jääneen toteutumattoman tierasitteen poistamista sekä ranta-asemakaavaan sisältyvän yhteiskäyttöalueen perustamista.

Kaavassa osoitettu kulku sekä kiinteistökaupan kohteena olleelle Lylyisten kartanolle että ns. saunakiinteistölle on kaavassa osoitettu ostajan omistamien maiden kautta.

Kaavan vastainen tierasite sijaitsee suurimmaksi osaksi kaupungin omistamalla kiinteistöllä Uusi-Hontti (444-427-5-49), joka on voimassa olevassa ranta-asemakaavassa merkitty metsätalousalueeksi. Kaavamääräyksen selitteen mukaan alueen hoidossa on otettava huomioon virkistyksen tarpeet, ja että puiden kaataminen on suoritettava erillisen suunnitelman mukaisesti.

Kiinteistö- ja yksityistietoimituksessa 9.8.2022 Lohjan kaupunkia on edustanut kaupungingeodeetti. Toimitusinsinööri on katsonut, että kaupungilla ei ole oikeutta hakea tai saada yhteiskäyttöaluetta perustetuksi. Toimituksessa kuultu yksityinen maanomistaja on ilmoittanut hakevansa kaavaan sisältyvän yhteiskäyttöalueen perustamista.

Kunnan toimivalta kaavoituksessa

Ostaja on tuonut esille myös maankäyttöön ja kaavoitukseen liittyviä väitteitä. Oikeuskirjallisuudessa ja -käytännössä on jo vanhastaan asetettu se reunaehto, ettei maanomistajan kanssa voida sopia kaavan sisällöstä tai sen hyväksymisestä. Asemakaavan laatimistarve taas perustuu maankäyttö- ja rakennuslain 51 §:ään ja tulee arvioiduksi kaavoitusviranomaisen itsenäisessä prosessissa. Mahdollinen kunnan viimekätinen velvollisuus asemakaavan laatimiseen toteutuu ympäristöministeriön valvonnan ja tarvittaessa hallintopakkoprosessin tuella MRL 177 §:n mukaisesti. Kunnan kaavoitusmonopolia ja harkintavaltaa on kuvailtu väljäksi ja laajaksi. Harkintavallan on todettu koskevan myös sitä, missä järjestyksessä kunta haluaa alueitaan kehitettävän, eikä ulkopuolisen tahon ole juurikaan nähty mahdolliseksi puuttua siihen. (ks. tarkemmin esim. Hallberg ym. 2020, MRL 51 §:n selostusosa)

Lohjan kaupunki ei edellä lausuttu huomioiden ole myöskään allekirjoittamallaan kauppakirjalla voinut luopua sille kuuluvasta itsenäisen kaavoitusviranomaisen roolista. Viranhaltijat ovat toimessaan sidottuja lakiin ja hallintosäännön määräyksiin.

Johtopäätökset

Lohjan kaupungin viranhaltija on toiminut lain sekä kaupungin voimassa olevan hallintosäännön mukaisesti sekä toimivaltansa rajoissa hakiessaan sanottua maanmittaustoimitusta. Lohjan kaupunki ei ole siten korvausvelvollinen vahingonkorvauslain 3 luvun 2 §:n mukaisen julkisyhteisön korvausvastuun perusteella eikä Lohjan kaupunki ole myyjänä rikkonut lojaliteettivelvollisuuttaan ostajaa kohtaan myöskään muulla tavalla. Ostajalla on kiinteistökauppaa tehtäessä ollut käytettävissään olennaiset ja riittävät tiedot kaupan kohteena olleesta kiinteistöstä. Kaupan kohdetta ei rasita maakaareen 2 luvun 18 §:n mukainen vallintavirhe tai muukaan virhe.

Reklamaatio on joka tapauksessa tehty liian myöhään. Vahingonkorvausvaatimus on perusteeton eikä vaatimuksessa ole yksilöity mihin ostajan käsitys määrältään 200 000 euron suuruisesta arvonalenemasta perustuu.

Kaupunki ei myöskään voi vaikuttaa siihen, millä tavoin alueen muut maanomistajat päättävät toimia omia oikeuksia ja etujaan valvoessaan. Lähtökohtana julkisessa hallintotoiminnassa on maanomistajien yhdenvertainen kohtelu.

Vahingonkorvausvaatimuksen käsitteleminen

Kaupunginhallituksen päätös ei ole korvausvaatimuksen esittäjää sitova vaan ilmaisee Lohjan kaupungin kannan korvausvaatimuksen johdosta. Päätökseen voidaan hakea muutosta kuntalain mukaisella menettelyllä (oikaisuvaatimus) ja edelleen valituksella hallinto-oikeudelle kuntalain 135 §:n mukaisin perustein. Kysymys vahingonkorvausvelvollisuuden ratkaisemisesta kuuluu yleisenä alioikeutena käräjäoikeuden toimivaltaan.

Lisätiedot Hallintolakimies, Ahonen Juha, juha.ahonen@lohja.fi

Oheismateriaali - kauppakirja liitteineen (ei nettiin)
- sovintosopimus (ei nettiin)

Liite - Lohjanranta Oy selvityspyyntö ja reklamaatio/vahingonkorvausvaatimus

Esittelijä Kaupunginjohtaja Härmälä Jarkko

Päätösehdotus Kaupunginhallitus päättää

1. antaa edellä mainitun selvityksen maanmittaustoimituksen hakemisesta; sekä

2. hylätä vahingonkorvausvaatimuksen edellä esitetyin perustein.

Päätös Kaupunginhallitus päätti esityksen mukaan.

Täytäntöönpano Ote Lohjanranta Oy

Kaupunginhallitus piti kokouksessa tauon tämän asian käsittelyn jälkeen klo 16.48-16.58.
Kaupunginvaltuuston 1. varapuheenjohtaja Riikka Slunga-Poutsalo poistui kokouksesta tauon aikana klo 16.54.

------------------------------------