Kaupunginhallitus
Pöytäkirja 03.10.2022/Pykälä 305

667/10.03.02.02/2022

Kaupunginhallitus 25.04.2022 § 142

 Lohjan kaupunginhallitus on 28.09.2020 pitämässään kokouksessa §266 päättänyt vuokrata Villa Haikarin UllanLinnalle 1 + 1 määräaikaisella vuokrasopimuksella. Aikaisempien kilpailutuksien perusteella Villa Haikarin (markkinaehtoinen) vuokra on ollut 2 000 € / kesäkausi (4kk). Nykyinen vuokraussuhde päättyy 30.8.2022.

 Lohjan kaupungin hallintosäännön (22.2.2021) mukaan;

 Kaupunginhallitus päättää

 1. kiinteän omaisuuden ostamisesta kaupungille valtuuston myöntämien määrärahojen puitteissa,   

 2. kiinteän omaisuuden myymisestä alle 1 milj. €:n kauppahinnalla valtuuston hyväksymien perusteiden puitteissa,

 3. irtaimen omaisuuden hankkimisesta, myymisestä, vuokraamisesta ja muusta käytettäväksi luovuttamisesta tai siirtämisestä toimialalta tai laitokselta toiselle kaupunginvaltuuston vuosittain vahvistamien päätösvaltuuksien rajoissa,

 4. toimitilojen ja alueiden hankkimisesta, osoittamisesta ja luovuttamisesta kaupungin omaan tai ulkopuoliseen käyttöön,

 5. kiinteän omaisuuden, alueiden, rakennusten ja huoneistojen vuokrausperusteista,

 6. kaupungin omistamien maa- ja vesialueiden, rakennusten ja tonttien vuokralle antamisesta viittä vuotta pitemmäksi ajaksi;

 7. vuokrasopimuksessa määrätyn vuokra-ajan pidentämisestä, jos vuokrakohde edelleen annetaan vuokralle ja vuokrasuhteen jatkamisaika ja muut jatkamisen ehdot on vuokrasopimuksessa määrätty.

 Kuntalain mukaan;

 130 §

 Kunnan omistaman kiinteistön luovutuksen tai vuokrasopimuksen markkinaehtoisuuden määrittely. Kunta voi luovuttaa tai antaa vuokralle vähintään kymmeneksi vuodeksi omistamansa kiinteistön kilpailutilanteessa markkinoilla toimivalle tarjouskilpailulla, jolle ei aseteta ehtoja. Tarjouskilpailun on oltava avoin ja siitä on tiedotettava riittävästi.

 Kunnan luovuttaessa tai antaessa vuokralle vähintään kymmeneksi vuodeksi omistamansa kiinteistön ilman 1 momentin mukaista tarjouskilpailua, puolueettoman arvioijan on arvioitava kiinteistön markkina-arvo tai markkinaperusteinen vuokrataso.

 Lohjan kaupunki on teettänyt puolueettoman arvion Villa Haikarin markkinaperusteisesta vuokra-arvosta. Arvioinnissa arvioitiin Villa Haikarin alakerran tilat sekä ulkoterassit. Arvioinnin perusteina olivat kohteen kuvaus, sijainti sekä yleinen että paikallinen markkinatilanne. Arviointimenetelmänä käytettiin liikevaihdon prosentuaalista osuutta vuokraan. Kohteen markkinahintainen vuokra arvioitiin kesäkaudella 2022 nykyisessä käytössään noin (n.13€/neliö) 2200 euroa kuukaudelta, arvion tarkkuus +/- 10%.

 Lohjan kaupungin Trellumin tekemä vuokra-arvio Villa Haikarista on ollut 11,21€/m² (arvio on vuodelta 2016, jossa ei ole indeksikorotuksia huomioitu), joten vuokraksi tulisi 2993,07€/kk.Trellumin vuokra-arvio on laskettu koko Villa Haikarin rakennuksesta, johon sisältyy myös käyttökiellossa oleva yläkerta.

 Lohjan kaupungin tilapalvelut on laatinut Villa Haikariin perustarveselvityksen (PTS). Perustarveselvityksen perusteella Villa Haikarin tarpeita ovat;

 2022

 - Keittiön lattian uusinta (pinnoitus) terveystarkastajan suositus   3000€

 - Välipohjan eristys, energiansäästö kaupungille (talvikuukaudet) 13000€

 - Takaovien ja terassiovien tiivistykset     1500€

 2023

 - laiturin kunnostus (puistopuoli)   30000€

 - alakerran ikkunoiden kunnostus (energiatalous)  10000€

 Tarjouspyyntöä on laadittu siten, että vuokrahinnan pisteytys on 40 % ja laadullinen (tarjoajan liiketoimintakonseptin arviointi) pisteytys on 60 %. Tarjouspyyntöön pyydetään tarjouksia 10 vuodeksi/kesäkaudeksi (vuoden 2033 vuodelle asti), jossa yhden kesäkauden pituus on 5 kuukautta. Tarjouspyyntö tulee olemaan auki 2 viikkoa.

Lisätiedot Yrityspalvelupäällikkö Tapani Tapiola, tapani.tapiola@lohja.fi

 Tilapalvelupäällikkö, Matti Peltonen, matti.peltonen@lohja.fi

Oheismateriaali - Villa Haikarin Tarjouspyyntö
- Villa Haikarin vuokra-arvio
- Villa Haikarin perustarveselvitys

Esittelijä vs. kaupunginjohtaja Puistosalo Pekka

Päätösehdotus Kaupunginhallitus päättää käynnistää Villa Haikarin vuokrauksen kilpailutuksen esitetyn mukaisesti.

Päätös Kaupunginhallitus päätti esityksen mukaan.

Täytäntöönpano ote/email yrityspalvelupäällikkö Tapiola
ote/email tilapalvelupäällikö Peltonen

------------------------------------

Kaupunginhallitus 22.08.2022 § 248

 Elinvoimajohtaja Pekka Puistosalo keskeytti kilpailutuksen 10.06.2022, viranhaltijapäätöksellään § 35/2022. Keskeyttämispäätös tehtiin yläkerran käyttöönoton ja kunnostamisen perusteella. Yläkerran käyttöönotolla ja kunnostamisella on vaikutusta kilpailutukseen ja lopputulokseen, joten keskeyttämispäätös ja tarjouspyynnön uudelleen valmistelu ja avaaminen on perusteltua.

 Yläkerran korjaaminen mahdollistaa aikaisempaa kevät, sekä myöhäisempää syksy käyttöä niin ala- kuin yläkerrassakin.

 Uutta tarjouspyyntöä on valmisteltu uudestaan ja tarjouspyynnön ehtoja on muutettu. Uuden tarjouspyynnön isoimmat muutokset ovat vuokrahinnan pisteytys, joka on nyt 30 pistettä ja laadullinen pisteytys on 70 pistettä. Vuokrahinnan 30 pistettä perustuu alakerran vuokra-arvioon sekä yläkerran investoinnin vuosipoistoon (vuosipoisto on vuokra-aika 6 kuukautta). Alakerran alin mahdollinen vuokrahinta on määritelty vuokra-arvion perusteella 6 kuukaudelle (2 200 €/kk), joka on yhteensä 13 200 €. Yläkerran alin mahdollinen vuokrahinta perustuu alustavaan investointikustannukseen, joka jaetaan 30 vuodella (poistoaika) vuosipoisto 2 449,19 €. Tarjouspyynnön alin mahdollinen 6 kuukauden vuokra on 15 649,19 €/6 kk. Laadullinen pisteytys perustuu tarjoajan liiketoimintakonseptin arviointiin. Tarjouspyyntöä pidetään auki 2 viikkoa.

Lisätiedot Yrityspalvelupäällikkö Tapani Tapiola, tapani.tapiola@lohja.fi

 Tilapäällikkö, Matti Peltonen, matti.peltonen@lohja.fi

Oheismateriaali - Villa Haikarin Tarjouspyyntö (luonnos)

 - Villa Haikarin vuokra-arvio

 - Villa Haikarin perustarveselvitys

 - Villa Haikarin saneeraus ja muutostyölaskelma

Esittelijä Kaupunginjohtaja Härmälä Jarkko

Päätösehdotus Kaupunginhallitus päättää käynnistää Villa Haikarin vuokrauksen kilpailutuksen esitetyn mukaisesti.

Vastaesitys Keskustelun kuluessa kaupunginhallituksen 2. varapuheenjohtaja Taina Lackman teki kaupunginhallituksen jäsenten Markku Saarisen, Heli Saukkolan, Pirjo-Leena Forsströmin ja Matti Pajuojan kannattamana seuraavan vastaesityksen:

"Palautetaan valmisteluun."

Kaupunginhallituksen puheenjohtaja totesi, että keskustelun kuluessa on tehty kannatettu esitys asian palauttamisesta uudelleen valmisteluun, joten puheenjohtaja rajasi puheenvuorot koskemaan asian palauttamista.

Äänestys  Puheenjohtajan esityksestä suoritettiin sähköinen äänestys seuraavasti: ne, jotka kannattavat asian käsittelyn jatkamista äänestävät JAA;
ne, jotka kannattavat asian palauttamista uudeleen valmisteluun äänestävät EI

 JAA: 4 ääntä (Alanne Päivi, Skaffari Laura, Turunen Janne, Uotila Urpo)

 EI: 9 ääntä (Forsström Pirjo-Leena, Lackman Taina, Luoma Pekka, Maittila Hannele, Pajuoja Matti, Saarinen Markku, Sassi Jukka, Saukkola Heli, Sundqvist Kaj)               

 Puheenjohtaja totesi, että äänin 4-9 asia palautetaan valmisteluun.

Päätös Kaupunginhallitus päätti palauttaa asian uudelleen valmisteluun.

Täytäntöönpano tiedoksi elinvoimajohtaja Puistosalo, yrityspalvelupäällikkö Tapiola, tilapäällikkö Peltonen

Kaupunginhallitus piti neuvottelutauon tämän asian käsittelyn aikana
klo 17.35-17.45.

------------------------------------

Kaupunginhallitus 05.09.2022 § 264

 Kaupunginhallituksen 22.8.2022 järjestetyssä kokouksessa esitettiin Villa Haikarin kunnostusta ja vuokrausta kokous- ja juhlatilakäyttöön (vaihtoehto 1). Esityksen mukainen vuokra-aika pidentyy vuosittain kahdella kuukaudella ajalle huhtikuu-syyskuu. Esitys palautettiin valmisteluun niin, että Villa Haikarille voidaan selvittää vaihtoehtoista käyttötarkoitusta majoitusliiketoimintana (vaihtoehto 2). Villa Haikarin yläkerran käyttötarkoituksen ja sitä varten tehtävän muutoksen lisäksi pyydettiin selvittämään mahdollisuuksia rakentaa karavaanareille paikkoja.

 Vaihtoehto 1 - Villa Haikarin kahvila-/ravintola- ja kokous-/juhlatilat

 Alkuperäisen esityksen mukaisen käyttötarkoituksen saneeraus- ja muutostöiden kustannusarvio koskien alakertaa ja yläkerran kokous- ja juhlatiloja on 73475,79 € (alv. 0 %) (liite 1).

 Vaihtoehdon 1 edellyttämät investoinnit lisäksi vuosina 2022-2023 ovat yhteensä 57500 € (alv. 0%). PTS-kustannukset vuosille 2024-2034 ovat 102619 €.

 Vuokravastuut jakaantuvat tässä vaihtoehdossa liitteen 3 mukaan.

 Lohjan kaupungin Trellumin tekemä vuokra-arvio Villa Haikarista on ollut 11,21€/m² (arvio on vuodelta 2016, jossa ei ole indeksikorotuksia huomioitu), joten vuokraksi tulisi 2993,07€/kk (alv. 0 %).Trellumin vuokra-arvio on laskettu koko Villa Haikarin rakennuksesta, johon sisältyy myös nyt käyttökiellossa oleva yläkerta. Vuokrahinnassa ei ole huomioitu PTS-kustannuksia.

 Lisätietoa vaihtoehdosta 1 löytyy seuraavissa oheismateriaaleissa:

• Liite 1 Haikari kustannusarvio vaihtoehto 1
• Liite 3 Haikari vuokrasopimusluonnos vaihtoehto 1
• Liite 5 Haikari pohjapiirros vaihtoehto 1

 Vaihtoehto 2 - Villa Haikarin kahvila-/ravintolatilat ja majoitustoiminta

 Vaihtoehdossa 2 Villa Haikarin alakerran kahvila-/ravintolatilan saneeraamisen lisäksi yläkerran käyttötarkoitus muutetaan ja tilat saneerataan majoitustiloiksi. Tämä pitää sisällään neljä (4) majoitushuonetta ja yhden (1) henkilökunnan huone. Jokaiseen huoneeseen tulee omat kylpyhuoneet.  Suunnitelman mukainen vuokra-aika vuosittain on huhtikuusta syyskuuhun.  

 Vaihtoehto 2 mukaisten saneeraus- ja muutostöiden kustannusarvio on 183696,79 € (alv. 0 %) (liite 2). Lisäksi suunnitelma vaatii käyttötarkoituksen muutoksen: rakennusvalvonnan, kaavoituksen ja museoviraston hyväksynnän. Tämän työn kustannuksia ei ole sisällytetty saneeraus- ja muutostöiden kustannusarvioon.

 Vaihtoehdon 2 edellyttämät investoinnit lisäksi vuosina 2022-2023 ovat samat kuin vaihtoehdossa 1 eli yhteensä 57500 € (alv. 0%). PTS-kustannukset vuosille 2024-2034 ovat 102619 € (alv. 0%).

 Vuokravastuut jakaantuvat tässä vaihtoehdossa liitteen 4 mukaan.

 Vaihtoehto 2 suunnitelman mukainen vuokrahinta-arvio on 4830,08/kk (alv. 0%). Hinta muodostuu vaihtoehto 1 vuokrahinnasta, johon on lisätty vaihtoehto 2 mukaisten saneeraus- ja muutostöiden kustannukset jaettuna 30 vuodella (poistoaika) vuosipoisto 3674,03€. Vuokrahinta-arvio ei huomioi PTS-kustannuksia.

 Mikäli Villa Haikarin ulkotiloihin halutaan rakentaa paikkoja karavaanareille suunnattuun palveluliiketoimintaan, edellyttää tämä riittävää valmisteluaikaa suunnittelu- ja kustannusarvioiden tekemiseksi. Tätä lisäselvitystä ei pystytä tekemään Villa Haikarin saattamiseksi kilpailutukseen asian edellyttämässä kiireellisessä aikataulussa.

 Lisätietoa vaihtoehdosta 2 seuraavissa oheismateriaaleissa:

• Liite 2 Haikari kustannusarvio vaihtoehto 2
• Liite 4 Haikari vuokrasopimusluonnos vaihtoehto 2
• Liite 6 Haikari pohjapiirros vaihtoehto 2 

Molemmissa vaihtoehdoissa saneeraus- ja muutostyöt tehdään yhdessä valitun vuokralaisen kanssa. Tästä saattaa seurata lisäkustannuksia vuokralaisen toiminnan tarpeiden mukaan.

Valmistelun pohjalta voidaan todeta, että vaihtoehdon 2 mukaisella suunnitelmalla Villa Haikarissa on haastavaa tehdä taloudellisesti kestävää liiketoimintaa.

 Kaupunginhallitus päättää käynnistää Villa Haikarin vuokrauksen kilpailutuksen esitetyn vaihtoehto 1 mukaisesti.

Lisätiedot tilapäällikkö, Matti Peltonen, matti.peltonen@lohja.fi
matkailupäällikkö, Jannika Joutsenniemi, jannika.joutsenniemi@lohja.fi

Oheismateriaali Vaihtoehto 1:
Liite 1 Haikari kustannusarvio vaihtoehto 1
Liite 3 Haikari vuokrasopimusluonnos vaihtoehto 1
Liite 5 Haikari pohjapiirros vaihtoehto 1

Vaihtoehto 2
Liite 2 Haikari kustannusarvio vaihtoehto 2
Liite 4 Haikari vuokrasopimusluonnos vaihtoehto 2
Liite 6 Haikari pohjapiirros vaihtoehto 2 

Esittelijä Kaupunginjohtaja Härmälä Jarkko

Päätösehdotus Kaupunginhallitus päättää käynnistää Villa Haikarin vuokrauksen kilpailutuksen esitetyn mukaisesti.

Vastaesitys 1 Keskustelun kuluessa kaupunginhallituksen jäsen Laura Skaffari teki jäsen Urpo Uotilan kannattamana seuraavan vastaesityksen:

"Kaupunginhallitus päättää käynnistää Villa Haikarin kilpailutuksen siten, että kilpailutuksen ehdot ovat samat kuin aiemmassa, keskeytetyssä kilpailutuksessa. Aiemmin keskeytettyyn kilpailutukseen jätetyt tarjoukset huomioidaan edelleen, mikäli tarjouksen jättäjä näin haluaa. Yläkerran mahdollisesta remontoimisesta sekä muusta kiinteistön kehittämisestä käydään erilliset neuvottelut vuokralaisen kanssa."

Vastaesitys 2 Keskustelun kuluessa kaupunginhallituksen 1. varapuheenjohtaja Hannele Maittila teki seuraavan esityksen jäsen Päivi Alanteen kannattamana:

"Esitän, että asia jätetään pöydälle."

Käsittely Kaupunginhallituksen puheenjohtaja totesi, että keskustelun kuluessa on tehty kannatettu päätösesitys asian pöydälle jättämisestä, joten seuraavien puheenvuorojen tulee kohdistua asian pöydälle jättämiseen.

Äänestys Puheenjohtajan esityksestä suoritettiin sähköinen äänestys seuraavasti:
ne, jotka kannattavat asian käsittelyn jatkamista, äänestävät JAA;
ne, jotka kannattavat asian jättämistä pöydälle, äänestävät EI.

JAA: 4 ääntä (Saarinen Markku, Sassi Jukka, Skaffari Laura, Uotila Urpo)

 EI: 9 ääntä (Saukkola Heli, Turunen Janne, Alanne Päivi, Maittila Hannele, Luoma Pekka, Forsström Pirjo-Leena, Lackman Taina, Sundqvist Kaj, Pajuoja Matti)
Matti Pajuojan ääni otettiin suullisesti.

Äänin 9-4 asia päätettiin jättää pöydälle.

Päätös Kaupunginhallitus päätti jättää asian pöydälle.

Täytäntöönpano tiedoksi tilapäällikkö Peltonen, matkailupäällikkö Joutsenniemi, elinvoimajohtaja Puistosalo

------------------------------------

Kaupunginhallitus 03.10.2022 § 305

 Kaupungihallitus päätti kokouksessaan 5.9.2022 jättää asian pöydälle.

Lisätiedot tilapäällikkö, Matti Peltonen, matti.peltonen@lohja.fi
matkailupäällikkö, Jannika Joutsenniemi, jannika.joutsenniemi@lohja.fi

Oheismateriaali Vaihtoehto 1:
Liite 1 Haikari kustannusarvio vaihtoehto 1
Liite 3 Haikari vuokrasopimusluonnos vaihtoehto 1
Liite 5 Haikari pohjapiirros vaihtoehto 1

Vaihtoehto 2
Liite 2 Haikari kustannusarvio vaihtoehto 2
Liite 4 Haikari vuokrasopimusluonnos vaihtoehto 2
Liite 6 Haikari pohjapiirros vaihtoehto 2 

Esittelijä Kaupunginjohtaja vt. Puistosalo Pekka

Päätösehdotus Kaupunginhallitus päättää käynnistää Villa Haikarin vuokrauksen kilpailutuksen esitetyn mukaisesti.

Vastaesitys Keskustelun kuluessa kaupunginhallituksen jäsen Laura Skaffari teki jäsenten Markku Saarinen, Pirjo-Leena Forsström,Urpo Uotila, Janne Turunen, Heli Saukkola, Matti Pajuoja, Kaj Sundqvist ja Taina Lackman kannattamana seuraavan vastaesityksen:

"Kaupunginhallitus päättää käynnistää Villa Haikarin kilpailutuksen siten, että kilpailutuksen ehdot ovat pääosin samat kuin aiemmassa, keskeytetyssä kilpailutuksessa. Poikkeuksena keskeytettyyn kilpailutukseen on se, että vuokrahinnan pisteytys on 30% ja laadullinen pisteytys 70%. Aiemmin keskeytettyyn kilpailutukseen jätetyt tarjoukset huomioidaan edelleen, mikäli tarjouksen jättäjä näin haluaa. Yläkerran muutostöitä ei toteuteta toistaiseksi kustannussyistä."

Puheenjohtaja tiedusteli voidaanko asiassa olla yksimielisiä. Koska kukaan ei ilmoittanut vastustavansa tehtyä esitystä totesi kaupunginhallituksen puheenjohtaja sen tulleen yksimielisesti kaupunginhallituksen päätökseksi.

Päätös Kaupunginhallitus päätti käynnistää Villa Haikarin kilpailutuksen siten, että kilpailutuksen ehdot ovat pääosin samat kuin aiemmassa, keskeytetyssä kilpailutuksessa. Poikkeuksena keskeytettyyn kilpailutukseen on se, että vuokrahinnan pisteytys on 30% ja laadullinen pisteytys 70%. Aiemmin keskeytettyyn kilpailutukseen jätetyt tarjoukset huomioidaan edelleen, mikäli tarjouksen jättäjä näin haluaa. Yläkerran muutostöitä ei toteuteta toistaiseksi kustannussyistä.

Täytäntöönpano tiedoksi tilapäällikkö Peltonen, matkailupäällikkö Joutsenniemi, elinvoimajohtaja Puistosalo

------------------------------------