Kaupunginhallitus
Pöytäkirja 24.10.2022/Pykälä 323

284/02.02.00/2022

Kaupunginhallitus 24.10.2022 § 323

 Kaupunginhallitus päätti kokouksessaan 3.10.2022 § 313 käyttää otto-oikeutta elinvoimajohtajan viranhaltijapäätökseen 16.9.2022 § 48.

Otto-oikeutta käytettäessä alemman viranomaisen päätös siirtyy kokonaan kaupunginhallituksen käsiteltäväksi. Aiempi ratkaisu ei sido kaupunginhallitusta. Käsitellessään asiaa kaupunginhallitus käyttää samaa toimivaltaa kuin alempi viranomainen on käyttänyt ko. päätöstä tehdessään. Otettuaan asian käsiteltäväkseen kaupunginhallitus on velvollinen tekemään uuden päätöksen. Kaupunginhallitus voi joko tehdä kokonaan uuden päätöksen tai pitää aiemman päätöksen voimassa, tai kumota aiemman päätöksen ja palauttaa asian aiemman päätöksen tehneen viranomaisen ratkaistavaksi.

Harjun alueen hotellin kannattavuustutkimus
 

 Lohjan kaupunki haluaa tilata Neidonkeitaan mahdollisen uuden uimahallin viereisen mahdollisen uuden hotellin kannattavuuden selvittämisen pohjaksi ns. feasibility studyn, jolla hotellin toteuttamisen kannattava tai kannattavat vaihtoehdot selvitetään. Tätä kautta saadaan asiasta välitettyä tietoa hotellioperaattoreille ja kiinteistökehittäjille. Feasibility studyssa on tarkoitus selvittää mm. hotellin suunniteltu toimintaympäristö kilpailijoineen, alueen vetovoimatekijöineen ja matkailijamäärineen. Kerättyjen faktatietojen perusteella suunnitellulle hotellille laaditaan toiminnan kaupalliset ennusteet. Tilattava feasibility study ottaa myös kantaa suunniteltuihin tiloihin sekä niiden ja palveluiden tasoon.

 Lohjan kaupunki kilpailutti Neidonkeitaan alueen mahdollisen hotellin kannattavuustutkimuksen laatijan, ja hankintaprosessissa valituksi tuli Profit Search/Nordic Hotel Consulting.

 Hotellin kannattavuustutkimuksen sisältö:

1. Executive Summary

2. Projektin kuvaus ja kohteeseen tutustuminen paikan päällä

3. Markkina-alueen analyysi

    a. Makrotaloudellinen ja demograafinen yleiskuvaus ja kehitys

        sisväestönmuutos, inflaatio, BKT jne.

    b. Infrastruktuurin yleiskatsaus ja kehitys

    c. Kaupallinen toiminta ja kehitys

    d. Matkailun kehitys

    e. Yhteenveto

4. Alueellinen analyysi

    a. Sijainti- ja näkyvyysanalyysi

    b. Saavutettavuus ja infrastruktuuri

    c. Ostovoima-analyysi

    d. Kysynnänluojat ja vetovoimatekijät sekä niiden sijainti (vapaa-aika ja

        liike-elämä)

    e. Yhteenveto

5. Kysynnän ja tarjonnan analyysi, hotellimarkkinan yleiskatsaus ja

analyysi

    a. Kysynnän muutokset

    b. Muutokset tarjonnassa

    c. Katsaus alueen kehitykseen/tarjontaan

    d. Katsaus olemassa olevaan hotellikapasiteettiin

     e. Historialliset markkinatilanteet käyttöasteesta, keskihinnasta (ADR),

         huonetuotosta (RevPar) vuosi- ja kausitasolla

     f. Yhteenveto

6. Kilpailija-analyysi

     a. Kilpailevan markkinan määrittely ja analysointi sekä

         tulevaisuusennuste

     b. Ensisijaisten kilpailijoiden yleiskatsaus ja arviointi

     c. Katsaus mahdollisiin uusiin kehityskohteisiin, jotka olisivat ensisijaisia

         kilpailijoita

     d. Ensisijaisten kilpailijoiden suorituskyvyn analysointi - Käyttöaste,

         keskihuonehinta (ADR) ja huonetuotto (RevPar)

     e. Matkailukeskuksen ylivoimatekijät vs. kilpailijat

     f. Yhteenveto

7. Projektin ennusteet

    a. Toimintakonseptin mukaisen tilaohjelman tiivistelmä

    b. Projektin kokonaisinvestointi

    c. Käyttöasteen, keskihuonehinnan (ADR) ja huonetuoton (RevPar)

        ennustaminen

    d. 7 vuoden tulo- ja menoennuste, tulos sekä kassavirtaennuste per

        osasto - kehityshankkeen kannattavuuden ennuste ja suhde-analyysi

        (per huone/m2)

    e. Yhteenveto

8. Suositukset jatkotoimenpiteiksi

    a. Vaihtoehtoiset rahoitusmallit

    b. Operaattorin hakuprosessi

    c. Investorin hakuprosessi

 Hotellitoiminnan operatiiviset näkemykset, kokemukset ja asiantuntemus ovat avainroolissa selvityksen toteuttamisessa. NHC:llä on hyvä vertailupohja hotellien operatiivisesta toiminnasta sekä markkinasta. NHC:n palveluksessa on 17 kansainvälistä hotellialan asiantuntijaa, joilla on yhteensä kokemusta lähes 700 toteutuneesta asiakaskonsultoinnista viimeisen 10 vuoden aikana. NHC:llä on paikallinen läsnäolo Suomessa sekä perusteellinen tuntemus hotellimarkkinoista Suomessa ja Pohjoismaissa.

 Kuntia/kuntien yhtiöitä, joissa Profit Search/Nordic Hotel Consulting on ollut hotellin kannattavuusselvitystä laatimassa niin, että selvitys on tuotettu kunnan toimesta, ovat Ähtäri/ Hotelli Mesikämmen, Helsinki/ Business Business Hub, Tampere/ Tampereen Messut, Kalajoki/ uuden hotellin feasibility study, Joensuun kaupunki/ useamman hotellikohteen arviointi ja soveltuvuus (uudisrakentaminen).

 Lohjan kaupungin osalta Neidonkeitaan viereisen mahdollisen hotellin kannattavuustutkimus-hanke olisi tarkoitus toteuttaa vuoden 2022 aikana.

Lisätiedot elinvoimajohtaja, vt. maankäyttöjohtaja, vt. kaupunginjohtaja, Pekka Puistosalo, pekka.puistosalo@lohja.fi

Liite 1/kh 24.10.2022 Neidonkeitaan hotellihankkeen kannattavuustutkimuksen hankinta, vertailutaulukko(ei nettiin)

Liite 2/kh 24.10.2022 Neidonkeitaan hotellihankkeen kannattavuustutkimuksen hankinta, tarjouspyyntö(ei nettiin)

Esittelijä Kaupunginjohtaja vt. Puistosalo Pekka

Päätösehdotus Lohjan kaupunki tilaa Neidonkeitaan viereisen mahdollisen hotellin kannattavuustutkimuksen (feasibility study) hankintakilpailutuksen voittaneelta Profit Search/Nordic Hotel Consultingilta tarjouksen mukaiseen kokonaishintaan 17.500,00 euroa (alv 0 %).

Esittelijän muutettu päätösesitys

Ennen Neidonkeitaan viereisen mahdollisen hotellin kannattavuustutkimuksen toteuttamista kaupunki neuvottelee Neidonkeitaan alueen hotellihankkeesta kiinnostuneiden operaattoreiden/kiinteistökehittäjien kanssa selvityksen kustannusten jakamisesta niin, että kaupungin osuudeksi tulee korkeintaan 50% ja valittavan toimijan osuudeksi loppuosa.

Vastaesitys Keskustelun kuluessa kaupunginhallituksen jäsen Kaj Sundqvist teki kaupunginhallituksen jäsenten Taina Lackman, Laura Skaffari, Heli Saukkola, Urpo Uotila ja kaupunginhallituksen varajäsenen Jari Väre kannattamana seuraavan vastaesityksen:

"Lohjan kaupunki ei tilaa Neidonkeitaan viereisen mahdollisen hotellin kannattavuustutkimusta."

Puheenjohtaja tiedusteli voidaan Kaj Sundqvistin tekemä vastaesitys hyväksyä yksimielisesti? Koska kukaan ei vastustanut tehtyä vastaesitystä totesi puheenjohtaja sen tulleen yksimielisesti hallituksen päätökseksi.

Päätös Kaupunginhallitus päätti, että Lohjan kaupunki ei tilaa Neidonkeitaan viereisen mahdollisen hotellin kannattavuustutkimusta.

Täytäntöönpano ote tarjouspyynnön jättäneet
tiedoksi elinvoimajohtaja, vt. maankäyttöjohtaja, kaupunginjohtaja vt. Puistosalo

------------------------------------