Kaupunkisuunnittelulautakunta
Pöytäkirja 02.11.2022/Pykälä 153

116/10.00.02/2022

Kaupunkisuunnittelulautakunta 02.11.2022 § 153

 1) Tiivistelmä

 Lohjan kaupunki myy Ollisaaren kauppahinnalla 137 475,70 €

 ulkopuolisten arvioiden perusteella ja niistä tehdyllä hinnanalennuksella  

 Uudenmaan Virkistysalueyhdistys ry:lle. Omistuksen vaihtuminen ei

 millään tavoin vaikuta vallitseviin jokamiehenoikeuksiin.

 2) Ollisaari

 Ollisaari sijaitsee hyvin tarkalleen suoraan länteen noin 2,7 km:n päässä

 Lohjan kaupungintalolta Hevossaaren tuolla puolen, sen ja Sitoon sekä

 Muutettavansaaren välissä. Saari on kokonaan puustoinen (ilmakuva

 toukokuu 2021) osin hyvin vanhaa ja jykevää puustoa, ja sen korkein kohta

 on noin 17 metriä Lohjanjärven keskipinnan yläpuolella.

 Koko Ollisaari on yksi Lohjan kaupungin kokonaan omistama tila, 444-439-

 1-54 Ollisaari, pinta-alaltaan noin 5,87 ha lohkottuna 7.9.1949.

 Lohkomisessa 1949 pinta-ala on ollut noin 5,57 ha. Ero noin 0,30 ha

 selittyy täysin lohkomisen aikaisten mittausmenetelmien ja

 kartanpiirtämisen pienemmällä tarkkuudella verrattuna nykyiseen

 tietokoneaikaan. Yleisellä tasolla tuo pinta-alaero on hyvin pieni, vain

 5,1 %, tuon ajan lohkomisissa.

 Koko saaren alalle on 13.2.1998 tullut voimaan silloisen Uudenmaan

 ympäristökeskuksen vahvistuksella ranta-asemakaava R-AK037, joka on

 koskenut myös muita Paloniemen alueen saaria Lohjan

 kaupunginvaltuuston päätöksestä 10.12.1997 § 133. Tämä

ranta-asemakaava on edelleen voimassa kokonaisuudessaan. Ollisaari on noin 5,1 ha:n osalta retkeily- ja ulkoilualuetta (VR) ja noin 0,8 ha:n osalta luonnonsuojelualuetta, jolle voidaan johtaa ulkoilupolkuja (SL-1). Ollisaaren eteläpäässä VR-alueella on lisäksi omalla rajauksellaan merkintä 'rm 100: loma-alue; yhteisöjen käyttöön vapaa-ajan viettoon palvelevia rakennuksia' rakennusoikeudella 100 k-m². Tarkat tiedot ovat oheismateriaalissa 'kaava- ja rakennuskarttoja'. Ollisaaressa ei ole asumisen eikä loma-asumisen rakennuspaikkoja (A* tai RA) tai ei muitakaan vastaavia käyttötarkoituksia. Mahdollinen ranta-asemakaavan muuttaminen on Lohjan kaupungin erillinen ja oma prosessinsa ja päätöksensä.

 2.6.2016 voimaantulleessa taajamaosayleiskaavassa tunnuksella OYK006

 Ollisaaressa ovat merkinnät VR ja SL. VR on 'Retkeily- ja ulkoilualue; alue

 on tarkoitettu ulkoiluun ja virkistykseen. Alueelle voi sijoittaa ulkoilureittejä

 ja ulkoilua tukevia rakennelmia. Yksityiskohtaisemmassa kaavoituksessa

 on osoitettava ulkoilureittien jatkuvuus. Maisemaa muuttavaa toimenpidettä

 ei saa suorittaa ilman maankäyttö- ja rakennuslain 128 §:ssä tarkoitettua

 lupaa'. SL on (kohde nro 28 Ollisaaressa) 'Luonnonsuojelualue; alue on

 luonnonsuojelulain nojalla perustettu tai perustettavaksi tarkoitettu

 suojelualue. Tarkat tiedot ovat oheismateriaalissa 'kaava- ja

 rakennuskarttoja'. Tämä yleiskaava ei ole mitenkään kumonnut tai

 muuttanut ranta-asemakaavaa; ne ovat toki keskenään sopusoinnussa.

 3) Hinta

 Ollisaaren maasta ja rakennuksista on olemassa riippumaton kansallisen

 tason AKA-arvio hinnalle 117 215 € [arvion ja dokumentin sivu 5].

 Puustosta on erillinen metsänhoitoyhdistyksen arvio määrälle 94 962 €

 [dokumentin sivu 54]. Elinvoiman johdon ja yhdistyksen käymien

 keskustelujen pohjalta hintaa on kuitenkin sovitettu seuraavasti:

 - maan hinta, ranta-asemakaavan VR ja SL-1, on arvion arvolla 42 960 €,

- rakennuksista hinta on vain majoitusrakennuksesta 44 766 € ja rantasaunasta 16 489 €, yhteensä 61 255 € [arviossa kaikki rakennukset ovat yhteensä arvolla 74 255 €; eroa on 13 000 €], ja

- puustosta huomioidaan 33 260,70 € [arviossa 94 962 € ilman kokonais- arvon korjausta alaspäin ja ilman maapohjan arvoa sekä ilman kesien 2021 ja 2022 kasvua; eroa on 61 701,30 €].

Hinta on yhteensä 137 475,70 €. Ilman alennuksia sekä ilman kesien 2021 ja 2022 puuston kasvua se olisi 212 177 €.

Perusteena pienempien rakennusten poisjättämisellä hinnasta on se, että ostajalla on aikomus purkaa ne. Puuston osalta peruste on taas puuston vaikea tai mahdoton hakkuumahdollisuus. Alennus arviohinnasta on siis yhteensä 13 000 € + 61 701,30 € = 74 701,30 € (~ 35 %). Tämän alennuksen kuulumattomuudesta kiellettyyn valtiontukeen, joka koskee myös kuntia, on oheinen Konsernipalveluiden hallintopalveluiden lakipalveluiden selostus 3.10.2022.

 4) Muuta

 Omistuksenvaihdos ei millään tavoin muuta jokamiehenoikeuksia. Yleinen

 liikkuminen toisten mailla ja vesialueilla kotirauhaa, viljelyksiä ja

 luonnonrauhaa rikkomatta on hyvin vanha kohtuuden maan tapa, jota ei

 siis ole kirjallisessa lainsäädännössä. Sen sijaan luonnontuotteiden

 poiminta on poikkeuksena rikoslain (39/1889) 28. luvun 14 §:ssä. Ravustus

 ja kalastus ovat (osin) tämän ulkopuolella, metsästys,

 sammaleen/jäkälänpoiminta ja maastoliikenne kokonaan. Käytännössä

 lopulta kyse on kunkin omasta käytöksestä.

 Ollisaaressa ei ole mitään yleistä vesi- eikä viemäriverkkoa, eikä

 semmoista ole Lohjan kaupungin puolelta tulossakaan, kun kyse on

 ranta-asemakaavasta. Myöskään mitään sähköliittymää ei ole. Kaupassa

 olevat rakennukset ovat vanhoja. Maastossa on ajan kuluessa

 muotoutuneita polkuja ja uria. Tarkat tiedot ja ehdot ovat oheismateriaalina

 olevassa kauppakirjassa. Ranta-asemakaavassa kunnalla ei ole mitään

 kuntatekniikan eikä vastaavan toteuttamisvelvollisuutta.

 Ollisaaren tilan osuudet yhteisiin vesialueisiin 444-439-876-1 'Vesialue

 (Rauhoituspiiri)' ja 444-439-876-2 'Paloniemen yhteisen vesialueen

 osakaskunta' jäävät kaupan ulkopuolelle. Pidätettyinä määräaloina ne

 lohkoutuvat erikseen Lohjan kaupungin kustannuksella läheiseen Lohjan

 kaupungin omistamaan tilaan Paloniemi 444-439-1-405.

 Virallisessa rakennusrekisterissä on Ollisaaressa neljä (4) rakennusta.

 Arviossa ovat lisäksi mukana maakellari (ilmeisesti ajalta ennen mitään

 rakennusrekisteriä) ja kuivakäymälät (ilmeisesti ei vaatinut

 rakennusvalvontaviranomaisen luvitusta aikanaan). Näiden kaikkien

 rakennusten arvo on yhtä kuin ranta-asemakaavan rm 100:n arvo.

 [Samassa arviossa olevan Hevossaaren yhtenä arvokomponenttina on

 myös toinen rakentamaton rm 100 sen saaren eteläpäässä; pohjoispään

 rm 100 on taas rakennusten arvolla. Ollisaaressa on vain tämä yksi

 rakennettu rm 100.]

 Kauppakirjassa on päällisin puolin tarkasteltuna sellaista tekstikohtia, joita

 voi pitää itsestäänselvyyksinä. Tulevaisuuden ja vaihtuvien ihmisten vuoksi

 nämäkin selvyydet on tarpeen kirjata ylös. Rakennusten tarpeisto, mm.

 avaimet, rakennuspiirustukset yms., on siinä määrin kuin sitä on olemassa

 Teknisen toimen tilapalveluissa.

 Kiinteistöarvioiden julkisuutta koskee seuraava oikeustapaus. Korkeimman

 hallinto-oikeuden 23.1.2020 antaman vuosikirjaratkaisun mukaan

 arvioinnin perusteita koskevia tietoja on pidettävä salassa pidettävinä lain

 viranomaisten toiminnan julkisuudesta (621/1999) § 24 momentin 1 kohtien

 17 ja 20 perusteella. Arvio ovat toki nähtävillä päättäjien sähköisessä

 portaalissa. Päätösoikeus on kaupunginhallituksella hallintosäännön § 28.2

 kohdan 2. mukaan [sivu 24]. Tämänkaltaisen ei-tavallisen kohteen myyntiä

 ei ole delegoitu kaupunkisuunnittelulautakunnalle.

Lisätiedot elinvoimajohtaja Pekka Puistosalo, pekka.puistosalo (a) lohja.fi,

 p. 044 374 3440 [tekstien ja asiakirjojen tekijä/koostaja, pois lukien valtiontukidokumentti, maankäyttöinsinööri Riku Korhonen, 5.10.2022]

Oheismateriaali - kartta ja Ollisaaren tilan otteet kiinteistötietojärjestelmästä [4 sivua],

 - kaava- ja rakennuskarttoja [4 sivua],

 - AKA-arvio ja puustoarvio [50 ja 7 sivua],

 - Konsernipalveluiden hallintopalveluiden lakipalveluiden selostus valtiontulisäännöksistä 3.10.2022 [2 sivua], ja

 - kauppakirja [4 sivua].

Esittelijä Elinvoimajohtaja Puistosalo Pekka

Päätösehdotus Kaupunkisuunnittelulautakunta päättää esittää kaupunginhallitukselle, että Lohjan kaupunki myy Ollisaaren, tila 444-439-1-54 Ollisaari, pinta-alaltaan noin 5,87 ha puustoineen ja rakennuksineen Uudenmaan Virkistysalueyhdistys ry:lle 137 475,70 €:n kauppahinnalla ja muutoin oheisen kauppakirjan mukaisin ehdoin.

Päätös Kaupunkisuunnitelulautakunta päätti esityksen mukaan.

Täytäntöönpano kaupunginhallituksen esityslistalle ma 21.11.2022 kokoukseen

-----------------------------------