Kaupunkisuunnittelulautakunnan lupajaosto
Pöytäkirja 17.03.2022/Pykälä 32

345/10.03.00/2022

192/10.03.00/2021

Kaupunkisuunnittelulautakunnan lupajaosto 02.12.2021 § 46

Rakennuspaikka

Vaanila, Rantalan ranta-asemakaavan kortteli 2, tontti 2 (Profiili 444-451-1-266), os. Vaanilantie 458. Tontin pinta-ala on 2226 m².

Käytetty rakennusoikeus

Tontti on rakentamaton.

Haettu rakennustoimenpide

Lomarakennus (76 k-m², kerrosluku I).

Luvan hakijalla on tämän lisäksi vireillä saman aikaisesti 4 saman ranta-asemakaavan tontteja koskevaa poikkeamishakemusta.

Kaavoitustilanne

- Rantalan ranta-asemakaava (kaupunginhallitus 15.3.2010 § 98): loma-asuntojen korttelialue (RA-2). Rakennuspaikalle saa rakentaa yhden yksi­kerroksisen loma-asunnon kerrosalaltaan enintään 80 m². Lisäksi raken­nuspaikalle saa rakentaa yhden varastorakennuksen kerrosalaltaan enin­tään 25 m². Kortteleissa 2-5 rakennukset saadaan rakentaa puoleentoista kerrokseen. Rakennusten värien ja kateaineiden tulee olla yhdenmukaisia ja luontoon soveltuvia. Vesikäymälöiden rakentaminen kaava-alueella on kielletty lukuun ottamatta talouskeskuksen aluetta. Korttelialueilla on kiinni­tettävä erityistä huomiota olevan puuston säilyttämiseen. Rakennuspaikan ne osat, joita ei käytetä autopaikoitukseen tai kulkuteinä, on säilytettävä luonnontilaisina tai istutettava.

Vaanilantien itäpuolella sijaitsevat rakennetut RA-2 -korttelialueet on osoi­tettu yleiskaavaehdotuksessa loma-asuntoalueeksi (RA).

- Alueella on vireillä oikeusvaikutteiseksi laadittavan Y5 Lohjansolmun ase­manseudun ja Lehmijärvi-Pulli maaseutualueiden osayleiskaavan laatimi­nen. Osayleiskaavaehdotus hyväksyttiin kaupunginhallituksessa 8.6.2020 (§ 182). Ehdotus on ollut nähtävillä 17.8.-15.9.2020.

Kiinteistö sijaitsee osayleiskaavaehdotuksessa maa- ja metsätalousvaltai­sella alueella (M): Alue on tarkoitettu maa- ja metsätalouskäyttöön. Alueelle voi rakentaa maa- ja metsätaloutta, sekä muita maaseutuelinkeinoja palve­levia tuotanto- ja talousrakennuksia lukuun ottamatta kotieläintalouden suuryksikköä. Uudet emätilatarkastelun perusteella mitoitetut ohjeelliset ra­kennuspaikat on osoitettu yksittäin kaavakartalla kiinteistön alueelle sijoite­tulla kohdemerkinnällä. Uusia rakennuksia voi rakentaa enintään kohde­merkinnän mukaisen määrän. Uuden rakennuspaikan tulee olla kooltaan vähintään 5000 m². Uudisrakennukset on sijoitettava siten, ettei niistä ai­heudu maisema- eikä ympäristöhaittaa. Asuinrakennuksen kerrosala saa olla enintään 350 m² ja siihen liittyvien talousrakennusten kerrosala enin­tään 150 m². Loma-asunnon kerrosala saa olla enintään 100 m² ja siihen liittyvien talousrakennusten kerrosala yhteensä enintään 70 m², yksittäisen talousrakennuksen kerrosala saa olla enintään 40 m², saunarakennuksen enintään 30 m². (Hakijan omistamalle kiinteistölle Rantala 444-451-1-275 ei ole osoitettu uusia rakennuspaikkoja).

Korttelit sijaitsevat lisäksi alueen osalla, jolla sijaitsee luonnonsuojelulain 49 §:n perusteella suojellun lajin (liito-orava) lisääntymis- ja levähdyspaik­koja (s-2). Luontodirektiivin liitteessä (IV) tarkoitettujen eläinlajeihin kuulu­vien yksilöiden lisääntymis- ja levähdyspaikkojen hävittäminen ja heikentä­minen on kielletty. Alueen puusto tulee säilyttää ikärakenteeltaan ja puulaji­olosuhteiltaan liito-oraville soveltuvana. Lajin liikkumisen kannalta riittävä puusto tulee säilyttää. Yksityiskohtaisemman suunnittelun yhteydessä on tutkittava lisääntymis- ja levähdyspaikkojen sijainti. Numero viittaa luet­te­loon kaavaselostuksessa.
- Uusimaa -kaava 2050 (Helsingin hallinto-oikeus 24.9.2021 on pääosin hy­väksynyt kaa­vaa koskevat valitukset. Täytäntöönpanokielto ei ole enää voi­massa hylättyjen valitusten osalta): ei aluevarauksia.

Rakentamisrajoitus

Alueella on voimassa kaupunginhallituksen 19.12.2016 (§ 417) määräämä maankäyttö- ja rakennuslain 38 §:n mukainen rakennuskielto yleiskaavan laatimista varten. Rakennuskielto on voimassa viisi vuotta 19.12.2021 saakka. Alueella rakennuskielto ei koske rakennusten korjaus- ja muutos­töitä, vähäistä laajentamista eikä jo olevaan asuntoon tai maatilaan kuulu­van talousrakennuksen rakentamista.

Toimivalta

- Kunta voi erityisestä syystä myöntää poikkeuksen tässä laissa säädetyistä tai sen nojalla annetuista rakentamista tai muuta toimenpidettä koskevista säännöksistä, määräyksistä, kielloista ja muista rajoituksista (MRL 171 § 1. mom.).
- Lohjan kaupungin hallintosäännön 5 luvun 31.2.2 §:n kohdan 3 mukaan valmistelussa kielteiseksi arvioitujen maankäyttö- ja rakennuslain 171 §:n mukaisten poikkeuksien ratkaiseminen kuuluu kaupunkisuunnittelulauta­kunnan lupajaoston toimivaltaan.

Lisätiedot  kaavoitusinsinööri Pertti Piirilä, pertti.piirila@lohja.fi

Oheismateriaali - sijaintikartta
- maastotietokantakartta
- Rantalan ranta-asemakaava
- Y5 Lohjansolmun asemanseudun ja Lehmijärvi-Pulli maaseutualueiden osayleiskaavaehdotus
- asemapiirustus
- Uudenmaan ELY -keskuksen lausunto
- Lohjan ympäristönsuojelun lausunto
- luvan hakijan vastine ympäristönsuojelun lausunnosta
- Lohjan yleiskaavoittajan lausunto
- naapureiden huomautukset
- hakijan vastineet huomautuksista
 

Esitys 

Kaavoituspäällikkö Kaupunkisuunnittelulautakunnan lupajaosto hylkää MRL 171 §:n 2. mo­mentin nojalla haetun poikkeamisen liitteenä olevan lupapäätöksen mukai­sesti.

Päätös Hyväksyttiin.
 

Liite 1 Lupapäätös 444-451-1-266

Täytäntöönpano ote: hakija

-----------------------------------

Kaupunkisuunnittelulautakunnan lupajaosto 17.03.2022 § 32

 Luvan hakija on 10.1.2022 päivätyllä va­li­tuk­sel­laan hakenut muutosta kaupunkisuunnittelulautakunnan lupajaoston 2.12.2021 § 46 tekemään poikkeamispäätökseen. Helsingin hal­lin­to-oi­keus pyytää antamaan lausunnon 31.3.2022 men­nes­sä.

Valituksessa todetaan mm. seuraavaa (tiivistelmä):

"Vaatimukset

Valittaja vaatii, että Helsingin hallinto-oikeus

1. kumoaa Lohjan kaupunkisuunnittelulautakunnan lupajaoston tekemän päätöksen lainvastaisena; ja

2. ensisijaisesti päättää myöntää poikkeamisluvan hakemuksen mukaisena; tai

3. toisssijaisesti palauttaa asian valmisteltavaksi ja uudestaan käsiteltäväksi Lohjan kaupunkisuunnittelulautakunnan lupajaostoon poikkeamisluvan myöntämistä varten; ja

4. velvoittaa Lohjan kaupungin korvaamaan asian käsittelystä Helsingin hallinto-oikeudessa valittajalle syntyvät oikeudenkäyntikulut erikseen esitettävän laskun mukaisesti laillisine viivästyskorkoineen kuukauden kuluttua päätöksen antamisesta lukien.

Valituksen perusteet

Valituksenalainen poikkeamista koskeva kielteinen päätös loukkaa valittajan maankäyttö- ja rakennuslakiin ja vahvaan detaljikaavaan perustuvaa oikeutta käyttää kaavan mukainen tonttiin kohdistuva rakennusoikeus. Lupajaosto on käyttänyt harkintavaltaansa väärin tekemällä päätöksen, jolla vahvaan detaljikaavaan perustuvan rakennusoikeuden käyttäminen estyy ilman, että rakennusluvan saamisen edellytyksiä olisi tutkittu oikeassa menettelyssä ja selvitetty riittävän laajasti. Kielteinen päätös on tehty riittämättömän selvityksen pohjalta. Rakentamiskieltoa ei ole määrätty luonnonsuojelullisia tavoitteita varten, vaan osayleiskaavan valmistelua varten.

Poikkeamisen edellytykset

Valittaja toteaa, että poikkeamisesta ei aiheudu nyt käsiteltävässä tapauksessa haittaa kaavoitukselle, kaavan toteuttamiselle tai alueiden käytön muulle järjestämiselle. Päinvastoin kyse on siitä, että valittaja vetoaa nimenomaan oikeuteensa saada käyttää vahvaan ranta-asemakaavaan perustuva rakennusoikeus.

Poikkeamisen erityinen syy

Nyt käsiteltävässä asiassa poikkeus olisi myönnettävä, koska rakennuskielto on määrätty yleisenä laajalle alueelle osayleiskaavan valmistelua varten, ja poikkeamisen myöntäminen on välttämätöntä, jotta voimassa olevan detaljikaavan mukaisen rakennusluvan hakeminen on mahdollista ja asianmukainen rakennuslupaharkinta sisältäen myös mahdollisten lupamääräysten tarpeen harkinta on tehtävissä vasta tässä menettelyssä. Rakennuksen sekä tontin muun käytön suunnittelu ratkaistaan vasta rakennuslupakäsittelyssä.

Olosuhteet tontilla ovat muuttuneet

Asiasssa on otettava huomioon, että olosuhteet tontilla ovat oleellisesti muuttuneet vuoden 2020 - 2021 aikana. Viimeisimmässä maastotutkimuksessa 26.3.2021 (lausunto Timo Metsänen 22.9.2021 Lohjan Kihilänkorvev liito-oravista, liite 1 tontilla ei havaittu lainkaan tuoreita liito-oravan papanoita, vaan harson alla säilyneenä ainoastaan yksi ylivuotinen papana. Vaikuttaa ilmeiseltä, että tontilla ei enää ole liito-oravan lisääntymis- tai levähdyspaikkaa. Asiaa olisi tarkasteltava jälleen tuoreimman selvityksen pohjalta rakennuslupamenettelyn yhteydessä. Tuolloin on otettavissa päätöksenteon pohjaksi ajanmukainen tilanne, joka todennäköisesti on erilainen kuin päätöksessä 2.12.2021 huomioon otettu tilanne. Viimeisimmän selvityksen mukaan alue on siis "autio" eli luontoselvityksen mukaan aluella ei ollut enää liito-oravien papanoita (liite 1) eikä kohteella tehty muita havaintoja, jotka viittaisivat liito-oravien esiintymiseen alueella.

Kaavoitustilanne on muuttunut

Valituksenalaisen päätöksen liitteessä 1 todetaan, että osayleiskaavaehdotus hyväksyttiin kaupunginhallituksessa 8.6.2020. Osayleiskaavan valmistelun tilanne on kuitenkin muuttunut saatujen lausuntojen ja muistutusten johdosta. Vetovoimalautakunta on linjannut, että Y5 kaava-alue jaetaan kahteen osaan. Alueen eteläosa on Y5a -aluetta ja pohjoisosa Y5b -aluetta. hakemuksen kohdealue sisältyy Y5b maaseutualueiden osayleiskaava-alueeseen. Tämän alueen kaavoitusta tullaan tarkastelemaan uudelleen ehdotusvaiheen uudelleen valmistelun yhteydessä keväällä 2022. Tilanne on siis kaavoituksen osalta vielä monelta osin avoin.

Valittajan muutosesityksiä osayleiskaavaan:
- Rinteen 5 RA -tonttia om muutettu M -alueeksi. Kun poikkeamispäätös on saatu neljälle kiinteistölle (myös tontille 444-451-1-266 olisi myös myönnettävä), M -merkintä pitää pallauttaa RA -merkinnäksi.
- Ensisijaisesti koko s-2 -alueen poistaminen kaavasta, koska olue on ollut autio (ei liito-orvaia) jo noin 2 vuotta.
- Toissijaisesti kaavamerkinnän muuttamista siten, että merkinnässä otetaan huomioon vähintään vaihtoehtona, että alue on liito-oravia koskien autio.

Valittajalle aiheutuu merkittävä vahinko

Valituksenalaisen päätöksen kumoaminen on välttämätöntä, jotta valittajalle aiheutuva merkittävä vahinko voidaan välttää. RA -tontilla ei ole arvoa, jollei tontille ole mahdollista rakentaa loma-asuntoa."

Luvan hakijoille myönnettiin 2.12.2021 (§:t 13-16) samaan kortteliin neljä lomarakennuksen poikkeamislupaa.

EUTI:n ennakkoratkaisu C-477/19 luontodirektiivin liitteen IV lajin hylätyn lisääntymis- ka levähdyspaikan heikentämiskiellon tulkinnasta:

"Paikallisista kannanvaihteluista ja yksilöiden lyhyestä eliniästä johtuen sopivat kolopuut tai muut pesät eivät ole jatkuvasti liito-oravilla käytössä. Kun liito-oravanaaras kuolee, sen reviiri tyhjenee yleensä tilapäisesti. Paikallinen kannan tiheys ja ympäröivien metsien rakenne vaikuttavat siihen, miten kauan kestää ennen kuin uusi yksilö ottaa alueen ja sen pesäpuut käyttöönsä. Pesäpuu voi olla luonnonsuojelulain tarkoittama liito-oravan lisääntymis- ja levähdyspaikka, vaikka sen juurella ei jokaisena keväänä näkyisi merkkejä liito-oravasta. Jos merkkejä liito-oravasta ei tarkasta, vuosittain tehdystä seurannasta huolimatta ole enää viiteen vuoteen paikalla havaittu, on todennäköistä, että lisääntymis- ja levähdyspaikka ei enää ole liito-oravan käytössä. Vanhakin havaintotieto voi kuitenkin olla edelleen paikkansa pitävä ja mahdollisen lisääntymis- ja levähdyspaikan olemassaolo tulee tarkistaa. Jos lisääntymis- ja levähdyspaikka on kokonaan poistunut liito-oravan käytöstä, siihen liittyvä suojeluvelvoite päättyy. Tällainen tilanne voi syntyä esimerkiksi pesän hajoamisen seurauksena. Epäselvissä tapauksissa maanomistajan kannattaa olla asiasta yhteydessä ELY-keskukseen. Sieltä voi saada neuvoa asiaan."

Lohjan ympäristönsuojelu on antanut seuraavan 7.3.2022 päivätyn lausunnon:

"Kiinteistö sijoittuu Lohjan ympäristönsuojelun tietojen mukaan liito-oravan ydinalueelle. Suunniteltu rakentaminen heikentäisi ydinaluetta sekä siellä sijaitsevia lisääntymis- ja levähdysalueita.  Suojaavan puuston poisto vaikuttaisi elinympäristöä heikentävällä tavalla ja lisäisi jäljelle jäävän puuston alttiutta tuulenkaadoille.

Lisääntymispaikka voi olla jonakin vuonna käyttämättä, tämä ei merkitse kuitenkaan sitä, että laji olisi sen hylännyt. Esim. sama pesäpuu ei välttämättä ole joka vuosi asuttuna, mutta se määritellään silti luonnonsuojelulain mukaisesti lisääntymis- ja levähdyspaikaksi, mikäli alue on edelleen liito-oravalle soveltuvaa elinympäristöä. Esimerkiksi Kuopiossa sovelletaan käytäntöä, jossa aiemmin lisääntymis- ja leävähdyspaikaksi määritellyn alueen tulee olla vähintään 5 perättäistä vuotta ilman liito-oravahavaintoja, ennen kuin määrittelyä voidaan muuttaa."

Ympäristönsuojelu on lausunnossaan 12/20 todennut kohteesta seuraavasti:

"Kiinteistölle 458 (444-451-1-266) ei ole edellytyksiä rakentaa. Kiinteistö sijoittuu ydinalueelle (Metsänen 2020) ja sillä sijaitsee useita pesäpuita, joista lähin sijaitsee noin 10 metrin päässä esitetystä rakennuspaikasta. Näin ollen lähes kaikki puusto voidaan laskea osaksi lisäätymis- ja levähdyspaikkoja. Vaikka pesäkolo- ja papanapuut itsessään onkin huomioitu asemapiirroksissa, niitä ympäröivää suojapuustoa joudutaan väkisinkin kaatamaan, mikä on lisääntymis- ja levähdyspaikan heikentämistä."

Lisätiedot kaavoitusinsinööri Pertti Piirilä, pertti.piirila@lohja.fi

Oheismateriaali - Helsingin hallinto-oikeuden lausuntopyyntö
- luvan hakijoiden valitus
- EU:n tutkimus- ja innovaatioprojektin ennakkoratkaisu
- lupapäätös 2.12.2021 (§ 46)
- kartat ja kaavat
- asemapiirustus

Esittelijä Kaavoituspäällikkö Koivula Iiris

Päätösehdotus Kaupunkisuunnittelulautakunnan lupajaosto esittää lausuntonaan:

Hakemuksen mukainen rakentaminen heikentää lisääntymis- ja levähdyspaikkoja, koska pesäpuita suojaavia järeitä kuusia jouduttaisiin kaatamaan rakentamisen tieltä, vaikka luvan hakijoiden teettämän selvityksen mukaan tontilla havaitut liito-oravan papanat ovat ylivuotisia.

EU:n tutkimus- ja innovaatioprojektin ennakkoratkaisun mukaan aiemmin lisääntymis- ja leävähdyspaikaksi määritellyn alueen tulee olla vähintään 5 perättäistä vuotta ilman liito-oravahavaintoja, ennen kuin määrittelyä voidaan muuttaa. Luvan hakijoille on myönnetty samaan kortteliin neljä lomarakennuksen poikkeamislupaa, joten tämän keskeisen osan liito-oravan ydinalueesta muodostavan kiinteistön rakentamatta jättämiselle voidaan katsoa olevan perusteluja.

Muuten valitukseesa ei ole tullut esille mitään sellaista, mitä ei ole ollut tiedossa päätöstä tehtäessä, joten valitus tulee aiheettomana hylätä.

Lohjan kaupunki kiistää oikeudenkäyntikuluvaatimuksen perusteen ja määrän ja vaatii, että oikeudenkäyntikuluvaatimus hylätään.

Päätös Hyväksyttiin esityksen mukaan.

Täytäntöönpano ote: Helsingin hallinto-oikeus

------------------------------------