Kaupunginhallitus
Pöytäkirja 27.02.2023/Pykälä 61

111/10.00.00/2022

Kaupunkikehityslautakunta 16.02.2023 § 23

 1) Taustaa

 Asemakaavanmuutos L72 Hiidenlinna on ollut vireillä loppuvuodesta 2017.

 Nyt helmikuussa 2023 se on menossa viimeiseen käsittelyvaiheeseen yhdessä tämän maankäyttösopimuksen kanssa. Asemakaavanmuutos koskee Roution kaupunginosan korttelin 667 osaa. Maankäyttösopimuksen tekemisen kynnys, vähintään 500 k-m² uutta asuinrakennusoikeutta, ylittyy vain Norecom Oy:n omistamille tiloilla (ks. karttaliite 1 sopimuksen lopussa). Se ei ylity yhdelläkään vielä nyt voimassa olevan asemakaavan RA-alueiden maanomistajilla eikä toisella KLT-alueen maanomistajalla

 (ollut ja oleva omakotitalo).

 KLT-alueiden vielä nyt voimassa oleva asemakaava on Lohjan kunnan

 aikainen rakennuskaava RK56 voimaantulolla 15.4.1987 ja RA-alueiden  RK37 voimaantulolla 25.5.1984. [Huomattavaa on, että vaikka käyttö-

 tarkoitusmerkintä osassa korttelia 667 on RA, loma-asuntojen korttelialue, niin kyse ei ole ranta-asemakaavasta eikä kumotun vanhan rakennuslain (378/1958) mukaisesta rantakaavasta.]

 Asemakaavanmuutoksen sisällöstä johtuen tähän maankäyttö-

 sopimukseen ei liity mitään maa-alueiden luovutuksia eikä saantoja

 kaupungilta / kaupungille. Asemakaavanmuutoksessa ei ole yhtään katua eikä puistoa eikä muutakaan yleistä aluetta. LPA-alueet ovat myös korttelissa. Vesialueilla liikkuminen perustuu häiriöttömään jokamiehenoikeuteen.

 Tämän asemakaavanmuutoksen ja myös maankäyttösopimuksen alettu ennen kaupunginvaltuuston uuden maapoliittisen ohjelman päätöstä, 14.12.2022 § 158, tulee sopimuskorvauksen laskennassa huomioitua myös olevien rakennusten purkukustannukset vähentävänä tekijänä. Tämä on todennettuna hyväksytyn päätösehdotuksen toisessa kappaleessa. [Toisaalta uusi maapoliittinen ohjelma ei ole voimassa hallinto-oikeusvalituksen vuoksi; ei ole ollut aiemmin tiedoksi-asiana kaupunginhallituksessa eikä kaupunkikehityslautakunnassa.]

 2) Arvonnousu

 Arvonnoususta (ts. maan arvo uuden ja vanhan asemakaavan mukaan) on olemassa kahden (2) ulkopuolisen riippumattoman kansallisen tason AKA-arvioijan arviot. Uuden asemakaavan mukainen rakennusoikeus AP-3 -

 tontilla (osuus osin myös Norecom Oy:n maalle) on muuttunut

 pienemmäksi kuin oli arvioinnin aikaan, joten se osalta laskennassa

 käytetty arvo on suhteutettu suoraan rakennusoikeuden pienennyksen

 mukaan, ts. rakennusoikeus ei ole sama kuin arvioissa (1075 ? 725 k-m²). Lisäksi LPA-1:n ja AP-2:n maapinta-alat ovat vähäisesti muuttuneet

 arvioiden ajankohdasta, joten niiden osalta on epäjatkuvuutta, tosin

 sopimuskorvauslaskennan kannalta häviävän pientä.

Näiden kahden arvion keskiarvo olevalle vanhan asemakaavan KLT-rakennusoikeudelle Norecom Oy:n omistamilla maa-alueilla on 197 581 €. Uuden asemakaavan mukaan keskiarvo on 1 209 208 €. Maan arvonnousu on täten 1 011 627 €. Tästä vähennetään ensin purettavien rakennusten, 3140 k-m², vähennys KLT-rakennusoikeuden keskimääräisellä arvolla, 44 €/k-m². eli yhteensä 138 160 €: Nyt arvonnousua jää 873 467 €.
Tästä vähennetään edelleen purku- ja maaperäkustannukset
695 000 € ... 960 000 €. Tämä välin toisessa päässä arvonnousu menee jo miinukselle, - 86 533 € ja toisessa päässä jää 178 467 €.

3) Sopimuskorvaus ja sen suorittaminen

 Maantasopysäköinnillä korvausprosentti on em. jääneestä määrästä 50 % eli -43 267 ... 89 234 €. Vaihteluvälistä matemaattinen keskiarvo on

 22 984 € ja siitä pienellä pyöristyksellä sopimuskorvaus on 23 000 €.

 Tuo 23 000 € on sopimuskorvauksen vähimmäismäärä. Todellinen

 sopimuskorvaus tulee laskettavaksi tulevaisuudessa todellisten toteutuneiden purku- ja maaperäkustannusten kautta em. tavalla.

 Sopimuskorvaus tulee maksuun ensimmäisen uuden asemakaavan mukaisen rakennusluvan lainvoiman yhteydessä. Vuotuinen korko 1,5 % alkaa kaksi (2) vuotta uuden asemakaavan voimaantulosta. Koko sopimus-

 korvauksen on kuitenkin oltava suoritettuna viimeistään neljä (4) vuotta uuden asemakaavan voimaantulosta. Mikäli rakentaminen ei ole alkanut tuolloin, on sopimuskorvaus 23 000 € + korot.

 Tekninen toimi on kommentoinut, että purkukustannukset ovat oikeassa suuruusluokassa. Maaperäkustannusten osalta arvio on todellakin arvio; parempaa tietoa ei kohtuudella ole saatavilla. Kustannustieto on loppu- vuodelta 2021, joten se ei ole ainakaan vähempää tulevaisuudessa.

 4) Yleistä

 Sopimus on allekirjoitettu ehdollisena 8.2.2023 kaupungin päätöksen suhteen, ks. sopimuksen kohta 6. Toimivaltuus on hallintosäännön kohdassa 26 §, kaupunginhallitus, kohta 21 (sivu 14).

 Sopimuksen varsinainen ydin on kohdassa 3. Muu, eli suurin osa sopimuksesta, on taustoitusta ja varautumista erilaisiin tilanteisiin. Ennen kaikkea tilanteisiin, joissa kukaan nyt sopimuksen kanssa tekemisissä olevista luonnollisista henkilöistä ei ole enää mukana. Uutena osiona sopimuksessa on mukana tuntuvat sopimussakko maanomistajan ilmoitusten laiminlyönnistä. Nämä ilmoitukset, käytännössä pari virkettä sähköpostia, maanomistajilta kaupungille ovat osoittautuneet kumman ylivoimaisiksi yksinkertaisuudestaan huolimatta.

 Kiinteistöarvioiden julkisuutta koskee seuraava oikeustapaus. Korkeimman

 hallinto-oikeuden 23.1.2020 antaman vuosikirjaratkaisun mukaan arvioinnin perusteita koskevia tietoja on pidettävä salassa pidettävinä lain viranomaisten toiminnan julkisuudesta (621/1999) § 24 momentin 1 kohtien 17 ja 20 perusteella. Saman kohdan 20 perusteella purku- ja maaperä-

 kustannusten koko raporttikoonti on salainen. Em. asiakirjat ovat toki nähtävissä päättäjien sisäisessä portaalissa.

 Maanomistajilla jää keskenään katsottavaksi useiden tontinosien ja muiden maapalojen kauppoja ja vaihtoja. Erilliset sitovat tonttijaot tulevat tehtäviksi maanomistajien hakemuksista asemakaavanmuutoksen voimaantulon jälkeen. Tämä asemakaavanmuutos ei edellytä kaupungilta suoria kuntatekniikan investointeja: olevan Hontinrinne-kadun putkikapasiteetti riittää.

Lisätiedot maankäyttöinsinööri Riku Korhonen, riku.korhonen (a) lohja.fi,

 p. 044 - 369 4400, 8.2.2023

Oheismateriaali - kartat: maankäyttösopimuksen kohde vanhassa ja uudessa

 asemakaavassa [2 sivua],

 - arvio 1 [25 sivua; ei nettiin],

 - arvio 2 [35 sivua; ei nettiin],

 - raporttikoonti 14.12.2022 purku- ja maaperäkustannuksista [3 sivua;

 ei nettiin], ja

 - ote raporttikoonnista 14.12.2022 purku- ja maaperäkustannuksista

 [1 sivu].

Liite 1 - maankäyttösopimus [6 sivua; omakätiset allekirjoitukset peitettyinä; allekirjoituksellinen on nähtävissä kokouksessa], allekirjoitettu ehdollisesti 8.2.2023

Liite 2 - Erkki Huikarin vastaesitys perusteluineen

Esittelijä Kaupunkirakennejohtaja Puistosalo Pekka

Päätösehdotus Kaupunkikehityslautakuntaa päättää

1. esittää kaupunginhallitukselle, että Lohjan kaupunki tekee liitteen mukaisen maankäyttösopimuksen Norecom Oy:n kanssa liittyen asemakaavanmuutokseen L72 Hiidenlinna, ja

2. tarkistaa pöytäkirjan tämän pykälän osalta samantien kokouksessa.

Käsittely

Vastaesitys Erkki Huikari teki Kirsi Ferinin ja Karitta Laitisen kannattamana seuraavan vastaesityksen
" Kaupunkikehityslautakunta päättää lähettää maankäyttösopimuksen asemakaavamuutokseen L72 Hiidenlinna/Norecom Oy uudelleen valmisteluun maankäyttösopimukseen ja esittelytekstiin kirjattujen lainvastaisuuksien vuoksi. Perustelut tarkemmin liitteessä.

Äänestys Puheenjohtajan esityksestä suoritettiin sähköinen äänestys seuraavasti: ne, jotka kannattavat esittelijän esitystä äänestävät JAA;
ne, jotka kannattavat Erkki Huikarin vastaesitystä äänestävät EI.

 JAA (8) Marika Heinonen, Katja Husso, Päivi Kuitunen, Sanna Laaksonen, Tiina Liimatainen, Jari Malkamäki, Janne Moilanen, Erkki Sohl
 

 EI (4) Kirsi Ferin, Erkki Huikari, Karitta Laitinen, Sarin Teuvo
 

 TYHJÄ (1) Risto Murto

Päätös Kaupunkikehityslautakunta päätti esityksen mukaan äänin 8-4-1.

Täytäntöönpano kaupunginhallituksen esityslistalle ma 27.2.2023 kokoukseen

------------------------------------

Kaupunginhallitus 27.02.2023 § 61

Lisätiedot maankäyttöinsinööri Riku Korhonen, riku.korhonen@lohja.fi,

 p. 044 - 369 4400, 8.2.2023

 Lisäyspäivitys 21.2.2023 / Riku Korhonen. Kaupunki ei millään tavoin ole käytännön toimija yksityisen maan puhdistamisessa tai rakennusten purkamisessa eikä täten kaupunki täten voi kilpailuttaa eikä hankkia puhdistamisen/purkamisen toimia. Maanomistaja Norecom Oy:lle tulevat arvioidut puhdistamis- ja purkukustannukset ovat maapoliittisen ohjelman mukaisia vähennystekijöitä maankäyttösopimuskorvausta laskettaessa em. tavalla. Kiinteistöarvioiden hankinnasta on ollut kilpailutus johtaen maankäyttöinsinöörin päätökseen 30.6.2020 § 3 hankinta (vetovoimalautakunta 12.8.2020 § 106) yhteensä 5640 € kahdesta (2) arvioista.

 Kustannusvastaavuus, varsinkin 23 000 €:lle, on selvä ositeltunakin ja ilman vesihuollon kustannuksia. Maankäyttö- ja rakennuslain (132/1999) maankäyttösopimuksia koskevat pykälät, 91a ja 91b, eivät mitenkään määritä kustannusvastaavuuden ajallisuutta eikä sijaintia (pykälä 91c, ja siitä eteenpäin, myös 91d, koskevat sopimuksen vaihtoehtoista pakkokeinoa kehittämiskorvausta, vrt. raakamaan hankinta vs. raakamaan lunastus). Maanomistajan velvollisuudesta osallistua yhdyskuntarakentamisen kustannuksiin tulee ensisijaisesti sopia. Läheinen katu Hontinrinne tulee peruskorjattavaksi aikanaan. Maankäyttösopimusalueen tulevat asukkaat tulevat käyttämään muitakin katuja ja osa asukkaista käy varmasti koulua, uutta tai peruskorjattua sellaista. Jopa kaupungin oman pääväylän pohjavesisuojaus on laskettavissa yhdyskuntarakentamisen kustannuksiin.

 Maankäyttösopimuksia koskevat pykälät tulivat maankäyttö- ja rakennus-
lakiin 1.7.2003 alkaen (lakimuutos 222/2003). Sitä aiempia oikeustapauksia ei voi pitää vertailukelpoisina. Korkeimman hallinto-oikeuden tapaus 2004:87 koskee sopimusta vuodelta 2002. 2016:89 koskee taas yksinomaan poikkeamisella mahdollistettua lisärakennusoikeutta, ei asemakaavaa eikä asemakaavamuutosta. Tuoreempi lakimuutos (204/2015) ja sen mukainen maankäyttö- ja rakennuslain  § 5a sisältää määritelmän kunnan maapolitiikalle. Pykälän 20 momentti 1 on samalla lakimuutoksella päivitettyä kattamaan kunnan tehtävinä myös maapolitiikan harjoittamisen.

Oheismateriaali - kartat: maankäyttösopimuksen kohde vanhassa ja uudessa

 asemakaavassa [2 sivua],

 - arvio 1 [25 sivua; ei nettiin],

 - arvio 2 [35 sivua; ei nettiin],

 - raporttikoonti 14.12.2022 purku- ja maaperäkustannuksista [3 sivua;

 ei nettiin],

 - ote raporttikoonnista 14.12.2022 purku- ja maaperäkustannuksista

 [1 sivu],

 - kaupunkikehityslautakunnan 16.2.2023 vastaesityksen perustelut, ja

 - kaupunkikehityslautakunnan 16.2.2023 äänestystiedot.

Liite Maankäyttösopimus [6 sivua; omakätiset allekirjoitukset peitettyinä; alle-kirjoituksellinen on nähtävissä kokouksessa], allekirjoitettu ehdollisesti 8.2.2023

Esittelijä Kaupunginjohtaja Perämäki Pasi

Päätösehdotus Kaupunginhallitus päättää, että Lohjan kaupunki tekee liitteen mukaisen maankäyttösopimuksen Norecom Oy:n kanssa liittyen asemakaavan-
muutokseen L72 Hiidenlinna.

Käsittely
 

Vastaesitys Keskustelu kuluessa kaupunginhallituksen jäsen Päivi Alanne teki kaupunginhallituksen 1. varapuheenjohtaja Hannele Maittilan kannattamana seuraavan vastaesityksen:

"Esitän, että asia palautetaan valmisteluun."

 Kaupunginhallituksen puheenjohtaja totesi, että keskustelun kuluessa on tehty kannatettu vastaesitys asian palauttamisesta valmisteluun, joten seuraavien puheenvuorojen tulee kohdistua asian valmisteluun palauttamiseen.

Äänestys Kaupunginhallituksen puheenjohtajan esityksestä suoritettiin sähköinen äänestys seuraavasti:
ne, jotka kannattavat pohjaesitystä, äänestävät JAA;
ne, jotka kannattavat asian palauttamista valmisteluun, äänestävät EI

JAA: 11 ääntä (Jukka Sassi, Heli Saukkola, Kaj Sundqvist, Laura Skaffari, Pirjo-Leena Forsström, Pekka Luoma, Urpo Uotila, Markku Saarinen, Matti Pajuoja, Leena Saari, Janne Turunen)
 

EI: 2 ääntä (Päivi Alanne ja Hannele Maittila)
Hannele Maittilan ääni otettiin suullisesti

Puheenjohtaja totesi, että näin ollen äänin 11-2 asian käsittelyä päätetään jatkaa.

Päätös Kaupunginhallitus päätti esityksen mukaan.

Täytäntöönpano ote / sähköposti: Norecom Oy:n edustaja ja kaavakonsultin edustaja 

 
ote / sähköposti: kiinteistösihteeri Antti Weiland, kaupungingeodeetti Tapio Ruutiainen ja kaupunkirakennejohtaja Pekka Puistosalo

 [kaikki yhteystiedot ovat kaupunkikehityslautakunnan kokousasian
jakelussa]

------------------------------------