Kaupunkikehityslautakunta
Pöytäkirja 22.03.2023/Pykälä 48

11/10.00.02/2023
5/10.00.02/2023
4/10.00.02/2023
3/10.00.02/2023

Kaupunkikehityslautakunta 22.03.2023 § 48

 Muijalan uuden asemakaava-alueen L68 asemakaava tuli voimaan 12.10.2022 kaupunginvaltuuston päätöksestä 17.8.2022 § 91. Asema- kaavan alue on kokonaan Lohjan kaupungin omistuksessa ja siellä on 40 AO-tonttia sekä 2 AP-tonttia ja 1 P-tontti. Kaikki tontit ovat rakentamattomia ja puusto on hakattu tontinluovutusasentoon. Teknisen toimen katutyöt ovat alustavan tiedon mukaan valmistumassa marraskuussa 2023. Tonttien yleinen haku voi alkaa katutöiden valmistumisen ja tonttien lohkomisten jälkeen. AO on erillispientalojen korttelialue eli omakotitontteja ja AP on asuinpientalojen korttelialue eli rivitalotontteja. P on palvelurakennusten korttelialue, jolla sallitaan asuminen.

 Muijalassa ei ole kaupungilla ollut tarjolla asuntotontteja vuosikymmeniin, joten tämän uuden alueen tonteista on kaksi (2) kansallisen tason riippu- matonta AKA-ammattiarviota. Maankäyttöinsinööri kilpailutti viisi (5) kansallisen tason AKA-ammattiarvioijaa tarjouspyynnöllään ke 11.1.2023 tarjouspyyntöajan ollessa to 2.2.2023 klo 10:00 saakka. Neljä (4) tahoa jätti tarjouksen. Arvioiden tilauksesta on maankäyttöinsinöörin viranhaltija-
päätös 2.2.2023 § 1 (kaupunkikehityslautakunta 16.2.2023 § 28. Kahden arvion yhteishinta oli 4780 € (alv 0 %; 2380 € ja 2400 €) määräajalla
ti 7.3.2023 klo 10:00. Molemmat arviot saapuivat ajoissa.

 Näiden kahden AKA-arvion keskiarvot ovat liitteenä olevan taulukon mukaiset hinnat ja tämän hinnoittelupäätöksen varsinainen kohde. 1. kalenterivuoden maanvuokra on 5 % hinnasta. Arviot ovat melko lähellä toisiaan Lohjan olosuhteissa. AO-tonttien neliöhinnat ovat 40 ja 45 €/m² (arvio1 antaa AO:kin rakennusoikeuden hintana, mutta kun rakennusoikeus on tehokkuusluvulla, niin maaneliöhinta vaihtelee vain rakennusoikeuden tasalukupyöristyksen verran.) Rakentamisvelvollisuus on nauhataajaman tavanomainen 60 % rakennusoikeudesta kaikilla tonteilla. Kaikkien tonttien yhteenlaskettu hinta/pääoma-arvo on 2,02 miljoonaa euroa.

 Lohjan olosuhteissa varsinkin AP-tonttien ongelma kortteleissa 608 ja 609 on se, että maaperä on joko kalliota (Ka) tai todennäköisesti paalutusta vaativaa hienoa hietaa (HHt). Ct on silttiä ja KHt on karkeaa hietaa. Muutoinkin koko alueen maaperä on varsin vaihtelevaa, jopa yksittäisen tontin sisällä (asemakaavoituksen rakennettavuusselvitys). Tämä tulee erityisesti tuoda esille tonttien haussa ja korostaa tontinhakijoille. Em. seikat ovat selkeä ero Gunnarlan alueeseen nähden. Korttelin 600 P-tontin käyttötarkoitusmerkintä on hyvin monikäyttöinen: se sallii suurin piirtein kaiken muun paitsi teollisen toiminnan ja tavallisen asumisen. Sen todennäköinen tuleva käyttö on jonkinlaatuinen palveluasuminen. Hallintosäännön mukaisesti AO-tonttien myynnit ovat kaupungingeodeetin ja maanvuokraukset maankäyttöinsinöörin viranhaltijapäätöksiä. AP- ja P-tonttien myynnit ja maanvuokraukset ovat kaupunkikehityslautakunnan päätöksiä.

 Kiinteistöarvioiden julkisuutta koskee seuraava oikeustapaus. Korkeimman hallinto-oikeuden 23.1.2020 antaman vuosikirjaratkaisun mukaan arvioinnin perusteita koskevia tietoja on pidettävä salassa pidettävinä lain viranomaisten toiminnan julkisuudesta (621/1999) § 24 momentin 1 kohtien 17 ja 20 perusteella. Arviot ovat toki nähtävissä päättäjien sisäisessä portaalissa.

 Rivitalotonttien kerrosluku on jatkuva keskustelun aihe: Gunnarlassa kerrosluku on II (ei pakottava), mutta tämän vuosituhannen puolella rivitalotonttien toteutus on suurimmalta osin Lohjalla ollut vain kerrosluvulla I, asuntokysynnän mukaisesti. Näin ollen näidenkin Muijalan korttelien 608 ja 609 rakennusoikeudesta jää todennäköisesti käytännössä osa käyttämättä. Piha-alueiden toteutuksen vaatimustaso on noussut, joten siitäkin syystä kerrosluvulla II asemakaavoitetun tontin rakennusoikeutta jää käyttämättä kerrosluvun I toteutuksella: maa-ala ei yksinkertaisesti riitä. Gunnarlassa käytetty rakennusoikeus on luokkaa 60 %. Hinta/maanvuokra ja liittymismaksut tulevat koko asemakaavan mukaisesta rakennusoikeudesta, kuin myös maapohjan kiinteistövero (ostotonteilla).

Lisätiedot maankäyttöinsinööri Riku Korhonen, riku.korhonen (a) lohja.fi,
p. 044 - 369 4400, 7.3.2023

Oheismateriaali - 12.10.2022 voimaantullut Muijalan uuden alueen asemakaava L68,

 - arvio1 Muijalan uuden alueen asemakaavan tontit (28 sivua; ei nettiin), ja

 - arvio2 Muijalan uuden alueen asemakaavan tontit (38 sivua; ei nettiin).

Liite 2 - tonttien hintataulukko Muijalan uuden alueen asemakaavassa L68

Esittelijä Kaupunkirakennejohtaja Puistosalo Pekka

Päätösehdotus Kaupunkikehityslautakunta päättää

1. esittää kaupunginhallitukselle ja edelleen kaupunginvaltuustolle, että Lohjan kaupunki hinnoittelee Muijalan kaupunginosan uuden asemakaava-alueen korttelien 600 - 609 tontit liitteenä olevan taulukon mukaisesti tonttien myyntiä ja maanvuokrausta varten 60 %:n rakentamisvelvollisuudella, ja

2. tarkistaa pöytäkirjan tämän pykälän osalta samantien kokouksessa.

Päätös Kaupunkikehityslautakunta päätti esityksen mukaan.

Täytäntöönpano kaupunginhallituksen esityslistalle ma 3.4.2023 kokoukseen

------------------------------------