Kaupunginhallitus
Pöytäkirja 11.04.2023/Pykälä 141

111/10.00.00/2022

Kaupunkikehityslautakunta 16.02.2023 § 23

 1) Taustaa

 Asemakaavanmuutos L72 Hiidenlinna on ollut vireillä loppuvuodesta 2017.

 Nyt helmikuussa 2023 se on menossa viimeiseen käsittelyvaiheeseen yhdessä tämän maankäyttösopimuksen kanssa. Asemakaavanmuutos koskee Roution kaupunginosan korttelin 667 osaa. Maankäyttösopimuksen tekemisen kynnys, vähintään 500 k-m² uutta asuinrakennusoikeutta, ylittyy vain Norecom Oy:n omistamille tiloilla (ks. karttaliite 1 sopimuksen lopussa). Se ei ylity yhdelläkään vielä nyt voimassa olevan asemakaavan RA-alueiden maanomistajilla eikä toisella KLT-alueen maanomistajalla

 (ollut ja oleva omakotitalo).

 KLT-alueiden vielä nyt voimassa oleva asemakaava on Lohjan kunnan

 aikainen rakennuskaava RK56 voimaantulolla 15.4.1987 ja RA-alueiden  RK37 voimaantulolla 25.5.1984. (Huomattavaa on, että vaikka käyttö-

 tarkoitusmerkintä osassa korttelia 667 on RA, loma-asuntojen korttelialue, niin kyse ei ole ranta-asemakaavasta eikä kumotun vanhan rakennuslain (378/1958) mukaisesta rantakaavasta.)

 Asemakaavanmuutoksen sisällöstä johtuen tähän maankäyttö-

 sopimukseen ei liity mitään maa-alueiden luovutuksia eikä saantoja

 kaupungilta / kaupungille. Asemakaavanmuutoksessa ei ole yhtään katua eikä puistoa eikä muutakaan yleistä aluetta. LPA-alueet ovat myös korttelissa. Vesialueilla liikkuminen perustuu häiriöttömään jokamiehenoikeuteen.

 Tämän asemakaavanmuutoksen ja myös maankäyttösopimuksen alettu ennen kaupunginvaltuuston uuden maapoliittisen ohjelman päätöstä, 14.12.2022 § 158, tulee sopimuskorvauksen laskennassa huomioitua myös olevien rakennusten purkukustannukset vähentävänä tekijänä. Tämä on todennettuna hyväksytyn päätösehdotuksen toisessa kappaleessa. (Toisaalta uusi maapoliittinen ohjelma ei ole voimassa hallinto-oikeusvalituksen vuoksi; ei ole ollut aiemmin tiedoksi-asiana kaupunginhallituksessa eikä kaupunkikehityslautakunnassa.)

 2) Arvonnousu

 Arvonnoususta (ts. maan arvo uuden ja vanhan asemakaavan mukaan) on olemassa kahden (2) ulkopuolisen riippumattoman kansallisen tason AKA-arvioijan arviot. Uuden asemakaavan mukainen rakennusoikeus AP-3 -

 tontilla (osuus osin myös Norecom Oy:n maalle) on muuttunut

 pienemmäksi kuin oli arvioinnin aikaan, joten se osalta laskennassa

 käytetty arvo on suhteutettu suoraan rakennusoikeuden pienennyksen

 mukaan, ts. rakennusoikeus ei ole sama kuin arvioissa (1075 ? 725 k-m²). Lisäksi LPA-1:n ja AP-2:n maapinta-alat ovat vähäisesti muuttuneet

 arvioiden ajankohdasta, joten niiden osalta on epäjatkuvuutta, tosin

 sopimuskorvauslaskennan kannalta häviävän pientä.

Näiden kahden arvion keskiarvo olevalle vanhan asemakaavan KLT-rakennusoikeudelle Norecom Oy:n omistamilla maa-alueilla on 197 581 €. Uuden asemakaavan mukaan keskiarvo on 1 209 208 €. Maan arvonnousu on täten 1 011 627 €. Tästä vähennetään ensin purettavien rakennusten, 3140 k-m², vähennys KLT-rakennusoikeuden keskimääräisellä arvolla, 44 €/k-m². eli yhteensä 138 160 €: Nyt arvonnousua jää 873 467 €.
Tästä vähennetään edelleen purku- ja maaperäkustannukset
695 000 € ... 960 000 €. Tämä välin toisessa päässä arvonnousu menee jo miinukselle, - 86 533 € ja toisessa päässä jää 178 467 €.

3) Sopimuskorvaus ja sen suorittaminen

 Maantasopysäköinnillä korvausprosentti on em. jääneestä määrästä 50 % eli -43 267 ... 89 234 €. Vaihteluvälistä matemaattinen keskiarvo on

 22 984 € ja siitä pienellä pyöristyksellä sopimuskorvaus on 23 000 €.

 Tuo 23 000 € on sopimuskorvauksen vähimmäismäärä. Todellinen

 sopimuskorvaus tulee laskettavaksi tulevaisuudessa todellisten toteutuneiden purku- ja maaperäkustannusten kautta em. tavalla.

 Sopimuskorvaus tulee maksuun ensimmäisen uuden asemakaavan mukaisen rakennusluvan lainvoiman yhteydessä. Vuotuinen korko 1,5 % alkaa kaksi (2) vuotta uuden asemakaavan voimaantulosta. Koko sopimus-

 korvauksen on kuitenkin oltava suoritettuna viimeistään neljä (4) vuotta uuden asemakaavan voimaantulosta. Mikäli rakentaminen ei ole alkanut tuolloin, on sopimuskorvaus 23 000 € + korot.

 Tekninen toimi on kommentoinut, että purkukustannukset ovat oikeassa suuruusluokassa. Maaperäkustannusten osalta arvio on todellakin arvio; parempaa tietoa ei kohtuudella ole saatavilla. Kustannustieto on loppu- vuodelta 2021, joten se ei ole ainakaan vähempää tulevaisuudessa.

 4) Yleistä

 Sopimus on allekirjoitettu ehdollisena 8.2.2023 kaupungin päätöksen suhteen, ks. sopimuksen kohta 6. Toimivaltuus on hallintosäännön kohdassa 26 §, kaupunginhallitus, kohta 21 (sivu 14).

 Sopimuksen varsinainen ydin on kohdassa 3. Muu, eli suurin osa sopimuksesta, on taustoitusta ja varautumista erilaisiin tilanteisiin. Ennen kaikkea tilanteisiin, joissa kukaan nyt sopimuksen kanssa tekemisissä olevista luonnollisista henkilöistä ei ole enää mukana. Uutena osiona sopimuksessa on mukana tuntuvat sopimussakko maanomistajan ilmoitusten laiminlyönnistä. Nämä ilmoitukset, käytännössä pari virkettä sähköpostia, maanomistajilta kaupungille ovat osoittautuneet kumman ylivoimaisiksi yksinkertaisuudestaan huolimatta.

 Kiinteistöarvioiden julkisuutta koskee seuraava oikeustapaus. Korkeimman

 hallinto-oikeuden 23.1.2020 antaman vuosikirjaratkaisun mukaan arvioinnin perusteita koskevia tietoja on pidettävä salassa pidettävinä lain viranomaisten toiminnan julkisuudesta (621/1999) § 24 momentin 1 kohtien 17 ja 20 perusteella. Saman kohdan 20 perusteella purku- ja maaperä-

 kustannusten koko raporttikoonti on salainen. Em. asiakirjat ovat toki nähtävissä päättäjien sisäisessä portaalissa.

 Maanomistajilla jää keskenään katsottavaksi useiden tontinosien ja muiden maapalojen kauppoja ja vaihtoja. Erilliset sitovat tonttijaot tulevat tehtäviksi maanomistajien hakemuksista asemakaavanmuutoksen voimaantulon jälkeen. Tämä asemakaavanmuutos ei edellytä kaupungilta suoria kuntatekniikan investointeja: olevan Hontinrinne-kadun putkikapasiteetti riittää.

Lisätiedot maankäyttöinsinööri Riku Korhonen, riku.korhonen (a) lohja.fi,

 p. 044 - 369 4400, 8.2.2023

Oheismateriaali - kartat: maankäyttösopimuksen kohde vanhassa ja uudessa

 asemakaavassa (2 sivua),

 - arvio 1 (25 sivua; ei nettiin),

 - arvio 2 (35 sivua; ei nettiin),

 - raporttikoonti 14.12.2022 purku- ja maaperäkustannuksista (3 sivua;

 ei nettiin), ja

 - ote raporttikoonnista 14.12.2022 purku- ja maaperäkustannuksista

 (1 sivu).

Liite 1 - maankäyttösopimus (6 sivua; omakätiset allekirjoitukset peitettyinä; allekirjoituksellinen on nähtävissä kokouksessa), allekirjoitettu ehdollisesti 8.2.2023

Liite 2 - Erkki Huikarin vastaesitys perusteluineen

Esittelijä Kaupunkirakennejohtaja Puistosalo Pekka

Päätösehdotus Kaupunkikehityslautakuntaa päättää

1. esittää kaupunginhallitukselle, että Lohjan kaupunki tekee liitteen mukaisen maankäyttösopimuksen Norecom Oy:n kanssa liittyen asemakaavanmuutokseen L72 Hiidenlinna, ja

2. tarkistaa pöytäkirjan tämän pykälän osalta samantien kokouksessa.

Käsittely

Vastaesitys Erkki Huikari teki Kirsi Ferinin ja Karitta Laitisen kannattamana seuraavan vastaesityksen
" Kaupunkikehityslautakunta päättää lähettää maankäyttösopimuksen asemakaavamuutokseen L72 Hiidenlinna/Norecom Oy uudelleen valmisteluun maankäyttösopimukseen ja esittelytekstiin kirjattujen lainvastaisuuksien vuoksi. Perustelut tarkemmin liitteessä.

Äänestys Puheenjohtajan esityksestä suoritettiin sähköinen äänestys seuraavasti: ne, jotka kannattavat esittelijän esitystä äänestävät JAA;
ne, jotka kannattavat Erkki Huikarin vastaesitystä äänestävät EI.

 JAA (8) Marika Heinonen, Katja Husso, Päivi Kuitunen, Sanna Laaksonen, Tiina Liimatainen, Jari Malkamäki, Janne Moilanen, Erkki Sohl
 

 EI (4) Kirsi Ferin, Erkki Huikari, Karitta Laitinen, Sarin Teuvo
 

 TYHJÄ (1) Risto Murto

Päätös Kaupunkikehityslautakunta päätti esityksen mukaan äänin 8-4-1.

Täytäntöönpano kaupunginhallituksen esityslistalle ma 27.2.2023 kokoukseen

------------------------------------

Kaupunginhallitus 27.02.2023 § 61

Lisätiedot maankäyttöinsinööri Riku Korhonen, riku.korhonen@lohja.fi,

 p. 044 - 369 4400, 8.2.2023

 Lisäyspäivitys 21.2.2023 / Riku Korhonen. Kaupunki ei millään tavoin ole käytännön toimija yksityisen maan puhdistamisessa tai rakennusten purkamisessa eikä täten kaupunki täten voi kilpailuttaa eikä hankkia puhdistamisen/purkamisen toimia. Maanomistaja Norecom Oy:lle tulevat arvioidut puhdistamis- ja purkukustannukset ovat maapoliittisen ohjelman mukaisia vähennystekijöitä maankäyttösopimuskorvausta laskettaessa em. tavalla. Kiinteistöarvioiden hankinnasta on ollut kilpailutus johtaen maankäyttöinsinöörin päätökseen 30.6.2020 § 3 hankinta (vetovoimalautakunta 12.8.2020 § 106) yhteensä 5640 € kahdesta (2) arvioista.

 Kustannusvastaavuus, varsinkin 23 000 €:lle, on selvä ositeltunakin ja ilman vesihuollon kustannuksia. Maankäyttö- ja rakennuslain (132/1999) maankäyttösopimuksia koskevat pykälät, 91a ja 91b, eivät mitenkään määritä kustannusvastaavuuden ajallisuutta eikä sijaintia (pykälä 91c, ja siitä eteenpäin, myös 91d, koskevat sopimuksen vaihtoehtoista pakkokeinoa kehittämiskorvausta, vrt. raakamaan hankinta vs. raakamaan lunastus). Maanomistajan velvollisuudesta osallistua yhdyskuntarakentamisen kustannuksiin tulee ensisijaisesti sopia. Läheinen katu Hontinrinne tulee peruskorjattavaksi aikanaan. Maankäyttösopimusalueen tulevat asukkaat tulevat käyttämään muitakin katuja ja osa asukkaista käy varmasti koulua, uutta tai peruskorjattua sellaista. Jopa kaupungin oman pääväylän pohjavesisuojaus on laskettavissa yhdyskuntarakentamisen kustannuksiin.

 Maankäyttösopimuksia koskevat pykälät tulivat maankäyttö- ja rakennus-
lakiin 1.7.2003 alkaen (lakimuutos 222/2003). Sitä aiempia oikeustapauksia ei voi pitää vertailukelpoisina. Korkeimman hallinto-oikeuden tapaus 2004:87 koskee sopimusta vuodelta 2002. 2016:89 koskee taas yksinomaan poikkeamisella mahdollistettua lisärakennusoikeutta, ei asemakaavaa eikä asemakaavamuutosta. Tuoreempi lakimuutos (204/2015) ja sen mukainen maankäyttö- ja rakennuslain § 5a sisältää määritelmän kunnan maapolitiikalle. Pykälän 20 momentti 1 on samalla lakimuutoksella päivitettyä kattamaan kunnan tehtävinä myös maapolitiikan harjoittamisen.

Oheismateriaali - kartat: maankäyttösopimuksen kohde vanhassa ja uudessa

 asemakaavassa (2 sivua),

 - arvio 1 (25 sivua; ei nettiin),

 - arvio 2 (35 sivua; ei nettiin),

 - raporttikoonti 14.12.2022 purku- ja maaperäkustannuksista (3 sivua;

 ei nettiin),

 - ote raporttikoonnista 14.12.2022 purku- ja maaperäkustannuksista

 (1 sivu),

 - kaupunkikehityslautakunnan 16.2.2023 vastaesityksen perustelut, ja

 - kaupunkikehityslautakunnan 16.2.2023 äänestystiedot.

Liite Maankäyttösopimus (6 sivua; omakätiset allekirjoitukset peitettyinä; alle-kirjoituksellinen on nähtävissä kokouksessa), allekirjoitettu ehdollisesti 8.2.2023

Esittelijä Kaupunginjohtaja Perämäki Pasi

Päätösehdotus Kaupunginhallitus päättää, että Lohjan kaupunki tekee liitteen mukaisen maankäyttösopimuksen Norecom Oy:n kanssa liittyen asemakaavan-
muutokseen L72 Hiidenlinna.

Käsittely
 

Vastaesitys Keskustelu kuluessa kaupunginhallituksen jäsen Päivi Alanne teki kaupunginhallituksen 1. varapuheenjohtaja Hannele Maittilan kannattamana seuraavan vastaesityksen:

"Esitän, että asia palautetaan valmisteluun."

 Kaupunginhallituksen puheenjohtaja totesi, että keskustelun kuluessa on tehty kannatettu vastaesitys asian palauttamisesta valmisteluun, joten seuraavien puheenvuorojen tulee kohdistua asian valmisteluun palauttamiseen.

Äänestys Kaupunginhallituksen puheenjohtajan esityksestä suoritettiin sähköinen äänestys seuraavasti:
ne, jotka kannattavat pohjaesitystä, äänestävät JAA;
ne, jotka kannattavat asian palauttamista valmisteluun, äänestävät EI

JAA: 11 ääntä (Jukka Sassi, Heli Saukkola, Kaj Sundqvist, Laura Skaffari, Pirjo-Leena Forsström, Pekka Luoma, Urpo Uotila, Markku Saarinen, Matti Pajuoja, Leena Saari, Janne Turunen)
 

EI: 2 ääntä (Päivi Alanne ja Hannele Maittila)
Hannele Maittilan ääni otettiin suullisesti

Puheenjohtaja totesi, että näin ollen äänin 11-2 asian käsittelyä päätetään jatkaa.

Päätös Kaupunginhallitus päätti esityksen mukaan.

Täytäntöönpano ote / sähköposti: Norecom Oy:n edustaja ja kaavakonsultin edustaja 

 
ote / sähköposti: kiinteistösihteeri Antti Weiland, kaupungingeodeetti Tapio Ruutiainen ja kaupunkirakennejohtaja Pekka Puistosalo

 (kaikki yhteystiedot ovat kaupunkikehityslautakunnan kokousasian
jakelussa)

------------------------------------

Kaupunginhallitus 11.04.2023 § 141

 1) Tiivistelmä

 Kunnan jäsenet, henkilöt ------------- ja ------------- ovat molemmat erikseen 20.3.2023 tehneet oikaisuvaatimuksen em. Lohjan kaupunginhallituksen päätökseen 27.2.2023 § 61 maankäyttösopimus Norecom Oy:n kanssa. Ensiksi mainitun oikaisuvaatimuksessa on kaksi (2) sivua toisen sivun ollessa lisäys 21.3.2023. Toisena mainitun oikaisuvaatimuksessa on yksi (1) sivu. Vaatimuksena on mm., että ko. maankäyttösopimus tulee neuvotella uudestaan Lohjan kaupungilla aiheutuvien taloudellisen vahingon vuoksi ja että kyseessä on kielletty valtiontuki. Muita oikaisuvaatimuksia ei ole tullut määräaikaan ma 27.3.2023 klo 16:00 mennessä.

 Kyseessä olevassa maankäyttösopimuksen sopimuskorvauksen laskennassa on käytetty Lohjan kaupunginvaltuuston 20.1.2016 § 3 hyväksymää ja voimassaolevan maapoliittisen ohjelman mukaista laskentaa, josta vähentävä tekijänä otetaan huomioon rakennusten purkamiseen ja maaperän puhdistamiseen liittyvät kustannukset. Siitä poikkeaminen ei olisi maanomistajien tasapuolista kohtelua. Nuo vähennykset ovat mahdollisia, koska maapoliittinen ohjelma viittaa siihen, että nämä vähennykset ovat käytettävissä myös keskusta-alueen ulkopuolella.

 Maan eli kiinteistöjen omistus on luonnostaan erilaista. Eri henkilöt ja yhteisöt omistavat maata eri paikoissa eri määriä. Huomattava osa ei omista mitään maata. Joillakin omistajilla maaperä on pilaantunutta, suurimmalla osalla ei ole, onneksi. Lohjan kaupunki ei ole toteuttamassa minkään eikä kenenkään maan puhdistamista, ei hankkimassa eikä luovuttamassa mitään. Näin ollen väitteet kielletystä valtiontuesta sekä perustuslain ja hankintalain ynnä ympäristövahinkojen korvauslain vastaisuudesta ovat perusteettomia. Edelleen väite maankäyttö- ja rakennuslain 12a-luvun vastaisuudesta on perusteeton, kun Lohjan kaupungin ja maanomistaja ovat nimenomaan päässeet 12a-luvun mukaiseen sopimukseen eli maankäyttösopimukseen (§:t 91a ja 91b).

 Näin ollen oikaisuvaatimukset tulee perusteettomina hylätä. Oikaisuvaatimusten hyväksyminen merkitsisi sitä, että Lohjan kaupunginhallitus ei noudata Lohjan kaupunginvaltuuston päätöstä. Toisena mainittu oikaisuvaatija ei ole tarkasti yksilöinyt kohtia mainitsemistaan laeista.

 2) Yleistä oikaisuvaatimuksesta

 Yleisesti mm. kaupunginhallituksen (kunnanhallituksen) päätöksen ensimmäinen muutoksenhakukeino on kuntalain (410/2015) § 134:n mukainen oikaisuvaatimus, joka tehdään siis päätöksen tehneelle taholle itselleen. Se ei ole vielä varsinaisesti valitus. Oikaisuvaatimuskelpoisia ovat kuntalain § 137:n mukaan asianosaiset ja kunnan jäsenet. Kunnan jäseniä ovat kaikki luonnolliset henkilöt, joiden kotipaikka on ao. kunta sekä lisäksi kaikki yhteisöt, eli oikeushenkilöt, joiden kotipaikka on samoin ao. kunta.

 Oikaisuvaatimusaika (kuntalaki § 138) on 14 päivää tiedoksisaantiajan päättymisestä. Kunnan jäsenen tiedoksisaantiaika, 7 päivää (kuntalaki
§ 140 momentti 3), alkaa taas ko. päätöksen pöytäkirjan julkaisusta. Tiedoksisaantiaikaan ei kuitenkaan lasketa pöytäkirjan julkaisupäivää. Kun kaupunginhallituksen 27.2.2023 pöytäkirja on säännönmukaisesti julkaistu kokousta seuraava maanantaina 6.3.2023, niin kunnan jäsenen tiedoksisaantiaika on alkanut ti 7.3.2023 ja päättynyt ma 13.3.2023 (klo 24:00). Tiedoksisaantiajassa ei mitenkään erotella viikonpäiviä eikä arkipyhiä.

 Varsinainen 14 päivän oikaisuvaatimusaika on täten päättynyt ma 27.3.2023 klo 16:00. Tuo kellonaika tulee taas laista säädettyjen määräaikain laskemisesta (150/1930) ja sen §:stä 6. Kellonaika on suhteellinen eli viraston aukioloaika eli Lohjan kaupungilla kaupungintalo Monkolan aukioloaika. Tässä määräajassa viikonpäivät ja arkipyhät on eroteltava: em. lain § 5:n mukaan määräajan viimeisen päivän on oltava tavallinen työ/virastopäivä. Tuohon kellonaikaan mennessä oikaisuvaatimuksen on nimenomaan oltava kokonaisuudessaan perillä vastaanottajalla.

 Oikaisuvaatimus on kuntalain § 134 mom. 2:n mukaan käsiteltävänä kiireellisenä. Käytännössä käsittelyn tulee olla oikaisuvaatimusajan päättymistä seuraavassa mahdollisessa kokouksessa.

 Oikaisuvaatimuksessa ei ole kuntalain § 135:n mukaista rajoitusta etteikö sitä voisi tehdä tarkoituksenmukaisuusperusteella. Hallintolain (434/2003) § 34:n mukaista asianosaisen, eli Norecom Oy:n, mukaista kuulemista ei tarvita, koska päätösehdotus ei ole muuttamassa sen tilannetta. Se on toki tietoinen, että kaksi oikaisuvaatimusta on tullut, mutta ei ole etukäteen ennen tämän kaupunginhallituksen esityslistan julkaisua ollut tietoinen niiden sisällöstä.

 3) Muutoksenhaku oikaisuvaatimuksesta tehtyyn päätökseen

 Oikaisuvaatimuksen perusteella tehdystä päätöksestä muutoksenhaku on valitus hallinto-oikeuteen. Tällöin kyse on varsinaisesta valituksesta ja se on kunnallisvalitus kuntalain § 135:n mukaisesti. Nyt pätevät valitusperusteet ovat rajatut: 1) päätös on syntynyt virheellisessä järjestyksessä, 2) päätöksen tehnyt viranomainen on ylittänyt toimivaltansa, tai 3) päätös on muuten lainvastainen. Tarkoituksenmukaisuus, eli subjektiivinen mielipide päätöksen sisällöstä, ei voi olla valitusperusteena. Lohjan kaupungin
hallintosäännön, sivu 14 kohta 21, mukaan maankäyttösopimuksista päättää kaupunginhallitus. Näin ollen em. kohdat 1) ja 2) eivät voi olla valitusperusteita, kun asiassa ei ole ilmennyt mitään jääviyttä tai epäselvyyttä pöytäkirjan suhteen tai muuta vastaavaa seikkaa. Ja ennen kaikkea päätös on kaupunginvaltuuston päättämän maapoliittisen ohjelman mukainen. Kohdan 3) seikoista on vastaukset tämän selostustekstin kohdissa 1), 4) ja 5).

 Valitusoikeus tässä tilanteessa riippuu oikaisuvaatimuksen johdosta tehdyn päätöksen sisällöstä. Kuntalain § 137 momentti 3:n mukaan varsinaisen päätöksen muuttuessa valitusoikeus palautuu yleiseksi asianosaisten ja kunnan jäsenten valitusoikeudeksi. Mikäli varsinainen päätös ei muutu, on valitusoikeus vain oikaisuvaatimusten tekijöillä. Valitusaika hallinto-oikeuteen on kuten edellä oikaisuvaatimuksen kohdalla, paitsi varsinainen valitusaika on 30 päivää ja asianosaisten (nyt myös oikaisuvaatimusten tekijät) tiedoksisaantiaika on lyhyempi, mikäli se on sähköisenä.

 ***

 Oikaisuvaatimuksessa ei siis ole kuntalain § 135:n mukaista rajoitusta et-teikö sitä voisi tehdä tarkoituksenmukaisuusperusteella. Hallinto-oikeuden puolella ei taas oteta kantaa tarkoituksenmukaisuuteen, ts. olisiko voitu tai pitänyt tehdä toisenlainen päätös. Tämä ilmenee kaavoihin liittyvissä ratkaisuissa, joissa lohjalainen valitus on hylätty hallinto-oikeudessa. Tässä on esimerkkinä Amerikankadun L64 asemakaavanmuutokseen liittyvä hallinto-oikeuden päätös 11.4.2019:

 "

 Hallinto-oikeus voi tutkia valitusten johdosta vain sen, onko asemakaavan muutoksen hyväksymistä koskeva päätös kuntalain 135 §:ssä tarkoitetulla tavalla lainvastainen siltä osin kuin päätösestä on valitettu. Hallinto-oikeuden toimivaltaan ei kuulu tutkia kaavapäätöksen tarkoituksenmukaisuutta koskevia valitusperusteita, kuten sitä, olisiko jokin muu maankäytöllinen ratkaisu parempi kuin tehty kaavaratkaisu tai onko kaavan muuttaminen valittajien esittämin syin tarpeetonta.

 "

 Lohjansolmun asemanseudun ja Lehmijärvi-Pullin maaseutualueiden osayleiskaavan Y5a päätös 3.2.2023:

 "

 Koska kunnallisvalitusta ei voi tehdä tarkoituksenmukaisuusperusteella, hallinto-oikeuden toimivaltaan ei kuulu tutkia päätöksen tarkoituksenmukaisuutta eikä siis sitä, olisiko jokin muu maankäytöllinen ratkaisu parempi kuin tehty kaavaratkaisu.

 "

 4) Maapoliittinen ohjelma

 Ko. maankäyttösopimuksen sopimuskorvauksen laskennassa on käytetty Lohjan kaupunginvaltuuston 20.1.2016 § 3 hyväksymää
maapoliittista ohjelmaa, kahdestakin (2) syystä. Lohjan kaupunginvaltuuston uudemmasta maapoliittisen ohjelman hyväksymispäätöksestä on tehty valitus hallinto-oikeuteen, joten se ei ole voimassa. Lohjan kaupunginhallitus on antanut siitä lausuntonsa hallinto-oikeudelle 27.2.2023 § 59. Toisekseen päivitettyyn maapoliittiseen ohjelmaan liittyvässä Lohjan kaupunginvaltuuston päätöksessä 14.12.2022 § 158 on nimenomainen maininta:

 Uusien asemakaavojen ja asemakaavanmuutosten maankäyttösopimusten sopimuskorvauksen laskennassa ei enää huomioida samalla tavalla rakennusten purkukustannuksia eikä maaperän puhdistuskustannuksia. Se toki edellyttää, että uuden maapoliittisen ohjelman hyväksymispäätös saa lainvoiman.

 Vaikka tuo kaupunginvaltuuston päätös olisi lainvoimainen, niin vanhan maapoliittisen ohjelman mukainen laskenta tulisi noudatettavaksi joka tapauksessa, kun kyseessä oleva asemakaavanmuutos L72 on alkanut loppuvuodesta 2017. Laskenta on selitetty yksityiskohtaiseksi edellä kaupunkikehityslautakunnan 16.2.2023 selostustekstissä ynnä lisätietoa on kaupunginhallituksen 27.2.2023 selostustekstissä. Maankäyttö- ja rakennuslaki (132/1999) velvoittaa kunnan harjoittamaan maapolitiikkaa. Sen tarkat keinot ovat kunnan omassa vallassa. Lohjan kaupungilla sitä ilmentää, edelleen nykytilanteessa, Lohjan kaupunginvaltuuston 20.1.2016 § 3 hyväksymä maapoliittinen ohjelma. Tuo kaupunginvaltuuston päätös tuli lainvoimaiseksi 3.3.2016 ja on sitä edelleen, kun siitä ei valitettu aikanaan hallinto-oikeuteen. Päätös liitteellään on ohessa oheismateriaalina. Liite on vuonna 2014 hyväksytty maapoliittinen ohjelma ilman vuoden 2016 päivitysmuutoksia. Kokonainen päivitysmuutettu maapoliittinen ohjelma 2016 on kaupungin verkkosivuilla. Muutokset näkyvät oheismateriaalina olevassa ko. kaupunginvaltuuston päätöksessä 20.1.2016 § 3.

 Maapoliittisessa ohjelmassa em. vähennystekijät ovat kohdassa 2.4.2 alakohta 4. sivulla 4. Niiden käyttäminen keskusta-alueen ulkopuolella on mahdollista kohdan 2.4.1, 1. kappale, mukaan, sivulla 3. Näitä periaatteita on keskustan ulkopuolella käytetty Saajoksen maankäyttösopimuksessa, josta on kaupunginhallituksen päätös 5.9.2016 § 288 ja se tuli lainvoimaiseksi 4.10.2016. Siinä purkukustannusvähennys oli 60 000 €. Muualla, tähän mennessä, purku- ja maaperäkustannuksia ei ole tullut vastaan nykymuotoisen maapoliittisen ohjelman aikana keskustan ulkopuolella. (Tuohon Saajoksen sopimukseen tuli myöhemmin teknisluonteinen muutos kaupunginhallituksessa 3.9.2018 § 273, lainvoima 2.10.2018; itse sopimuskorvauslaskenta ei muuttunut.)

 5) Rakennusten purkukustannukset maankäyttösopimuksissa

 Nykymuotoisen maapoliittisen ohjelman aikana ei ole maaperän puhdistamisen kustannuksia tätä ennen tullut huomioitaviksi ollenkaan. Rakennusten purkukustannukset on tätä ennen huomioitu Amerikankadun asemakaavanmuutokseen L64 ja Kullervonkadun asemakaavanmuutoksen L48 liittyvissä maankäyttösopimuksissa. Amerikankadulla purkukustannuksia oli laskennassa 128 000 € ja Kullervonkadulla 75 000 €. Amerikankadun maankäyttösopimuspäätös kaupunginhallituksesta 8.1.2018 § 12 (oheismateriaalina) tuli lainvoimaiseksi ilman oikaisuvaatimusta 6.2.2018. Nuo euromäärät olivat kokouksissa esittelijöiden tiedossa; ne eivät olleet ko. esittelyteksteissä.

 Kullervonkadun maankäyttösopimuspäätös 8.1.2018 § 10 kiersi korkeimman hallinto-oikeuden kautta saaden lainvoimansa 24.2.2021. Tuohon liittyvä päätös on korkeimman hallinto-oikeuden vuosikirjapäätös. Kyse ei tosin ollut maaperän puhdistuskustannuksista. Kaupungilla asian viimeisin käsittely oli lausuntona korkeimpaan hallinto-oikeuteen kaupunginhallituksen päätöksenä 27.1.2020 § 21, joka on oheismateriaalina. Oikaisuvaatijan/valittajan ja hallinto-oikeuden kanta oli sama; Lohjan kaupungin ja korkeimman hallinto-oikeuden voittanut kanta oli sama. Muussa tilanteessa Lohjan kaupunki olisi jäänyt kokonaan ilman 171 900 €:n maankäyttösopimuskorvausta.

 Em. maankäyttösopimuksissakin lähtötilanteet ovat olleet erilaiset ja kiinteistöjen omistuksen yksilöllisyyden vuoksi sekä rakennusten purkukustannusten että maaperän puhdistuskustannusten huomiointi maankäyttö-

 sopimuskorvausta laskettaessa on täysin yksilöllistä. Nykytilanteen voimassaoleva maapoliittinen ohjelma on Lohjan kaupungin maapolitiikan harjoittamista ja se huomioi purku- ja puhdistuskustannuksia edellä olevalla tavalla. Sen noudattamatta jättäminen ei olisi tasapuolista maan- omistajia kohtaan ja se olisi vastoin kaupunginvaltuuston 20.1.2016 § 3 päätöstä. Kiellettyä valtiontukea ei voi olla, koska Lohjan kaupunki ei ole ostamassa eikä myymässä, ei muutoinkaan hankimassa tai luovuttamassa, mitään kaupunginhallituksen maankäyttösopimuspäätöksellä 27.2.2023 § 61.

 6) Oikaisuvaatimusten hylkäämisen perustelut koosteena

 Maankäyttösopimuskorvauksen laskenta on tehty voimassaolevan Lohjan kaupunginvaltuuston 20.1.2016 § 3 hyväksymän maapoliittisen ohjelman mukaisesti. Sen mukaan vähentävänä tekijänä voidaan, keskusta-alueen ulkopuolellakin, ottaa huomioon rakennusten purkamiseen ja maaperän puhdistamiseen liittyvät kustannukset. Näin on menetelty aiemmin toisen maanomistajan kanssa asemakaavanmuutoksen yhteydessä vuonna 2016 keskusta-alueen ulkopuolella.

 Näin ollen Lohjan kaupunginhallitus on voinut täysin harkita oikeaksi 27.2.2023 § 61 tekemänsä päätöksen. Poikkeaminen em. maapoliittisesta ohjelmasta ei olisi maanomistajien tasapuolista kohtelua eikä Lohjan kaupunginhallitus noudattaisi silloin Lohjan kaupunginvaltuuston tekemää päätöstä maapoliittisesta ohjelmasta. Oikaisuvaatimuksen tekijät eivät ole tuoneet esille mitään sellaista, miksi maanomistajien tasapuolisesta kohtelusta tulisi poiketa. Näin ollen myös toisen oikaisuvaatijan viittaus perustuslakiin on perusteeton.

 Lohjan kaupunki ei ole toteuttamassa minkään eikä kenenkään maan puhdistamista. Lohjan kaupunki ei myöskään ole ostamassa eikä myymässä, ei muutoinkaan hankimassa tai luovuttamassa, mitään ko. päätöksellä. Näin ollen myös väitteet kielletystä valtiontuesta sekä viittaukset hankintalakiin, ympäristövahinkojen korvauslakiin ovat perusteettomia. Myös viittaus maankäyttö- ja rakennuslain 12a-lukuun on perusteeton, kun Lohjan kaupunki ja maanomistaja ovat nimenomaan päässeet 12a-luvun mukaiseen sopimukseen eli maankäyttösopimukseen.

Lisätiedot maankäyttöinsinööri Riku Korhonen, riku.korhonen@lohja.fi,

 p. 044 - 369 4400, 28.3.2023

Oheismateriaali - maankäyttösopimus (6 sivua; omakätiset allekirjoitukset peitettyinä), allekirjoitettu ehdollisesti 8.2.2023,

 - kartat: maankäyttösopimuksen kohde vanhassa ja uudessa

 asemakaavassa (2 sivua),

 - arvio 1 (25 sivua; ei nettiin),

 - arvio 2 (35 sivua; ei nettiin),

 - raporttikoonti 14.12.2022 purku- ja maaperäkustannuksista (3 sivua;

 ei nettiin),

 - ote raporttikoonnista 14.12.2022 purku- ja maaperäkustannuksista

 (1 sivu),

 - kaupunkikehityslautakunnan 16.2.2023 vastaesityksen perustelut (1 sivu), 

 - oikaisuvaatimus I 20.3.2023 henkilötiedoilla (2 sivua; ei nettiin),

 - oikaisuvaatimus I 20.3.2023 ilman henkilötietoja (2 sivua),

 - oikaisuvaatimus II 20.3.2023 henkilötiedoilla (1 sivu; ei nettiin),

 - oikaisuvaatimus II 20.3.2023 ilman henkilötietoja (1 sivu),

 - Lohjan kaupunginvaltuuston päätös 20.1.2016 § 3 liitteellään (12 sivua),

 - Lohjan kaupunginhallituksen päätös 8.1.2018 § 12 (Amerikank., 3 sivua),

 - Lohjan kaupunginhallituksen päätös 27.1.2020 § 21 (Kullervonkatu, 19 sivua),

 - Lohjan kaupunginhallituksen päätös 5.9.2016 § 288 (Saajos, 2 sivua),

 - voimassaoleva maapoliittinen ohjelma, kaupunginvaltuusto 20.1.2016 § 3 (9 sivua),

 - kaupunkikehityslautakunnan 16.2.2023 äänestystiedot, ja

 - kaupunginhallituksen 27.2.2023 äänestystiedot.

Liitteet - Lotta Paakkunaisen eriävä mielipide
- Hannele Maittilan eriävä mielipide

Esittelijä Kaupunginjohtaja vs. Lehmus Juha-Pekka

Päätösehdotus Kaupunginhallitus päättää, että Lohjan kaupunki hylkää kaupunginhallituksen päätöksestä 27.2.2023 § 61, maankäyttösopimus Norecom Oy:n kanssa, tehdyt kaksi (2) oikaisuvaatimusta perusteettomina.

Vastaesitys Keskustelun kuluessa kaupunginhallituksen varajäsen Lotta Paakkunainen teki kaupunginhallituksen 1. varapuheenjohtaja Hannele Maittilan kannattamana seuraavan vastaesityksen:

" Kaupunginhallitus hyväksyy oikaisuvaatimukset niissä esitetyin perustein."

Äänestys Puheenjohtaja totesi, että koska asiassa ei olla yksimielisiä, siitä on äänestettävä.
Puheenjohtajan esityksestä suoritettiin sähköinen äänestys seuraavasti:
ne, jotka kannattavat pohjaesitystä, äänestävät JAA;
ne, jotka kannattavat Paakkunaisen vastaesitystä, äänestävät EI.

JAA: 11 ääntä (Urpo Uotila, Heli Saukkola, Taina Lackman, Matti Pajuoja, Markku Saarinen, Pekka Luoma, Janne Turunen, Laura Skaffari, Merja Nevalainen, Kaj Sundqvist, Pirjo-Leena Forsström)

EI: 2 ääntä (Lotta Paakkunainen, Hannele Maittila)

Puheenjohtaja totesi, että äänin 11-2 pohjaesitys on tullut kaupunginhallituksen päätökseksi.

Päätös Kaupunginhallitus päätti esityksen mukaan.

Eriävä mielipide 1 Kaupunginhallituksen varajäsen Lotta Paakkunainen jätti päätöksestä seuraavan eriävän mielipiteen:

" Oikaisuvaatimukset olisi pitänyt hyväksyä niissä ilmenevin perustein. Maanomistajien tasapuolisen kohtelun vuoksi lähes miljoonan hyvitys yksittäiselle yritykselle on kohtuuton. Tässä taloudellisessa tilanteessa kaupungin tulee tarkastella kaikkia hankkeita ja hyvityksiä sekä muita kustannuksia.

Eriävä mielipide 2 Kaupunginhallituksen 1. varapuheenjohtaja Hannele Maittila jätti päätöksestä seuraavan eriävän mielipiteen:

" Eriävä mielipide Lohjan kaupunginhallituksen päätökseen Maankäyttösopimus asemakaavamuutokseen L72 Hiidenlinna, Norecom Oy/oikaisuvaatimukset

En hyväksy oikaisuvaatimusten johdosta tehtyjä päätöksiä, joiden hylkäämisen johdosta Lohjan kaupunki tukee kohtuuttomasti Norecom Oy:tä solmimassaan maankäyttösopimuksessa. Hiidenlinnan maaperä on pilaantunut ja Norecom Oy on muuttamassa omistamansa maan käyttötarkoitusta teollisuusalueesta asuinalueeksi ja sen vuoksi saastunut maaperä on puhdistettava ja vanhat rakennukset purettava.

Kaupunki on nyt päätöksellään hyvittänyt maankäyttösopimuksessa kaikki rakennusten purku- ja maaperän pudistamisesta aiheutuneet kulut hinnaltaan (695.000 -960.000) laskutavasta riippuen. Maan arvo on kaupungin kaavoituksen toimesta nousut 1.011 627 eurolla, eli hyöty on merkittävä.

Laskelmien perusteella Lohjan kaupunki itse saa sopimuskorvausta Norecom Oy:n kanssa solmimastaan maankäyttösopimuksesta vain 23.000 euroa.

Katson, että Norecom Oy:lle hyvitetty lähes miljoonan euron korvaus purku-ja maaperän puhdistamiskuluista ovat täysin kohtuuttomia lohjalaiselle veronmaksajalle. Kaupungin olisi tullut huomioida se tosiasia, että omistaja on itse vastuussa omasta tontistaan, eikä lähes miljoonan euron korvausta maaperän puhdistamisesta ja rakennusten purkamisesta voi sälyttää tässä muodossa veronmaksajalle.

Viranhaltijan esityksessä vedotaan Lohjan valtuuston hyväksymään maapoliittiseen ohjelmaan, jonka mukaan alennukset tulee antaa ja mikäli näin ei tehdä kaupunginhallitus ylittää toimivaltansa. Asia ei ole näin. Koska maapoliittinen ohjelma on nimensä mukaisesti vain ohjelma, se sallii kaupungille oikeuden tapauskohtaiseen harkintaan. Tämä on mainittu erikseen maapoliittisessa ohjelmassa (valtuusto 20.1.2016) kappaleen 2.4.2 kohdassa:
Maankäyttösopimusten periaatteet keskusta-alueen asemakaavamuutoksissa seuraavasti "Kaupunki varaa itselleen oikeuden tapauskohtaiseen harkintaan" Juuri tätä harkintavaltaa olisi tullut käyttää kun korvaus yksittäisen yrityksen tontin puhdistamiseen ja vanhojen rakennusten purkamiseen on suuruudeltaan lähes 1 miljoona euroa eli kohtuuton. Vähintäänkin hyvittämisen määrä olisi tullut kohtuullistaa neuvotteluissa ja ottaa huomioon myös se, että Norecom Oy:n omistama alue ei ole edes keskusta-alueella vaan sen on tulkittu olevan keskustaalueella. Siis vastoin maapoliittista ohjelmaa.

Kuten olen edellä sanonut, en hyväksy kaupungin korvausta maaperän puhdistamisesta ja rakennusten purkamisesta Norecom Oy:lle noin miljoonalla eurolla. Kaupungin ei tule tukea ja suosia näin mittavalla rahamäärällä yksittäistä yritystä. Maan nykyisellä omistajalla eli Norecom Oy:llä on vastuu maaperänsä puhdistamisesta ja rakennustensa purkamisesta eikä sitä voi kohtuudella sälyttää minkään ohjelman varjolla lohjalaisten veronmaksajien piikkiin.
Kaupunginhallituksen olisi tullut ymmärtää mikä on maanomistajan tasapuolista kohtelua eikä mennä yli sen rajan joka kohtuudella on hyväksyttävää julkisessa päätöksenteossa ja julkisten varojen käytössä. Vastustan päätöstä jyrkästi."

Täytäntöönpano kunnallisvalitus hallinto-oikeuteen; valitukseen oikeutetut riippuvat päätöksen sisällöstä (kuntalaki § 137, momentti 3)
otteet: oikaisuvaatimusten tekijät

 ote: Norecom Oy:n edustaja

 (yhteystiedot ovat kaupunginhallituksen kokousasian jakelukohdassa)

 tiedoksi: kaupunkikehityslautakunta

Kaupungingeodeetti Tapio Ruutiainen liittyi kokoukseen asiantuntijaksi tämän asian käsittelyn alkaessa klo 18.10 ja poistui asian käsittelyn jälkeen klo 18.28.

------------------------------------

 
Kaupunginhallitus 19.6.2023 § 251
 

 Kaupunginhallituksen päätöksessä 11.4.2023 § 141 on virhe Hannele
Maittilan eriävän mielipiteen kohdalla. Lopusta puuttuvat sanat "päätöksenteossa ja julkisten varojen käytössä. Vastustan päätöstä jyrkästi." Eriävä mielipide on ollut myös kokonaisuudessaan päätöksen liitteenä, mutta päätökseen se on kirjattu puutteellisesti. Hallintolain 51§ mukaan viranomaisen on korjattava päätöksessään olevan ilmeinen kirjoitus- tai laskuvirhe taikka muu niihin verrattava selvä virhe. Näin ollen kaupunginhallituksen tulee korjata kyseinen virhe.

Korjaus ei käynnistä päätöksen muutoksenhakua uudelleen.

Pöytäkirja tämän pykälän osalta julkaistaan uudelleen yleiseen tietoverkkoon 26.6.2023.