Stadsfullmäktige
Pöytäkirja 24.05.2023/Pykälä 55

Prissättning av tomterna i Muijalas nya detaljplaneområde

Stadsutvecklingsnämnden 22.3.2023 § 48

 Detaljplanen L68 för Muijalas nya detaljplaneområde trädde i kraft 12.10.2022 genom stadsfullmäktiges beslut 17.8.2022 § 91. Detaljplaneområdet ägs helt av Lojo stad och där finns 40 AO-tomter samt 2 AP-tomter och 1 P-tomt. Samtliga tomter är obyggda och trädbeståndet har avverkats så att tomterna kan överlåtas. Gatuarbetena av tekniska sektorn ska enligt preliminära uppgifter bli färdiga i november 2023. Den allmänna tomtansökningen kan börja efter slutförandet av gatuarbetena och efter tomtstyckningen. AO är ett kvartersområde för fristående småhus, det vill säga egnahemshustomter, och AP är ett kvartersområde för småhus, det vill säga radhustomter. P är ett kvartersområde för servicebyggnader, där boende är tillåtet.

 Eftersom staden inte har kunnat erbjuda bostadstomter i Muijala på flera årtionden, finns det för tomterna på det nya området två (2) opartiska AKA-värderingar. Markanvändningsingenjören konkurrensutsatte fem (5) AKA-värderare onsdagen den 11 januari 2023. Tiden för anbudsbegäran varade fram till den 2 februari 2023 kl. 10.00. Fyra (4) aktörer lämnade in anbud. För beställningen av värderingarna finns ett tjänsteinnehavarbeslut av markanvändningsingenjören 2.2.2023 § 1 (stadsutvecklingsnämnden 16.2.2023 § 28. Det totala priset för de två värderingarna var 4 780 euro (moms 0 %; 2 380 euro och 2 400 euro) med utsatt tid tis. 7.3.2023 kl. 10:00. Båda värderingarna kom in i tid.

 Medelvärdet av dessa två AKA-värderingar utgör priserna i den bifogade tabellen och det faktiska objektet för detta prissättningsbeslut. Arrendet för det första kalenderåret är 5 procent av priset. Värderingarna ligger ganska nära varandra med tanke på förhållandena i Lojo. Kvadratmeterpriserna för AO-tomterna är 40 och 45 euro/m² (värdering 1 ger AO som pris på byggrätten, men när byggrätten har exploateringstal så varierar priset per kvadratmeter mark bara så mycket som byggrättens avrundat tal.) Byggnadsskyldigheten är det vanliga för bandtätorter, det vill säga 60 procent av byggrätten på samtliga tomter. Det totala priset/kapitalvärdet för alla tomter är 2,02 miljoner euro.

 I Lojo, särskilt vad gäller AP-tomterna i kvarteren 608 och 609, är problemet jordmånen som antingen är berg (Ka) eller fin sand (HHt) som sannolikt kommer att kräva pålning. Ct är silt och KHt är grov sand. Marken i hela området är också annars rätt varierande, även inom en enda tomt (utredning av detaljplanens byggbarhet). Detta ska särskilt betonas vid tomtansökningen och för tomtsökande. Ovannämnda faktorer skiljer sig tydligt från Gunnarla. Beteckningen för användningssyftet för P-tomten i kvarteret 600 är ytterst mångsidig: den tillåter nästan allt annat utom industriell verksamhet och vanligt boende. Dess sannolika framtida användning är något slags serviceboende. I enlighet med förvaltningsstadgan är försäljningen av AO-tomterna tjänsteinnehavarbeslut av stadsgeodeten och arrenderingarna tjänsteinnehavarbeslut av markanvändningsingenjören. Försäljningen och arrenderingarna av AP- och P-tomterna är beslut av stadsutvecklingsnämnden.

 Följande rättsfall gäller för offentliggörande av fastighetsvärderingar. Enligt Högsta förvaltningsdomstolens årsboksavgörande 23.1.2020 ska de uppgifter som gäller värderingens kriterier beläggas med sekretess enligt  24 § 1 mom.  17 och 20 punkten i lagen om offentlighet i myndigheternas verksamhet (621/1999). Värderingarna är dock tillgängliga på beslutsfattarnas interna portal.

 Våningstalet för radhustomterna är ett ständigt diskussionsämne: I Gunnarla är våningstalet II (inte tvingande), men under detta årtusende har radhustomterna mestadels genomförts i Lojo bara med våningstalet I, enligt efterfrågan på bostäder. Således lär en del av byggrätterna i kvarteren 608 och 609 i Muijala i praktiken bli obrukade. Kraven på genomförande av gårdsområden har ökat, så också av den anledning förblir byggrätten för en tomt som detaljplanerats med våningstal II obrukad genom våningstal I: det finns inte tillräckligt med mark. Byggrätten som används i Gunnarla är 60 procent. Pris/arrende och anslutningsavgifterna kommer från byggrätten enligt hela detaljplanen, liksom fastighetsskatten på mark (köptomter).

Mer information markanvändningsingenjör Riku Korhonen, riku.korhonen (a) lohja.fi, tfn 044 369 4400, 7.3.2023

Kringmaterial - detaljplan L68 för Muijalas nya område som trädde ikraft 12.10.2023,

 - värdering 1 tomterna i detaljplanen för Muijalas nya område (28 sidor, ej till webben)

 - värdering 2 tomterna i detaljplanen för Muijalas nya område (38 sidor, ej till webben)

Bilaga - pristabell för tomterna i detaljplanen L68 för Muijalas nya område

Föredragande Stadsstrukturdirektör Puistosalo Pekka

Beslutsförslag Stadsutvecklingsnämnden beslutar att

1. föreslå stadsstyrelsen och vidare stadsfullmäktige att Lojo stad prissätter tomterna i kvarteren 600-609 i det nya detaljplaneområdet i stadsdelen Muijala enligt bifogade tabell för försäljning och arrendering av tomterna med en byggnadsskyldighet på 60 procent

2. att justera protokollet för denna paragrafs del på samma gång vid sammanträdet.

Beslut Stadsutvecklingsnämnden beslutade enligt förslaget.

Verkställande till stadsstyrelsens föredragningslista för sammanträdet mån. 3.4.2023

-----------------------------------

Stadsstyrelsen 11.4.2023 § 142

Mer information markanvändningsingenjör Riku Korhonen, riku.korhonen (a) lohja.fi, tfn 044 369 4400, 7.3.2023.

 Tillägg 28.3.2023: priserna är också priser för inlösen av arrende, tidigast efter att byggnadsskyldigheten har uppfyllts.

Kringmaterial - detaljplan L68 för Muijalas nya område som trädde ikraft 12.10.2023,

 - värdering 1 tomterna i detaljplanen för Muijalas nya område (28 sidor, ej till webben)

 - värdering 2 tomterna i detaljplanen för Muijalas nya område (38 sidor, ej till webben)

Bilaga - pristabell för tomterna i detaljplanen L68 för Muijalas nya område

Föredragande tf stadsdirektör Lehmus Juha-Pekka

Beslutsförslag Stadsstyrelsen beslutar att föreslå stadsfullmäktige att Lojo stad prissätter tomterna i kvarteren 600-609 i det nya detaljplaneområdet i stadsdelen Muijala enligt bifogade tabell.

Föredragandens ändrade beslutsförslag

Under diskussionen lämnade föredraganden ett ändrat beslutsförslag:

"Stadsstyrelsen beslutar att föreslå stadsfullmäktige att

1) Lojo stad prissätter tomterna i kvarteren 600-609 i det nya detaljplaneområdet i stadsdelen Muijala enligt bifogade tabell.

2) Tomten kan köpas först efter att byggnadsskyldigheten har uppfyllts.

Beslut Stadsstyrelsen beslutar att föreslå stadsfullmäktige att

1) Lojo stad prissätter tomterna i kvarteren 600-609 i det nya detaljplaneområdet i stadsdelen Muijala enligt bifogade tabell.

2) Tomten kan köpas först efter att byggnadsskyldigheten har uppfyllts.

Verkställande till stadsfullmäktiges föredragningslista

-----------------------------------