Stadsfullmäktige
Pöytäkirja 14.06.2023/Pykälä 80

Prissättning av industritomterna och byggplatserna för tre allmänna byggnader på det nya området i Pappilankorpi

Stadsutvecklingsnämnden 17.5.2023 § 81

 Lojo stad prissätter TY-byggnadsplatserna enligt detaljplaneändringen för Pappilankorpi till samma pris som för Pappilankorpi 11 euro/m². Byggplatserna för tre (3) allmänna byggnader får också ett pris, även om efterfrågan lär vara liten. Dessutom finns information om den oanvända YL-skoltomten i Gunnarla. Samtliga ovannämnda objekt för allmänna byggnader, även YL-skoltomten i Gunnarla, gicks igenom med dåvarande välfärdssektorn under våren 2022 och varken staden eller välfärdsområdet har användning för objekten. Vid behov kan dock en enskild del eller delar i detta beslutsförslag tas bort från det slutliga beslutet. Samtliga Y-byggnadsplatser, även YL-skoltomten i Gunnarla, diskuterades av Lojos stads ledningsgrupp hösten 2022. För samtliga byggplatser för allmänna byggnader är det fråga om detaljplanerade byggrätter med kommunalteknik som ska utannonseras och byggas. Tekniska sektorn kommer att ge ut mer exakta uppgifter om jordmånen på samtliga objekt på ansökningssidorna för byggplatserna till den del sådana finns.

1) Delar av TY-kvarteren 549 och 560 i Pappilankorpi

 Detaljplaneändringen L83 Pappilankorpi II för Pappilankorpis nya område trädde i kraft 3.8.2022 genom stadsfullmäktiges beslut 15.6.2022 § 75. Detaljplaneområdet ägs till största delen av Lojo stad och på stadens mark finns 10 TY-tomter i olika storlekar för tomtindelning. TY är:

  I den södra spetsen av kvarteret 549 finns sedan tidigare fem (5) byggda privatägda tomter eller deras bildare. För deras del har byggrätten inte ökat, varför inget marksanvändningsavtal ingåtts med dem. Exploateringstalet är och var 0,50 både i den gamla (2010) och nya detaljplanen. Så var det även i den första detaljplanen från 1969. Inte heller förändrades den del av landarealen som är privatägd i kvarteret 549 jämfört med detaljplanen för 2010.

 Arealen på de tio (10) tomtindelningstomterna på stadens mark är på sammanlagt 44 784 m² och byggrätten på 16 254 vy-m². Exploateringstalet för tomten enligt bindande tomtindelning 11 i kvarteret 549 i slutet av Maununtie är 0,50, på andra ställen i kvarteret 549 på stadens mark är den 0,40 och på östra sidan av kvarteret 560 0,30. Mer exakta uppgifter finns i bifogade tabell och tomtindelningskartor (2 st.). De separata bindande tomtindelningarna trädde i kraft 27.1.2023. Gatuplanen utarbetas vid tekniska sektorn. Den allmänna tomtansökningen, kontinuerlig ansökan, kan börja efter gatuarbetena och tomtstyckningarna Samtliga tomter är helt obebyggda och trädbeståndet har avverkats så att tomterna kan överlåtas. För närvarande (4/2023) finns inga T-tomter att söka i det äldre Pappilankorpi. Gatorna på det nya området blir färdiga under våren 2024.

 Lojo stads priser för T- och TY-tomter i Pappilankorpi har varit 11 euro/m² sedan 2013. Med beaktande på att det nya detaljplaneområdet är mer växlande vad beträffar höjdskillnader än det gamla Pappilankorpiområdet, så är priset även efter 10 år giltigt för det nya området. Eftersom Lojo stad sedan länge varit den enda säljaren av obebyggda tomter i Pappilankorpi, har priset blivit områdets gängse marknadspris. Således är det den här gången onödigt att använda stadens pengar till AKA-värderingar. Ingen tomtsökande får någon fördel (obehörig vinst) gentemot någon eller en annan sökande (förbjudet statsbidrag). Samma rimliga pris gäller för alla. Varje tomt är förstås olik, åtminstone lite, jämfört med närliggande tomt. Detta gäller dock samtliga tomter, oavsett prissättnings- och ansökningssätt.

 När även landarealen på industritomter har en stor betydelse, oavsett byggnadsrätt, påverkar växlingen av exploateringstalet inte heller priset. Likaså har eventuella rörservitut eller liknande i praktiken ingen betydelse. Även skafttomter i Pappilankorpi har tidigare haft exakt samma pris som för hela tomten. Om en tomtssökande vill ha en tomt av en annan storlek än de nuvarande tomtindelningarna har, ska man först göra en ändring av tomtindelningen och sedan behövliga tomtstyckningar enligt den. Enligt de tidtabeller i de lagar som föreskrivits av riksdagen tar det 4-5 månader.
Byggrätter kan dock föras framåt under denna tid, men bygglov får inte beviljas förrän tomten har införts i fastighetsregistret (81 § i markanvändnings- och bygglagen 132/1999). Tomtsektorn ska dock se till att ingen delningsrest som inte kan användas blir kvar i kvarteren. Jordmånen består dels av fin sand (HHt) och dels av berg (Ka). Hela Pappilankorpi och åsen/sidan av åsen är grundvattenområde.

 I den södra hörnan av tomt 16 i kvarteret 560 ska en transformatorstation byggas, som dock är helt nödvändig. Den fanns med i första skedet av detaljplaneändringen, men saknades från den slutliga godkända och giltiga versionen på grund av vederbörande aktörs avbrott i informationsgången. Transformatorn kommer definitivt och dess verkningsområde är ungefär 65 m².

 Den kommer inte alls att störa, eftersom man vet om den i förtid och man kan informera om den direkt när tomtansökningen inleds. För området på 65 m² kan man rimligen göra så att priset är hälften, dvs. 5,50 euro/m². Det viktigaste är tillmötesgående, inte själva gärningens storlek. Beloppet på rabatten är alltså 65 m² x 5,50 euro/m² = 357,50 euro.

 Området på 65 m² ger dock byggrätt enligt exploateringstalet och finns i kanten av området som ska planteras enligt detaljplanen (punktraster). Det totala priset/kapitalvärdet på dessa tio tomter är 492 266,50 euro.

 2) YU-byggplatsen i kvarteret 1995 i Virkby

 I Virkby har i detaljplaneändringen för riktgivande tomtindelning RK24, som trädde i kraft redan 5.1.1979, i den norra delen av kvarteret 1995 bildats en YU-kvartersdel på 12 283 m². YU är ett kvartersområde för byggnader för idrottsverksamhet (med behövliga anknytande verksamheter). Byggrätten har exploateringstalet 0,20, och är på 2 457 vy-m². En padelföretagare var intresserad av området 2021, men det ledde inte till beslut om överlåtelse av byggplats. En (1) utomstående oberoende AKA-värdering finns för byggplatsen på 80 000 euro och den styckades 24.11.2021.

 I den västra delen av YU-delen, också stadens mark, i kvarteret 1996 på andra sidan av Sunihagsvägen styckades 3.2.2023 i ovannämnda samma detaljplan runt egentliga Virkby idrottsplan en byggplats på 58 250 m² med byggrätt på 11 650 vy-m². Detta område förblir i stadens användning, om man på stadsnivå inte vill överlåta det eller delar av det. Annars har staden oanvänd YU-byggrätt för mark bara kring Neidonkeidas, den är dock avsedd för stadens och Liikuntakeskus bruk (eller är objekt för detaljplaneändring).

 YU-byggplatsen i kvarteret 1995 kan således prissättas och utannonseras. Efterfrågan lär inte vara särskilt stor, men detaljplanerad byggrätt går inte åt om man inte försöker. Det diagonala rörservitutet (rör på riktigt) kan också påverka. Elledningen på byggplatsens södra del finns inte längre. Tekniska sektorn bör se på trädbeståndet om det har ekonomiskt värde för stadens egen avverkning. Jordmånen är lera (Sa), som den övriga byggda delen i Virkby. Detaljplanen kan inte anses vara gammal, eftersom nästan allt annat har blivit av utom YU-byggrätterna i kvarteren 1995 och 1996. Kvarteren 1995 och 1996 ligger inte på området för detaljplaneändringen Sunihagen L38 som upphävdes i förvaltningsdomstolen. Ansökningen av YU-byggplatsen i kvarteret 1995 i Virkby kan inledas efter att stadsfullmäktiges beslut vunnit laga kraft (sannolikt tor. 27.7.2023 ? augusti 2023)

 3) YL-byggplats 1 i kvarteret 2 i Tavola

 Den enda detaljplanen för egentliga Tavolaområdet TA2 med riktgivande tomtindelning trädde i kraft för Tavola 17.9.2012. Kommunaltekniken blev färdig och byggplatserna utannonserades 2013 för en del av detaljplaneområdet: kvarteren 1-4 i östra delen. På området med färdig kommunalteknik finns 10 byggplatser för egnahemshus (AO), varav en har överlåtits och den första arrenderades i juni 2022 (andra, återkallade, ansökningar finns inte). I kvarteren 5-9 utan kommunalteknik (och icke-styckade) finns dessutom sammanlagt 20 AO-byggplatser.

 Kvarteret 2 består av en YL-byggplats på 2 931 m² och med byggrätt på 1 026 vy-m² (e = 0,35). Varken staden eller välfärdsområdet har behov av den och för den finns inte pris för utannonsering. Efterfrågan lär vara rätt liten, men det vet man inte om man inte försöker. YL är ett kvartersområde för byggnader för offentlig närservice.

 Fingervisning för ett fullständigt gängse pris utan värdering kan fås av AKA-värderingen av en nästan liknande YL-byggplats i Saukkola (3 803 m² och 1 141 vy-m²: e = 0,30) på 30 000 euro, vilket är cirka 26,29 euro/vy-m². Saukkola är dock en större tätort, men eftersom Tavola ligger närmare Lojo centrum är samma enhetspris motiverat. Priset på hela byggplatsen blir således 26 976 euro och med vettig avrundning 27 000 euro. YL-byggplatsen i Saukkola är öppen för allmän ansökan enligt stadsfullmäktiges prissättningsbeslut 24.3.2021 § 35. Ansökningen av YL-byggplatsen i kvarteret 2 i Tavola kan inledas efter att stadsfullmäktiges beslut vunnit laga kraft (sannolikt tor. 27.7.2023 ? augusti 2023)

 På denna byggplats finns inget trädbestånd. Jordmånen är hyfsad fin sand (Hht) och grov sand (KHt). Detaljplanens tidsenlighet kan komma att värderas 2025-2026, eftersom detaljplanen knappt genomförts. Hoppas den då har.

 4) YS-byggplats 1 i kvarteret 21 i Pusula

 Denna obebyggda byggplats finns norr om Pusula hälsostation, detaljplaneändring PU9, som trädde i kraft 26.7.1991, med riktgivande tomtindelning. Arealen på YS-byggplats 1 i kvarteret 21 i Pusula är på cirka 3 892 m², varav cirka 52 m² ägs av Lojo församling och har således inte styckats. Anskaffning av andra byggplatsdelar och gatudelar har inletts med församlingen (tjänsteinnehavarbeslut av stadsgeodeten enligt förvaltningsstadgan). Byggrätten har exploateringstalet 0,20, vilket betyder att hela byggplatsen har en byggrätt på 778 vy-m². Jordmånen är lera (Sa) som omgivningen. Detaljplanen kan inte anses vara gammal, eftersom nästan allt annat har blivit av utom denna YS-byggplats 1. YS är kvartersområde för byggnader för social verksamhet och hälsovård.

 Varken staden eller välfärdsområdet har användning för denna byggplats, varför den kan prissättas och utannonseras efter församlingens markköp och styckning. Eftersom efterfrågan lär vara liten, kan denna byggplats värderas indirekt och utan nya värderingskostnader. För den intilliggande hälsostationens YS-byggplats 3 (e = 0,35; 12 246 m² och 4 286 vy-m²), uttryckligen för jordmånen, finns det en AKA-värdering från hösten 2022 som bakgrundsfakta, eftersom den var ett SH-objekt för eventuell försäljning till utomstående när välfärdsområdet blev hyresgäst i byggnaden (den omedelbara tomt, dvs. hela byggplatsen, hör till byggnadens hyra utan separat arrendeavtal). Värderingen är på 130 000 euro dvs. cirka 30,33 euro/vy-m² (även om värderingen gjorts enligt kvadratmeter mark. På grund av mindre byggrätt är enhetspriset på byggplats 1 högre, dvs. 35 euro/vy-m² och hela byggplatsen cirka 27 230 euro. Exakt byggrätt klarnar vid styckningen av byggplatsen och enhetspriset på 35 euro/vy-m² är avgörande. Ansökningen av YS-byggplats 1 i kvarteret 21 i Pusula kan inledas efter markaffären och styckningen av byggplatsfastigheten. Arvelankuja har behövliga ledningar och vägar från söder. Den här byggplatsen har knappt något trädbestånd alls.

 5 Allmänt

 Följande rättsfall gäller för offentliggörande av fastighetsvärderingar. Enligt Högsta förvaltningsdomstolens årsboksavgörande 23.1.2020 ska de uppgifter som gäller värderingens kriterier beläggas med sekretess enligt  24 § 1 mom.  17 och 20 punkten i lagen om offentlighet i myndigheternas verksamhet (621/1999). Värderingarna är dock tillgängliga på beslutsfattarnas interna portal.

 I enlighet med förvaltningsstadgan är ovannämnda beslut om överlåtelse samt försäljning och arrendering gällande Pappilankorpi tjänsteinnehavarbeslut av stadsgeodeten (samtliga tomter har ett pris på under 200 000 euro). Försäljning och arrendering av Y-byggplatserna faller enligt förvaltningsstadgan inom stadsutvecklingsnämndens befogenheter.

 Byggnadsskyldigheten på TY-tomterna i Pappilankorpi kan vara densamma som tidigare i Pappilankorpi, dvs, 40 procent av byggrätten. På andra ställen utanför bandtätorten är den allmänna byggnadsskyldighet på övriga tomter och byggplatser också 40 procent. Detta kan även gälla de tre (3) ovannämnda Y-byggplatserna. De ovannämnda priserna gäller tillsvidare och de är också priser för inlösen av arrende tidigast efter att byggnadsskyldigheten har uppfyllts tiden för arrendatorns övertagande.

 6) Övrigt YL-tomt 1 i kvarteret 679 i Gunnarla

 Följande är i detta skede för kännedom Beslut gällande marken är sedan (eventuellt) i sinom tid beslut av stadsutvecklingsnämnden och stadsfullmäktiges beslut om prissättning. I detta skede fattas inget beslut om tomten i Gunnarla.

 I tidigare Gunnarla finns en detaljplanerad tomt för en skola i kvarteret 679 som dess enda tomt. Den gällande detaljplanen trädde i kraft 7.7.2006 som detaljplaneändring med bindande tomtindelning nr 428. YL-tomten har en areal på 12 961 m² och byggrätten är fast 3 000 vy-m². YL är exakt:

 För den här tomten har varken staden (eller välfärdsområdet) användning eller kommer att ha användning inom rimlig tid, och den är helt obebyggd. Det finns mer eller mindre kontinuerlig efterfrågan på tomter för olika serviceboende, till och med konkurrens. I det exakta användningssyftet för YL finns vissa ingredienser för annat än skolanvändning. Trädbeståndet är rikligt.

 I den här situationen söker Lojo stad, som markägare, hos planläggningsmyndigheten avvikelse från det exakta användningssyftet för YL-tomten till allmänt serviceboende och för det tvingande streck för byggnadsyta som delar tomten (prickstreckad linje) och eventuellt för de pilar som anger byggnadsytan som byggnaden ska tangera, vilka finns mot den öppna platsen Betonitori. Den öppna platsen Betonitori har inte genomförts även om detaljplaneändringen nr 332 trädde i kraft 14.1.2000, och den är nästan helt trädbevuxen.

 YL-tomtens byggrätt på 3 000 vy-m² kunde således användas för hela tomtens areal och tomten delas i två lika stora arrendeområden på 1 500 vy-m². Bara arrendering är möjligt, eftersom tomterna inte kan styckas enligt detaljplanen även om undantag finns (tvingande gräns för byggnadsyta). Detaljplanen kan inte anses vara gammal, eftersom nästan allt annat har blivit av utom denna YL-tomt.

 När det är fråga om en annan detaljplanemärkning som börjar på A, så kan bygglov dock beviljas för den arrenderade delen av den tomt som registrerats (efter undantag). Samtliga Y-tomter och -byggplatser som staden överlåtit har under de senaste åren varit arrenderingar. Undantaget gäller i två (2) år från beslutdatumet, dvs. bygglov ska sökas under denna tid. Det är dock inte säkert att undantaget lyckas och det kostar staden i klass 4 000 euro. Att söka bygglov är dock upp till den som söker den del av tomten som hör till arrendeområdet. Risken är att tomtdelarna inte går åt under tidsfristen för undantaget. Men å andra sidan vet man inte om man inte prövar, och byggrätten som detaljplanerats med möda blir oanvänd. Dessa arrendeområden ska dock prissättas separat av stadsfullmäktige. Dessutom är det möjligt att den sökande är tvungen att söka mer undantag för sitt mer exakta användningssyfte. Tomt "indelning" beträffande stadens egna vatten- och avloppsledningar är inget problem. Det finns tillräckligt med sådana längs intilliggande gator och tekniska sektorn genomför övriga anslutningar vid behov sannolikt utan extra kostnader för byggaren. För elanslutningen kan det bli extra kostnader för byggaren, men det är inget problem med tanke på byggandets volym. Snabb fast dataförbindelse fås genom DNA:s tv-kabel. Andra operatörer har inte ledningar på området.

Mer information markanvändningsingenjör Riku Korhonen, riku.korhonen (a) lohja.fi, tfn 044 369 4400, 28.4.2023

Kringmaterial - Tomtindelning för Pappilankorpi som trädde i kraft 27.1.2023, del av kvarteret 549

 - Tomtindelning för Pappilankorpi som trädde i kraft 27.1.2023, del av kvarteret 560

 - Karta över YO-byggplatsen i kvarteret 1995 i Virkby

 - AKA-värdering över YU-delen i kvarteret 1995 i Virkby (15 sidor, ej till webben)

 - Karta över YS-byggplats 1 i kvarteret 21 i Pusula, e = 0,20

 - AKA-värdering över hälsostationsdelen i kvarteret 21 i Pusula (15 sidor, ej till webben)

 - Karta över YL-byggplats 1 i kvarteret 2 i Tavola

 - AKA-värdering över YL-byggplats 1 i kvarteret 17 i Saukkola (13 sidor, ej till webben)

 - Karta över YL-tomt 1 i kvarteret 679 i Gunnarla (inget beslut i det här sammanhanget).

Bilaga Pristabell över tomterna i Pappilankorpi

Föredragande Stadsstrukturdirektör Puistosalo Pekka

Beslutsförslag Stadsutvecklingsnämnden beslutar att

1. föreslå stadsstyrelsen och vidare stadsfullmäktige att Lojo stad prissätter de tomter som staden äger i TY-kvarteren 549 och 560 i stadsdelen Pappilankorpi till 11,00 euro/m² och enligt bifogade bilaga: YU-byggplatsfastigheten 444-462-5-1 Urheilukokki på 12 283 m² i kvarteret 1995 i stadsdelen Virkby till 80 000 euro, YL-byggplatsfastigheten 444-555-7-64 Pulaus på 2 931 m² i Tavola till 27 000 euro och den byggplatsfastighet som ska bildas som motsvarar YS-byggplats 1 i kvarteret 21 i stadsdelen Pusula till 35 euro/vy-m².             

Priset/kapitalvärdet på transformatorstationen på 65 m² i kvarteret 560 i Pappilankorpi är 5,50 euro/m².

Byggnadsskyldigheten på samtliga ovannämnda tomter och byggplatser är 40 procent av byggrätten. De ovannämnda priserna gäller tillsvidare och de är också priser för inlösen av arrende tidigast efter att byggnadsskyldigheten har uppfyllts tiden för arrendatorns övertagande.

De ovannämnda delar i kvarteren 549 och 560 i Pappilankorpi utannonseras för kontinuerlig ansökan direkt efter kommunaltekniken blivit färdig och efter tomtstyckningarna. YS-byggplatsen i Pusula utannonseras för kontinuerlig ansökan efter markaffären och tomtstyckningen. YU-byggplatsen i Virkby och YL-byggplatsen i Tavola utannonseras för kontinuerlig ansökan efter att stadsfullmäktiges beslut vunnit laga kraft.

2. justera protokollet för detta ärendes del på samma gång vid sammanträdet.

Beslut Stadsutvecklingsnämnden beslutade enligt förslaget.

Verkställande till stadsstyrelsens föredragningslista för sammanträdet mån. 29.5.2023

-----------------------------------

Stadsstyrelsen 29.5.2023 § 208

Mer information markanvändningsingenjör Riku Korhonen, riku.korhonen (a) lohja.fi, tfn 044 369 4400, 28.4.2023

Kringmaterial - Tomtindelning för Pappilankorpi som trädde i kraft 27.1.2023, del av kvarteret 549

 - Tomtindelning för Pappilankorpi som trädde i kraft 27.1.2023, del av kvarteret 560

 - Karta över YO-byggplatsen i kvarteret 1995 i Virkby

 - AKA-värdering över YU-delen i kvarteret 1995 i Virkby (15 sidor, ej till webben)

 - Karta över YS-byggplats 1 i kvarteret 21 i Pusula, e = 0,20

 - AKA-värdering över hälsostationsdelen i kvarteret 21 i Pusula (15 sidor, ej till webben)

 - Karta över YL-byggplats 1 i kvarteret 2 i Tavola

 - AKA-värdering över YL-byggplats 1 i kvarteret 17 i Saukkola (13 sidor, ej till webben)

 - Karta över YL-tomt 1 i kvarteret 679 i Gunnarla (inget beslut i det här sammanhanget).

Bilaga pris- och villkorstabell för tomter och byggplatser.

Föredragande Stadsdirektör Perämäki Pasi

Beslutsförslag Stadsstyrelsen beslutar att föreslå stadsfullmäktige att Lojo stad prissätter de tomter som staden äger och som ska bildas i TY-kvarteren 549 och 560 i stadsdelen Pappilankorpi, YU-byggplatsfastigheten 444-462-5-1 Urheilukokki i kvarteret 1995 i stadsdelen Virkby, YL-byggplatsfastigheten 444-555-7-64 Pulaus i Tavola och den byggplatsfastighet som ska bildas som motsvarar YS-byggplats 1 i kvarteret 21 i stadsdelen Pusula enligt bifogade tabell och dess villkor.

De ovannämnda delar i kvarteren 549 och 560 i Pappilankorpi utannonseras för kontinuerlig ansökan direkt efter kommunaltekniken blivit färdig och efter tomtstyckningarna. YS-byggplatsen i Pusula utannonseras för kontinuerlig ansökan efter markaffären och tomtstyckningen. YU-byggplatsen i Virkby och YL-byggplatsen i Tavola utannonseras för kontinuerlig ansökan efter att stadsfullmäktiges beslut vunnit laga kraft.

Beslut Stadsstyrelsen beslutade enligt förslaget.

Verkställande till stadsfullmäktiges föredragningslista för sammanträdet ons. 14.6.2023

-----------------------------------