Kaupunkikehityslautakunta
Pöytäkirja 20.09.2023/Pykälä 127

11/10.00.02/2023

Kaupunkikehityslautakunta 20.09.2023 § 127

 Aurinkoenergian tuotantoalueen toteuttaminen on rakennusvalvontaviranomaisen lupaa edeltävässä poikkeamisvaiheessa kaavoitusviranomaiselta (kaupunkikehityslautakunnan lupajaosto 13.9.2023). Perusteena on kaupunkikehityslautakunnan päätös 25.1.2023 § 12, joka on ohessa. Se tuli lainvoimaiseksi 23.2.2023 ilman oikaisuvaatimuksia tai kaupunginhallituksen otto-oikeuden käyttöä.

 Maanvuokrauspäätös on nyt erikseen kaupunkikehityslautakunnassa. Tässä tilanteessa ennen asemakaavanmuutoksen voimaantuloa on maanvuokrauksen pääoma-arvo 5,00 €/m² eli alkutilanteen vuosivuokrana 24 442,75 €. Tämä muuttuu myöhemmin vähintään kahden (2) riippumattoman ammattiAKA-arvion mukaiseksi keskiarvoksi. Maanvuokra-aika on osapuolten kesken katsottu 31.12.2058 saakka eli noin 35 vuotta. Maanvuokra-alue on vireillä olevan asemakaavanmuutoksen L123 mukainen Jönsbölen kaupunginosan tuleva kortteli 100, pinta-alaltaan noin 97 771 m² eli lähes 9,8 ha. Pinta-ala on pienentynyt aiemmin esillä olleesta noin 11,5 ha:sta lähinnä luontoselvityksen antamien luontoarvojen vuoksi (ks. lupajaoston asia).

 Kun tässä tilanteessa maanvuokrasopimus on tulossa päätettäväksi ennen rakentamisen poikkeamisen päätöksen lainvoimaisuutta, niin sen vuoksi sopimuksessa on Lohjan kaupungin, että myös maanvuokralaisen, etua turvaavia kirjauksia. Mahdollinen rakennusvalvontaviranomaisen luvan myöntäminen ehdollisena poikkeamisen lainvoimalle on huomioitu heti sopimuksen alussa ja myös kohdassa 6.8. Kohdassa 1.2 maanvuokra-alueen muuttaminen lopulliseksi asemakaavanmuutoksen mukaiseksi kortteliksi 100 on yhteinen muutoksen allekirjoitus.

 Muutoin sopimuksessa on seuraavia molemminpuolin kohtuullisia ja perusteluja poikkeuksia tavanomaisiin maanvuokrasopimuksiin nähden. Kohdassa 2.2 rakentamisvelvollisuuden osalta on tavanomaisen määrän ja ajan lisäksi kaikesta muusta riippumaton täysin absoluuttinen päivämäärä 31.5.2027 rakentamisvelvollisuuden täyttämiselle. Maanvuokra-alueen myymisestä on tässä kohdin maanvuokralaisen haluama maininta mahdollisesta maanvuokra-alueen omaksiostamisesta; se vaatii toki Lohjan kaupungilta täysin oman erillisen itsenäisen päätöksensä.

 Kohdassa 2.9 on lisätekstiä maanvuokralaisen haluaman mukaisesti. Maanvuokraoikeus ja maanvuokra-alueella olevat rakennukset, rakenteet ja laitteet ovat toki maanvuokralaisen omaisuutta ja kiinnittämiset ovat maanvuokralaisen oma asia. Kohdan 6.6 mukaiset kiinnitysvakuudet Lohjan kaupungille ovat toki aina parhailla etusijoilla. Kohdassa 4.1 on lisäksi maininnat 1) - 4) kaupungille tulevan maanvuokra turvaamiseksi,

 kun/jos poikkeaminen ja/tai asemakaavanmuutoksen voimaantulo on viivästyäkseen. Kun rakentaminen on poikkeamisen kautta, niin asemakaavanmuutoksen voimaantulo ei siten ole enää ehto sille eikä rakennusvalvontaviranomaisen luvalle. Viimeistään 1.7.2026 maanvuokra muuttuu vähintään AKA-arvioiden keskiarvon mukaiseksi oli asemakaavanmuutos sitten voimassa tai ei. AKA-arvioiden maanvuokra voi olla myös vähemmän kuin alkutilanteen maanvuokra. Mitään hyvitystä maanvuokrasta tai lisämaanvuokraa ei kuitenkaan tule takautuvasti. Kaupungin tilinumero ja maanvuokran alkutilanteen indeksi ovat mukana sopimuksessa maanvuokralaisen pyynnöstä. Kohdassa 6.5 on neuvottelu- varainen purkupykälä rakennusvalvontaviranomaisen luvan lainvoimattomuuden vuoksi.

 Päätösoikeusperuste on hallintosäännön kohdassa 29.1 §, kaupunki- kehityslautakunta kohta 1.

Lisätiedot maankäyttöinsinööri Riku Korhonen, riku.korhonen (a) lohja.fi,

 p. 044 - 369 4400, 13.9.2023.

Oheismateriaali - kaupunkikehityslautakunnan päätös 25.1.2023 § 12 (3 sivua), ja

 - kartta ja lähestymiskartta (2 sivu).

Liite 4 - maavuokrasopimus (14 sivua).

Esittelijä Kaupunkirakennejohtaja Puistosalo Pekka

Päätösehdotus Kaupunkikehityslautakunta päättää, että Lohjan kaupunki maanvuokraa Helen Oy:lle liitteenä olevan maanvuokrasopimuksen mukaiset yhteensä noin 97 771 m²:n suuruiset maa-alueet 24 442,75 €:n elinkustannus- indeksiin sidottavalla perusvuosivuokralla 31.12.2058 saakka ja muutoin liitteenä olevan maanvuokrasopimuksen mukaisilla ehdoilla.

Käsittely

Esittelijän muutettu päätösesitys

 "Lisätään maanvuokrasopimuksen kohdan 5 loppuun seuraava kappale: Kohdassa 5 mainittujen mukaisten velvollisuuksien täyttämisen varmistamiseksi Vuokralainen toimittaa Vuokranantajalle tässä kohdassa sovitun mukaisen vakuuden, suuruudeltaan 100 000 euroa, pankkitakauksena, takauksena, vakuutuksena tai muuna sellaisena vakuutena, jonka Vuokranantaja voi kohtuudella hyväksyä. Vakuuden on oltava voimassa vähintään viisi (5) vuotta kerrallaan ja vakuuden voimassaolo on uusittava niin, että vakuus säilyy voimassa siihen asti kunnes Vuokra-alue on siivottu ja Voimalat rakennukset, rakennelmat tai muut laitteet on poistettu kohdassa 5 sovitun mukaisesti. Kun Vuokralainen on täyttänyt kohdassa 5 sovitut velvoitteensa, sitoutuu Vuokranantaja vapauttamaan vakuuden ilman kohtuutonta viivästystä ja viimeistään kahden (2) viikon kuluttua kohdan 5mukaisten velvollisuuksien täyttymisestä. Vuokralaisen on annettava vakuus vuokranantajalle kolmen (3) kuukauden kuluessa aurinkovoimalan sähköntuotannon aloituksesta. Kulloinenkin vuokralainen on itsenäisesti vastuussa siitä, että em. vakuus on voimassa täysmääräisesti tässä kohdassa sovitun mukaisesti. Tämä em. vakuus ei mitenkään poista eikä muuta kohdassa 6.6 mainittuja vakuuksia."             

Päätös Kaupunkikehityslautakunta päätti:

1. että Lohjan kaupunki maanvuokraa Helen Oy:lle liitteenä olevan maan-vuokrasopimuksen mukaiset yhteensä noin 97 771 m²:n suuruiset maa-alueet 24 442,75 €:n elinkustannus- indeksiin sidottavalla perusvuosivuok-ralla 31.12.2058 saakka; ja

2. lisätä maanvuokrasopimuksen kohdan 5 loppuun kappale esittelijän muu-tetun päätösesityksen mukaisesti:

"Kohdassa 5 mainittujen mukaisten velvollisuuksien täyttämisen varmista-miseksi Vuokralainen toimittaa Vuokranantajalle tässä kohdassa sovitun mukaisen vakuuden, suuruudeltaan 100 000 euroa, pankkitakauksena, ta-kauksena, vakuutuksena tai muuna sellaisena vakuutena, jonka Vuokranan-taja voi kohtuudella hyväksyä. Vakuuden on oltava voimassa vähintään viisi (5) vuotta kerrallaan ja vakuuden voimassaolo on uusittava niin, että vakuus säilyy voimassa siihen asti kunnes Vuokra-alue on siivottu ja Voimalat ra-kennukset, rakennelmat tai muut laitteet on poistettu kohdassa 5 sovitun mukaisesti. Kun Vuokralainen on täyttänyt kohdassa 5 sovitut velvoitteensa, sitoutuu Vuokranantaja vapauttamaan vakuuden ilman kohtuutonta viiväs-tystä ja viimeistään kahden (2) viikon kuluttua kohdan 5mukaisten velvolli-suuksien täyttymisestä. Vuokralaisen on annettava vakuus vuokranantajalle kolmen (3) kuukauden kuluessa aurinkovoimalan sähköntuotannon aloituk-sesta. Kulloinenkin vuokralainen on itsenäisesti vastuussa siitä, että em. vakuus on voimassa täysmääräisesti tässä kohdassa sovitun mukaisesti. Tämä em. vakuus ei mitenkään poista eikä muuta kohdassa 6.6 mainittuja vakuuksia."

Täytäntöönpano ote / sähköposti: tulevan maanvuokralaisen edustajat

-----------------------------------