Kaupunkikehityslautakunta
Pöytäkirja 25.10.2023/Pykälä 135

309/10.02.03/2023
888/10.02.03/2022

Kaupunkisuunnittelulautakunta 13.06.2022 § 86

 Mikko Utter Oy on 28.1.2022 tehnyt suunnitteluvaraushakemuksen oheisen karttaliitteen mukaisesti osalle Lohjan kaupungin omistamaa kiinteistöä 444-464-1-182 Moisio. Alue on osa kaavoitusohjelmassa 2022-2024 arvioitavaa asemakaavamuutosta L117 Moisionpelto, jota ei ole aikataulutettu. Asemakaavamuutoksen tarkoituksena on keskustan osayleiskaavan mukaisten virkistys- ja asuinalueiden kaavoittaminen. Suunnitteluvarauksen johtaessa kaavaprosessiin, voidaan aluetta siis tarkastella laajempana kokonaisuutena.

Suunnitteluvarauksen hakija kuvailee hankettaan:
”Hankkeen tarkoituksena on asemakaavoituksen käynnistäminen ravintolan ja siihen liittyvän luontaismaatilan toteuttamiseksi Lohjalle Moisionpellon alueelle.

Alueelle toteutettaisiin luonnonmukaiseen maanviljelyyn perustuva pientila sekä sen tuotteita tarjoava korkealaatuinen ravintola. Tarkoituksena olisi kehittää kokonaan uudenlainen käsityönä viljellyn, kausittain vaihtuvan lähiruoan varaan rakentuva yrittäjäyhteisö, jonka tuotteita ravintola tarjoaisi. Yhteisö toimisi perustettavan kiinteistöosakeyhtiön osakkaina.

Hakijalla on ravintola Lohjalla (Kauppakatu 16). Ravintola perustuu Suomessa harvinaiseen konseptiin, jossa asiakkaat ovat ”kylässä” kokin luona. Samaa konseptia on tarkoitus jatkaa niin, että merkittävä osa raaka-aineista viljeltäisiin suoraan ravintolan vieressä luonnonmukaisin menetelmin. Ketju ”pellosta pöytään” olisi mahdollisimman lyhyt.

Hakija on etsinyt Lohjalta soveltuvaa paikkaa ravintolalle. Moisionpellon avoin peltomaisema soveltuisi maaperänsä ja pienilmastonsa puolesta luontevasti maatilan ja ravintolan tarkoituksiin.

Hankkeeseen liittyisi uudisrakentamista. Tarvittava pienimuotoinen ravintolarakennus sekä kasvihuone- ja varastotilat tehtäisiin samoin periaattein kuin viljely ja ruoan valmistaminen: luonnonmukaisesti ja mahdollisimman vähin ylimääräisin raaka-ainein. Arkkitehtuurissa pyrittäisiin erittäin korkeatasoiseen, alueen kulttuurihistoriallista merkittävyyttä tukevaan toteutukseen.

Alueella on voimassa vuonna 2016 lainvoiman saanut Lohjan keskustan osayleiskaava. Haettava alue sijoittuisi pääosin osayleiskaavassa merkitylle maisemapuiston ja lähivirkistysalueelle (VL3), jonka käytön tulee pohjautua valtakunnallisesti merkittävän rakennetun kulttuuriympäristön vaalimiseen. Luonnonmukaisen viljelyn edellyttämän pienilmaston ja kasvuolosuhteiden vuoksi osa sijoittuisi osayleiskaavassa varatulle asuntoalueelle (A).

Hanketta on esitelty Lohjan kaavoitukselle. Hakijan konsulttina toimii arkkitehti, professori Matti Kuittinen Lohjalta. Hakija ja konsultti ovat tehneet alustavia luonnoksia maankäytön suunnittelun pohjaksi. Konsultti voi tarvittaessa osallistua asemakaavoituksen taustaaineistojen ja kaavaluonnosten tuottamiseen.”

Suunnittelun edettyä riittävän pitkälle, voidaan päättää asemakaavan muutoksen käynnistämisestä suunnitteluvarausalueella. Hakijan kanssa laaditaan aikanaan kaavoituksen käynnistämissopimus.

Mikko Utter Oy tekee suunnitteluvarauksen edellyttämän suunnittelun ja selvitystyön omalla kustannuksellaan ja riskillään. Kaupungille ei aiheudu niistä mitään korvausvelvoitetta.

Lohjan kaupungin voimassa olevan hallintosäännön 31.1 §:n kohdan 15 mukaisesti suunnitteluvarauksista päättää Kaupunkisuunnittelulautakunta.

Lisätiedot Kaupunginarkkitehti Juha Anttila, juha.anttila@lohja.fi

Oheismateriaali Suunnitteluvaraushakemus sisältäen kartan varausalueesta 28.1.2022

Esittelijä Elinvoimajohtaja Puistosalo Pekka

Päätösehdotus Kaupunkisuunnittelulautakunta päättää varata Mikko Utter Oy:lle oheisen suunnitteluvaraushakemuksen karttaliitteen mukaisen osan Lohjan kaupungin omistamaa kiinteistöä 444-464-1-182 Moisio suunnittelua varten 31.12.2023 saakka seuraavin ehdoin:

Oheismateriaalissa (hakemus asemakaavoituksen suunnitteluvarauksesta) esitetyssä karttamateriaalissa esitetyn A-kaavamerkinnän alueen ja sille ulottuvan suunnitteluvarauksen alueen osalta kaupunki pidättää itsellään suunnitteluvarauksen voimassaolon aikanakin suunnitella alueelle asumista niin, että sen suunnittelu yhteensovitetaan hakijan hankkeen kanssa.

Suunnitteluvarausalueen suunnitteluvaiheen sekä asemakaavan muutoskustannukset tulevat varauksen haltijan kustannettaviksi. Asemakaavoituksen edellyttämät riittävät selvitykset, lausuntojen hankkiminen ja vaihtoehtojen tutkimiset sekä muut kaavaprosessiin liittyvät toimenpiteet, mukaan lukien kaupungin kaavoituksen työ- ja muut kustannukset, tehdään suunnitteluvarauksen haltijan kustannuksella.

Lohjan kaupungin kaavoituksen asiantuntemus on kohtuullisessa määrin käytettävissä selvitys- ja vaihtoehtotarpeiden määrittelemisessä sekä työn ohjauksessa ja prosessiin liittyvässä kuntalaisten osallistamisessa.

Hakijan kanssa laaditaan aikanaan kaavoituksen käynnistämissopimus.

Hakija tekee suunnitteluvarauksen edellyttämän suunnittelun ja selvitystyön omalla kustannuksellaan ja riskillään. Kaupungille ei aiheudu niistä mitään korvausvelvoitetta.

Vastaesitys Karitta Laitinen teki seuraavan vastaesityksen:

 ”Alue on osa viheralueverkostoa, mikä on lohjalaisille merkittävä. Maaperä on savea, mikä on heikkoa rakennettavaksi ja osa alueesta on muinaisjäännösaluetta.”

 Vastaesitys raukesi kannattamattomana.

Päätös Kaupunkisuunnittelulautakunta päätti esityksen mukaan.

------------------------------------

Kaupunkisuunnittelulautakunta 01.08.2022 § 101

 Kaupunginjohtaja Härmälä käytti otto-oikeutta 13.6.2022 kaupunkisuunnittelulautakunnan kokoukseen. Kaupunginhallitus on kokouksessaan 20.6.2022 § 200 palauttanut asian uuteen käsittelyyn.

Lisätiedot Kaupunginarkkitehti Juha Anttila, juha.anttila@lohja.fi

Oheismateriaali Suunnitteluvaraushakemus sisältäen kartan varausalueesta 28.1.2022

Esittelijä Elinvoimajohtaja Puistosalo Pekka

Päätösehdotus Kaupunkisuunnittelulautakunta päättää varata Mikko Utter Oy:lle oheisen suunnitteluvaraushakemuksen karttaliitteen mukaisen osan Lohjan kaupungin omistamaa kiinteistöä 444-464-1-182 Moisio suunnittelua varten 31.12.2023 saakka seuraavin ehdoin:

Oheismateriaalissa (hakemus asemakaavoituksen suunnitteluvarauksesta) esitetyssä karttamateriaalissa esitetyn A-kaavamerkinnän alueen ja sille ulottuvan suunnitteluvarauksen alueen osalta kaupunki pidättää itsellään suunnitteluvarauksen voimassaolon aikanakin suunnitella alueelle asumista niin, että sen suunnittelu yhteensovitetaan hakijan hankkeen kanssa.

Suunnitteluvarausalueen suunnitteluvaiheen sekä asemakaavan muutoskustannukset tulevat varauksen haltijan kustannettaviksi. Asemakaavoituksen edellyttämät riittävät selvitykset, lausuntojen hankkiminen ja vaihtoehtojen tutkimiset sekä muut kaavaprosessiin liittyvät toimenpiteet, mukaan lukien kaupungin kaavoituksen työ- ja muut kustannukset, tehdään suunnitteluvarauksen haltijan kustannuksella.

Lohjan kaupungin kaavoituksen asiantuntemus on kohtuullisessa määrin käytettävissä selvitys- ja vaihtoehtotarpeiden määrittelemisessä sekä työn ohjauksessa ja prosessiin liittyvässä kuntalaisten osallistamisessa.

Hakijan kanssa laaditaan aikanaan kaavoituksen käynnistämissopimus.

Hakija tekee suunnitteluvarauksen edellyttämän suunnittelun ja selvitystyön omalla kustannuksellaan ja riskillään. Kaupungille ei aiheudu niistä mitään korvausvelvoitetta.

Vastaesitys Kirsi Ferin esitti Erkki Huikarin ja Risto Murron kannattamana seuraavan vastaesityksen:
 

 ”Lautakunta päättää lähettää asian uudelleen valmisteluun.”

Äänestys Puheenjohtajan esityksestä äänestys suoritettiin sähköisenä äänestyksenä siten, että käsittelyn jatkamista kannattaneet äänestivät JAA ja pöydällepa-noesitystä kannattaneet äänestivät EI.

JAA (8) Sarin Teuvo, Heinonen Marika, Sohl Erkki, Husso Katja, Kuitunen Päivi, Moilanen Janne, Liimatainen Tiina, Malkamäki Jari

 EI (3) Murto Risto, Ferin Kirsi, Huikari Erkki

Vastaesitys Kirsi Ferin esitti seuraavan vastaesityksen:
 

 ”Lautakunta päättää olla hyväksymättä päätösesitystä esitetyllä tavalla.”

 Vastaesitys raukesi kannattamattomana.

Päätös Kaupunkisuunnittelulautakunta päätti varata Mikko Utter Oy:lle oheisen suunnitteluvaraushakemuksen karttaliitteen mukaisen osan Lohjan kaupungin omistamaa kiinteistöä 444-464-1-182 Moisio suunnittelua varten 31.12.2023 saakka seuraavin ehdoin:

Oheismateriaalissa (hakemus asemakaavoituksen suunnitteluvarauksesta) esitetyssä karttamateriaalissa esitetyn A-kaavamerkinnän alueen ja sille ulottuvan suunnitteluvarauksen alueen osalta kaupunki pidättää itsellään suunnitteluvarauksen voimassaolon aikanakin suunnitella alueelle asumista niin, että sen suunnittelu yhteensovitetaan hakijan hankkeen kanssa.

Suunnitteluvarausalueen suunnitteluvaiheen sekä asemakaavan muutoskustannukset tulevat varauksen haltijan kustannettaviksi. Asemakaavoituksen edellyttämät riittävät selvitykset, lausuntojen hankkiminen ja vaihtoehtojen tutkimiset sekä muut kaavaprosessiin liittyvät toimenpiteet, mukaan lukien kaupungin kaavoituksen työ- ja muut kustannukset, tehdään suunnitteluvarauksen haltijan kustannuksella.

Lohjan kaupungin kaavoituksen asiantuntemus on kohtuullisessa määrin käytettävissä selvitys- ja vaihtoehtotarpeiden määrittelemisessä sekä työn ohjauksessa ja prosessiin liittyvässä kuntalaisten osallistamisessa.

Hakijan kanssa laaditaan aikanaan kaavoituksen käynnistämissopimus.

Hakija tekee suunnitteluvarauksen edellyttämän suunnittelun ja selvitystyön omalla kustannuksellaan ja riskillään. Kaupungille ei aiheudu niistä mitään korvausvelvoitetta.

Täytäntöönpano ote: Mikko Utter Oy

------------------------------------

Kaupunkikehityslautakunta 25.10.2023 § 135

 Asemakaavanmuutos L117a Moisionpellon puutarharavintola on kuulutettu vireille 24.5.2023, osallistumis- ja arviointisuunnitelma ja suunnittelun lähtökohdat pidettiin nähtävillä 24.5.-9.6.2023 MRL 63 §:n mukaisesti. Kaupunkikehityslautakunnassa asiasta tiedotettiin 07.06.2023 § 93. Nähtävillä olon aikana saapui 10 lausuntoa ja yksi palaute, mitkä otettiin huomioon valmisteluvaiheen kaavaratkaisua laadittaessa.

 Moisionpellon puutarharavintola asemakaavamuutosalueen pinta-ala on noin 11,2 hehtaaria. Tästä 2,7 ha on osoitettu puutarha- ja kasvihuonerakennusten korttelialueeksi, 0,7 ha katualueeksi ja loput kiinteistöteknisistä syistä kumottavia asemakaava-alueita. Asemakaavamuutoksella osoitetaan 1 500 k-m2 rakennusoikeutta ravintola- ja alueen toimintaan liittyviä viljely-, kasvatus-, varasto- ja myymälätiloja varten.Tästä enintään 500 k-m2 voidaan käyttää kellaritiloja varten. Rakennusoikeudet on määrätty kiinteinä rakennusoikeuksina.

 Viereisten alueiden asemakaavojen kumoamisen myötä syntyy 7,7 ha asemakaavoittamatta aluetta, mikä on tarkoitus kaavoittaa myöhemmin voimassa olevan osayleiskaavan mukaisesti.

 Kaavamuutoksella muodostuu yksi kortteli, jonka käyttötarkoitukseksi on merkitty MP — Puutarha- ja kasvihuonerakennusten korttelialue, jolle saa sijoittaa ravintolan. 

 Kortteli jakautuu luoteis-kaakko-suunnassa kahteen osaan. Näistä suurempi lounaanpuoleinen osa on viljelyksille tarkoitettu, ja pienemmälle koillisen puoleiselle osalle sijoitetaan rakennukset ja pääosa viljelyä tukevista toiminnoista. Oheismateriaalina olevista havainnekuvista näkee rakennusmassan ja vijelysten sijoittumisen maisemaan.

 Kaavaratkaisun lähtökohtana on ollut rakennuksen ja viljelytoimintaan sovittaminen kulttuurihistoriallisesti arvokkaan maisemaan. Nykytilaan verrattuna alueen maisema muuttuu, mutta sen käyttö ei merkittävästi muutu alueen säilyessä edelleen pääosin viljelyskäytössä. Kun viljelty pelto otetaan puutarhakäyttöön, tulee sen pinnan jäsentely pienipiirteisemmäksi.

 Kaavassa on otettu huomioon että Moisionpelto on osa tärkeää pohjavesialuetta ja että suunnittelualue sijaitsee myös vedenottamon suojavyöhykkeellä.

 Kaavamuutos on ensimmäinen vaihe Moision- ja Pappilanpellon kaavoituksen kehittämistä. Se vaikuttaa alueen asuinrakentamisen määrään ja sijoitukseen, koska vähäinen osa osayleiskaavassa asumiseen osoitetusta alueesta siirtyy muuhun käyttöön. Moisionpellon kaavoituksen kehityksessä otetaan kuitenkin huomioon laajemman alueen kokonaisvaltainen kehittäminen, jolloin kaavamuutoksen L117a mukainen ratkaisu tukee toiminnallisesti ja kaupunkikuvallisesti tasapainoisen kokonaisuuden muodostumista. Asemakaavoituksen rinnalla tehdään Moision- ja Pappilanpellon kaavarunkotarkastelua (L117), jonka tarkoitus on ohjata alueen kehittymistä hallitusti, vaikka eri alueiden kaavoitus etenisi eri tahtiin.

Lisätiedot Kaavoitusarkkitehti Iris Jägel-Balcan, iris.jagel-balcan@lohja.fi

Oheismateriaali - Valmisteluvaiheen kaavaselostus, 25.10.2023

 - Havainneaineisto:

 - Näkymä järven suuntaan

 - Näkymä asuinaluen suuntaan

 - Maisema-aidan luonnos ja malleja

 - Aloitusvaiheesta saapuneet lausunnot

 - Aloitusvaiheesta saapunut palaute
- Pellon maanvuokrasopimus
- Asemakaavan käynnistämissopimus

Liite 1 Valmisteluvaiheen kaavakartta, 25.10.2023

Esittelijä Kaupunkikehitysjohtaja Puistosalo Pekka

Päätösehdotus Kaupunkikehityslautakunta päättää asettaa L117a Moisionpellon puutarharavintola asemakaavamuutoksen valmisteluaineiston (25.10.2023) nähtäville MRL62§:n ja MRA 30§:n mukaisesti.

Käsittely

Vastaesitys Erkki Huikari teki seuraavan vastaesityksen:

“Asia lähetetään uudelleen valmisteluun ja päätösesitykseen lisätään liitteessä esitetyt selvitykset ja kaupunginhallituksen päätös”

Vastaesitys raukesi kannattamattomana.
 

Päätös Kaupunkikehityslautakunta päätti esityksen mukaan.

Täytäntöönpano ote: kaavoitussihteeri, kaavoitusarkkitehti Iris Jägel-Balcan

 Kaavoitusarkkitehti Iris Jägel-Balcan ja arkkitehti Matti Kuittinen saapuivat kokoukseen asiantuntijoiksi klo 18.11 ja poistuivat tämän asian käsittelyn aikana klo 18.30.

Kaavoituspäällikkö Kristiina Rinkinen poistui kokouksesta tämän asian käsittelyn jälkeen klo 19.02.

Kokouksessä päätettiin pitää tauko klo 19.02-19.13.

------------------------------------