Kaupunkikehityslautakunta
Pöytäkirja 28.02.2024/Pykälä 22

22/10.00.00/2024
175/10.02.03/2023

Kaupunkikehityslautakunta 28.02.2024 § 22

 1) Taustaa

Tämä sopimusasia liittyy suoraan samassa kokouksessa olevaan asemakaavaan L46 Lempolan työpaikka-alue.

Kesäkuusta 2018 asti on ollut vireillä asemakaava, ensimmäinen sellainen, Ventelän kaupunginosan Lempolan alueelle moottoritien, Saukkolantien ja moottoritien liittymän rajaamalle alueelle. Kyseessä on henkilön omistama maa, joten hänen kanssaan tulee tehtäväksi Lohjan kaupungin maapoliittisen ohjelman mukainen maankäyttösopimus. Kun kyse on ennestään asemakaavattomasta ja rakentamattomasta maasta, on sopimuskorvaus-
prosentti maan arvonnoususta 60. Tämä on sama, oli sitten kyse voimassa olevasta maapoliittisesta ohjelmasta (kaupunginvaltuusto 20.1.2016 § 3) tai hallinto-oikeusvalituksessa olevasta kaupunginvaltuuston 14.12.2022 § 158 hyväksymästä maapoliittisesta ohjelmasta.

2) Sopimuskorvaus

Maanarvo ennen asemakaavaa on raakamaan hinta 3,40 €/m² ja pinta-alaa on 56 590 m² = 192 406 €. Asemakaavan mukaisesta kortteli/tonttimaan arvosta ovat oheiset ulkopuoliset riippumattomat AKA-arviot (kilpailutus; maankäyttöinsinöörin hankintapäätös 1.9.2022 § 41; sen lainvoima 24.9.2022; kaupunkisuunnittelulautakunta 28.9.2022 § 135). Arvioista laskennan lähtökohtana on silloisen asemakaavaversion mukainen 20 % rakennusoikeudesta saa olla myymälätilaa. Nyt lopullisessa versiossa se on 17 %. Seuraavassa ja sopimuksessa itsessään pinta-alat ovat noin, kun mitään vireillä olevan asemakaavan mukaista ei ole lohkottu. Todellisuudessa eroa voi olla enintään +- 2 m², useimmiten ero ei ole ollenkaan.

Kortteli/tonttimaan pinta-alat ovat muuttuneet sitten arviointien syyskuussa 2022. Oheisessa taulukossa uudet, pienemmät, pinta-alat on huomioitu siten, että alkuperäinen arvioiden keskiarvo on suhteutettu suoraan pinta-alan muutoksella. Tämä on käytännön järkevää, kun rakennusoikeuden perusteena oleva tehokkuusluku on ja on ollut koko ajan e = 0.40. Muutos myymälätilan määrässä 20 %  17 % on taas huomioitu siten, että edellisen suhteutuksen tulos on kerrottu luvulla 0,985 eli laskennallisesti 1,5 % arvon pienennys. Kokonaisuudessa ei olisi ollut mitenkään järkevää edes päivittää olevia syyskuun 2022 arvioita. Se kustannus olisi ollut suurempi kuin sitä kautta mahdollisesti saavutettava tarkkuushyöty laskennassa.

Em. toimien jälkeen asemakaavan mukaisen kortteli/tonttimaan arvo on 770 986 €. Maan arvonnousuksi tulee siis 770 986 € - 192 406 € = 578 580 €. Maankäyttösopimuskorvaus maanomistajalta Lohjan kaupungille on 60 % tuosta määrästä eli 347 148 €.

3) Maa-alueluovutus ja rahakorvaus

Tuo em. 347 148 € kattautuu pääasiassa kortteli/tonttimaan luovutuksella kaupungille. Neuvonpidossa on katsottu kohteiksi koko kortteli 100 pinta-alaltaan noin 7061 m² ja arvoltaan 100 161, korttelin 101 kaksi eteläisintä tonttia pinta-alaltaan yhteensä noin 7662 m² ja arvoltaan 113 206 € sekä korttelin 102 eteläisin tontti pinta-alaltaan 3289 m² ja arvoltaan 44 055 €. Kaupungille tulevan kortteli/tonttimaan arvo on yhteensä 257 422 €. Lisäksi kaupungille tulee asemakaavan mukainen EV-maa 20 177 m² maapoliittisen ohjelman (myös sekä voimassa olevan että hallinto-oikeusvalituksessa olevan) mukaisella arvolla 1,00 €/m². Näin maa-alueluovutusten arvo on yhteensä 277 599 €. Lisäksi maanomistajan luovuttaa kaupungille katua 9200 m². Kaupungille tulevien maa-alueiden määrä on näin yhteensä 47 389 m².

Puusto tulee huomioon alueen keskimääräisestä hehtaariarvosta puustoarviosta 18.1.2023, jonka keskimääräinen arvo hehtaarilla on 7830,14 €. Em. maa-alueluovutusten yhteispinta-ala on 47 389 m², joten puuston arvoksi tulee 7830,14 €/ha x 4,7389 ha = 37 106 €. Näin olleen maan ja puuston luovutusarvo Lohjan kaupungille on 277 599 € + 37 106 € = 314 705 €.

 Sopimuskorvausta jää kattamatta vielä 32 433 € = 347 148 € - 314 705 €. Sen maanomistaja maksaa kaupungille rahasuorituksena asemakaavan alueen ensimmäisen lainvoimaisen rakennusluvan yhteydessä. Puusto- arvioista on huomioitu osat 4610 € ja 63 199 € (= 67 809 €), eli puuston ja taimikoiden arvot, ei kokonaisarvon korjausta eikä metsämaata itsessään. Puustoarviossa pinta-ala on 8,66 ha, joten keskimääräinen hehtaariarvo on em. 67 809 € / 8,66 ha = 7830,14 €/ha.

Katumaa, pelkää maa siis, tulee kaupungille korvauksetta maankäyttö- ja rakennuslain (132/1999) §:n 94 ja 104 mukaisesti. Katumaan puusto on huomioitu edellä 47 389 m²:ssä. Puustosta jää huomiotta vuoden 2023 kasvu, ihan molemmin puolin tiedostaen. Alueella ei ole rakennuksia.

4) Muuta

Katujen lisäksi myös kaikki EV-alueella olevat rakenteet ja toimet ovat kaupungin vastuulla. Tekninen toimi on nimenomaisesta antanut tämän tiedon. Asemakaavassa on seikkana se, että varsinaisen myymälä/liikerakennusoikeuden määrä on varsin vähäinen. Sen vuoksi kiinnostus tontteihin voi jäädä vähäiseksi ja rakennuslupa-asioita saattaa jäädä kesken (maanomistuksesta riippumatta). Sijainti kuitenkin edellyttäisi nimenomaan liikerakentamisen asemakaavaa. Toimistokysyntä Lohjalla on lähes olematonta, varsinkin tässä sijainnissa. Sama seikka toisesta suunnasta tulee lähes poikkeuksetta esille Pappilankorven teollisuustonteilla, joille nykykäytännössä on hyvin vaikeaa, ellei mahdotonta, saada rakennuslupaa vähäisellekään määräalle liiketilaa, joka toki kuuluu olennaisena osana myös teollisuustontin toimintaan. Aiemmin luontainen määrä liiketilaa oli täysin tavanomaista T-tonttien rakennusluvissa, ilman mitään poikkeamista (ei rakennusluvan yhteydessä eikä erikseen kaavoitusviranomaisen kautta).

Kiinteistön luovutuksen esisopimus on sitova. Näin ollen kaupungin esi- sopimuspäätös on samalla myös lopullisen luovutuskirjan tekemisen päätös. Niitä ei voi erottaa. Tämä on ollut sekä käytäntö että maakaaren (nykyään laki 540/1995) määräys viimeiset monet vuosikymmenet.

Korkeimman hallinto-oikeuden 23.1.2020 antaman vuosikirjaratkaisun mukaan arvioinnin perusteita koskevia tietoja on pidettävä salassa pidettävinä lain viranomaisten toiminnan julkisuudesta (621/1999) § 24 momentin 1 kohtien 17 ja 20 perusteella. Arviot ovat toki nähtävissä päättäjien sisäisessä portaalissa.

***

Suurin osa sopimustekstistä on tarkkaa varautumista mahdollisiin epä-

 jatkuvuustilanteisiin, ihmisten vaihtumisiin ja ajan kulumiseen. Tällöin asioista ei tarvitse olla eri mieltä tulevaisuudessa. Kohdan 6. viimeisen kappaleen huomattava sopimussakko on käytännön seurausta aiemmista maan- käyttösopimuksista, varsinkin henkilöiden kanssa tehtyjen, kun kahden rivin sähköposti-ilmoitus kaupungille on osoittautunut liian vaikeaksi.

Sopimuksen kohdan 4. viimeisenä kappaleena on Maanomistajan haluama maa-aineisten kotitarveoton kohta. Ajan kulumisen vuoksi sekin teksti on tiukempi kuin on tällä hetkellä käytäntö.

Tämä maankäyttösopimus ja tilan määräalan luovutuksen esisopimus on allekirjoitettu ehdollisesti 16.2.2024 kaupungin päätöksen suhteen. Kohdassa 8. on tästä tarvittava maininnat.

Lisätiedot Maanmittausinsinööri / vs. maankäyttöinsinööri Anthony Bange,                anthony.bange@lohja.fi

Oheismateriaali - Karttaote maankäyttösopimuksen kohdealueesta; 2 sivua,

 - maan arvonnousun laskentataulukko 9.1.2024,

 - puustoarvio 18.1.2023 (ilman henkilötietoja),

 - AKA-arvio 1 (ei nettiin: 21.9.2022; 19 sivua; arvosivu 18), ja

 - AKA-arvio 2 (ei nettiin: 3.10.2022; 32 sivua; arvosivu 30).

Liite Maankäyttösopimus ja tilan määräalan luovutuksen esisopimus karttoineen allekirjoitettu ehdollisena 16.2.2024 (henkilötiedot ja omakätiset allekirjoitukset peitettyinä)

Esittelijä Kaupunkirakennejohtaja Puistosalo Pekka

Päätösehdotus Kaupunkikehityslautakunta päättää esittää kaupunginhallitukselle, että Lohjan kaupunki tekee liitteen mukaisen maankäyttösopimuksen ja tilan määräalan luovutuksen esisopimuksen ------------------- kanssa sekä samalla lopullisen tilan määräalan luovutuskirjan.
 

Käsittely

Vastaesitys Erkki Huikari teki Karitta Laitisen kannattamana seuraavan vastaesityksen:

 ” Asia palautetaan uudelleen valmisteluun esittelijän päätösesityksessä maankäyttökorvauslaskelmassa olevan yli 2-miljoonan euron virheen johdosta. Asian uudelleen valmistelussa laaditaan yksityiskohtaisempi yhdyskuntarakentamisen tulevat kustannukset arvon noususta erotteleva laskentamalli. Nyt tehtyjen markkina-arvon määritysten perusteella on havaittavissa , että valmiiden tonttien myyntiarvo poikkeaa huomattavasti pelkästään liikerakentamiseen kaavoitettujen tonttien myyntiarvosta. Esim. hiljattain ruokaravintolalle (McDonald`s) myydyn maa-alueen myyntihinta oli 720 000 euroa. Asian uudelleen valmistelussa on syytä tarkastella myös Lohjan maapoliittisen ohjelman maankäyttökorvauksen prosenttiosuuksien määrien suhdetta osapuolten välillä asemakaavan käyttötarkoituksen perusteella. Mahdolliset muutokset kirjataan maapoliittiseen ohjelmaan nyt käsittelyssä olevan tapauksen toimiessa esimerkkinä Perustelut: Maankäyttökorvausta laskettaessa on käytetty maankäyttömaksun määräytymisen perusteena kiinteistöarvioitsijoiden tekemiä markkina-arvon määrityslaskelmia. Markkina-arvioissa on ilmoitettu oletuksena olevan, että asemakaava-alueen L46 kunnallistekniikka on valmiina. Markkina-arvolaskelman perusteella maan arvonnousuksi on esittelytekstin mukaan muodostunut 578.580 euroa. Lohjan kaupunki on teettänyt 20.08.2020 asemakaavan L46 valmisteluvaiheeseen alustavat katusuunnitelmat ja hinta-arviot WSP-Finland oy:llä. Laskelmien mukaan yhdyskuntarakentamisen kustannukset olivat tuolloin n. 3-miljoonaa euroa. On selvää, että markkina-arvolaskelmissa ei ole huomioitu yhdyskuntarakentamisen kustannuksia. Markkina-arvolaskelma soveltuu tonttien hinnan määrittelyyn mutta ei perusteeksi yhdyskuntarakentamisen kustannusten jakamiseen kaupungin ja maanomistajan välillä silloin kun on kysymys tulevien yhdyskuntarakentamisen kustannusten laskemisesta. Maankäyttö- ja rakennuslain 12a-luvun 91 §:n mukaan säädetään maanomistajan velvollisuudesta osallistua yhdyskuntarakentamisen kustannuksiin - ei mihinkään muihin kustannuksiin.”

Äänestys Puheenjohtajan esityksestä äänestys suoritettiin sähköisenä, siten että asian käsittelyn jatkamista kannattaneet äänestivät JAA ja asian palauttamista valmisteluun kannattaneet äänestivät EI.

 JAA (7) Kuitunen Päivi, Malkamäki Jari, Husso Katja, Liimatainen Tiina, Sohl Erkki, Moilanen Janne, Murto Risto

EI (6) Saari Leena, Laitinen Karitta, Sarin Teuvo, Rönn Outi, Huikari Erkki, Laaksonen Sanna

 Puheenjohtaja totesi, että äänin 7-6 asian käsittelyä jatketaan.

Päätös Kaupunkikehityslautakunta päätti esityksen mukaan.

Täytäntöönpano kaupunginhallituksen esityslistalle

------------------------------------