Tekninen lautakunta
Pöytäkirja 29.05.2024/Pykälä 96

213/10.03.02.02/2024

Tekninen lautakunta 29.05.2024 § 96

Lohjan kaupungilla on omistuksessaan useita huonokuntoisia rakennuksia. Huonokuntoisten rakennusten purkaminen kaupungin kustannuksella on perusteltua, mikäli kiinteistön sijainti on kaupungin kehittymisen ja tulevaisuuden suunnitelmien, tai kaavallisten arvojen toteuttamisen kannalta perusteltua. Osana hinkuhanketta, Lohjan kaupunki pyrkii tehostamaan energian käyttöä, sekä kiinteistöhuollon resurssien käyttöä. Tyhjillään olevat rakennukset aiheuttavat ylläpitokuluja, vaikka niissä ei olisi lämmitystä tai sähköjä. Rakennuksen omistajan tulee valvoa, sekä ylläpitää omistamiaan rakennuksia, sekä valvoa etteivät ne aiheuta haittaa tai turvallisuusriskiä ympäristölleen. Lisäksi ympäröivät piha-alueet tulee pitää siisteinä.

Luksian koulutuskuntayhtymä ja Lohjan kaupunki ovat laatineet esisopimuksen rakennusten vaihtokaupasta vuonna 2017, Kaupunginvaltuusto 17.05.2017 § 74. Tämä Nummentie 6, entinen Luksian ammattiopistorakennus on vaihtokaupan myötä siirtynyt kaupungin omistukseen 22.6.2021 allekirjoitetulla kiinteistöjen luovutuskirjalla. Ennen kaupunginvaltuuston päätöksentekoa rakennukselle on teetetty kuntotutkimukset sekä hinta-arvio. Trellumin silloin laatiman hinta-arvion mukaan rakennuksen tekninen arvo on ollut 8,25 milj € ja peruskorjaustarve 5,25 milj €. Osana kaupungin kiinteistöstrategian valmistelua Trellum on laatinut laskennallisen luokituksen Lohjan kaupungin kiinteistöille tammikuussa 2024. Siinä on selvitetty myös tämän kyseisen rakennuksen tämänhetkinen laskennallinen tekninen arvo 7,62 milj € ja peruskorjaustarve 8,33 milj €. Rakennuksen kirjanpitoarvo on 1 612 866 € (30.12.2023). Ylläpitokulut vuonna 2023 ovat olleet 140 296 € (sähkö ja lämpö). Huomioitavaa on, että rakennus on ollut osittain käytössä noin puoli vuotta.

Tehdyt selvitykset
Raksystems Oy on laatinut kaupungin pyynnöstä rakennukselle (rakennustekniikka, LVI ja sähköjärjestelmät) kuntoarvion RS15 päivätty 30.11.2022, liitteenä. Kuntoarviossa on hyödynnetty myös aiemmin tehtyjä tutkimuksia. Rakennukselle on teetetty haitta-ainetutkimus Raksystems 23.12.2022, liitteenä. Lisäksi rakennukselle on teetetty Kosteus- ja sisäilmatekninen kuntotutkimus, Raksystems 7.2.2023, liiteenä. Rakennuksessa työskentelevän henkilökunnan oireilun vuoksi rakennuksessa on tehty myös koira-avusteinen kosteusvaurio- ja sisäilmakartoitus konttoritilojen osalta, liitteenä. Koiria hyödyntämällä oli tarkoitus selvittää, olisiko jokin osa rakennuksen konttoriosuudesta parempi kuin muut, jotta rakennuksen käyttöä olisi voitu jatkaa. Tai voitaisiinko mahdollinen sisäilmaoireiden aiheuttaja paikantaa selkeästi jollekin tietylle alueelle rakennuksen konttoriosuudella, jolloin toiminta olisi mahdollisesti voitu siirtää toiseen osaan rakennusta.

Raksystems Oy:n laatimat selvitykset noudattavat Sosiaali- ja terveysministeriön asetusta STM 545/2015 (Sosiaali- ja terveysministeriön asetus asunnon ja muun oleskelutilan terveydellisistä olosuhteista sekä ulkopuolisten asiantuntijoiden pätevyysvaatimuksista).

Selvitysten tulokset (liitteet):
Rakennusteknisten järjestelmien osalta rakennus on kuntoluokkaa tyydyttävä (kuntoluokka KL3 (skaala 1 – 5). Rakennus on monelta osin teknisen käyttöikänsä päässä tai jo ylittänyt sen. Järjestelmät kuitenkin toimivat, mutta energian käytön osalta järjestelmiä tulisi päivittää merkittävästi. Sisäilmariskin poistaminen vaatii kunnostustoimenpiteitä kaikissa rakennusosissa (A, B ja C). A-osa sijaitsee Nummentien vierellä. B-osa on rakennuksen keskiosa, jossa sijaitsee myös sisäpihan puoleinen pääsisäänkäynti. C-osa on rakennuksen korkein osa, jossa on neljä kerrosta ja joka sijaitsee kauimpana Nummentiestä ja on ns. konttoriosa. Näistä ainoastaan B ja C-osien käyttöä voitaisiin jatkaa korkeintaan noin 5 vuotta merkittävillä tiivistyskorjauksilla ja pintamateriaaleja uusimalla. Rakennuksen A-osaa ei suositella otettavaksi käyttöön ilman mittavia korjaustoimenpiteitä.

Kustannusarvio:
Suuntaa antavat kustannusarviot (tarkentuvat kilpailutuksen myötä)

•          Uuden rakentaminen ~7 000 m² x 3 000 €/m² = 21 milj. €

•          edellisen lisäksi tulevat purkukustannukset. Arvio purkukustannuksista 70 - 90 €/m², jolloin purkukustannus tulee olemaan ~
500 000 - 600 000 €.

•          Täydellinen peruskorjaus ~ 80 – 100 % uuden vastaavan rakennuksen hinnasta ~17 – 21 milj. €

Rakennuksen käyttötarkoitus:
Tällä hetkellä kaupungilla ei ole osoittaa käyttötarkoitusta tälle rakennukselle. Näin ollen rakennuksen peruskorjaus nykyisenlaiseksi ei tule kyseeseen.

Rakennuksen purkaminen:
Rakennuksen korjauskustannukset ovat merkittävät, vaikka se pelkästään ennallistettaisiin. Merkittävää on, että rakennukselle ei ole esittää käyttötarkoitusta, joten laajatkaan korjaukset eivät välttämättä tuo rakennukseen käyttäjiä. Lisäksi rakennuksen ylläpitokulut ovat vuositasolla merkittäviä ja ne sitovat tilakeskuksen resursseja. Näin ollen purkaminen on perusteltua toteuttaa mahdollisimman pian, jolloin rakennuksen ylläpitokustannukset saadaan päättymään. Lisäksi tilakeskuksen resurssit saadaan kohdistettua oikein. Kiinteistön keskeisen sijainnin vuoksi, maapohja on perusteltua säilyttää kaupungin omistuksessa mahdollisia tulevia tarpeita varten. Purkamisen yhteydessä tulee aina miettiä myös purkamisesta syntyvää hiilijalanjälkeä. Hiilijalanjäljen laskentaan ei ole käytettävissä yksiselitteistä kaavaa. Mikäli purku voidaan toteuttaa energiatehokkaasti ja materiaalit voidaan hyödyntää lähialueella, purkamisen hiilijalanjälki saadaan pieneksi. Betonin murskaus ja hyödyntäminen kevyen liikenteen väylien tai parkkipaikkojen alusmateriaalina on mahdollista. Purkamisen kilpailutuksessa tulisi yhtenä vertailukriteerinä olla mahdollisimman pieni hiilijalanjälki.

Lisätiedot Tekninen johtaja Markus Moisio, markus.moisio@lohja.fi

Oheismateriaali - Kaupunginvaltuuston ote  17.05.2017 § 74Luksian Nummentien kiinteistön ja Harjun koulun vaihtokauppa
- Luvutuskirja Luksian ja Harjun koulun vaihto

Liitteet - Kuntoarvio RS15 Nummentie 6-10, 3.2.2023
- Haitta-ainetutkimus Nummentie 6 liitteineen
- Nummentie 6 Kosteus- ja sisäilmatekninen kuntotutkimus 7.2.2023
- Koira-avusteinen kosteusvaurio- ja sisäilmakartoitus Nummentie 6, 2023

Esittelijä Tekninen johtaja Moisio Markus

Päätösesitys Tekninen lautakunta päättää esittää kaupunginhallitukselle, että

1. Nummentie 6, entinen Luksian ammattiopistorakennus puretaan,

2. rakennuksen lämmitys- ja käyttövesijärjestelmät tyhjennetään ja poistetaan käytöstä, sekä sähköt kytketään pois välittömästi päätöksen saatua lainvoiman. Sähköliittymä irtisanotaan, mikäli kaupungilla ei ole tarvetta jatkossa sähköliittymälle kohteessa,

3. valtuuttaa tilakeskuksen päällikön järjestämään kohteen tarvitseman kiinteistöhoidon, ylläpidon ja valvonnan kustannustehokkaasti parhaaksi katsomallaan tavalla siihen asti, että purkutyö kohteessa on käynnistynyt ja alue rajattu,

4. valtuuttaa tilakeskuksen päällikön kilpailuttamaan rakennuksen purkutyön.

Päätös Tekninen lautakunta päätti esityksen mukaan.

Täytäntöönpano Kaupunginhallitus

------------------------------------