Stadsfullmäktige
Pöytäkirja 10.04.2024/Pykälä 36

13/10.00.02/2024

Stadsutvecklingsnämnden 28.02.2024 § 26

I slutet av detta år, 31.12.2024, upphör tre (3) arrendeavtal om egnahemshustomter (AO). Två av tomterna är belägna i stadsdelen Gruotila och en i stadsdelen Vienola. De tomter vars avtal upphör i slutet av 2024 är belägna i olika kvarter, dock nära och högst cirka 700 meter fågelvägen från varandra. De tomter i arrendering vars avtal upphör är belägna i kvarteren 536 och 537 i stadsdelen Gruotila och i kvarter 331 i stadsdelen Vienola. I varje kvarter finns alltså bara en tomt med Lojo stad som arrendator.

Avtalen som upphör i slutet av 2004 har undertecknats av Lojo stad och de nuvarande hyresgästerna / de dåtida hyresgästerna 1976. Arrendetiden är 50 år, det vill säga 1.1.1975–31.12.2024. Tomterna belägna i kvarteret har ytor på 805, 920, och 1 176 m² och deras byggnadsrätter enligt detaljeplanen är 150, 150 och 212 vy-m². Kapitalvärdet på de arrenden som faktureras 2023 har varit cirka 4,0–10,2 m². Några hyresgäster har bland annat i arrendeavtalet en sänkning på 50 % av årsarrandet. Arrendenivån är väldigt och orimligt låg för arrendatoren med hänsyn till tomternas läge.

Arrendeavtalen har förnyats i stadsfullmäktige på egnahemshustomter i stadens ägo i fråga om Gruotila- och Vienolaområden 2014, 2016 och 2017:

Keskilohja              46 €/m²                sfm. 14.5.2014 § 59,

Gruotila              46 €/m² sfm. 13.4.2016 § 31 och

Keskilohja              43 €/m² sfm. 7.6.2017 § 103.

Tillgängligheten till centrum för kvarteren enligt besluten för 2014, 2016 och 2017 och för de kvarter vars arrendeavtal håller på att upphöras är i praktiken densamma.

Enligt köpeskillingsregistret har det under 2014–2024 i Gruotila- och Vienolaområdena gjorts 17 köp som gäller en egnahemshustomt eller ett köp som gäller endast markbottnen i ett visst område. Dessa 17 köp är alltså köp som gäller obyggda tomter. Av avgränsningen har tagits bort bland annat överlåtelserna till släktingar och två köp med betydligt lägre enhetspris. De här två köpen med betydligt lägre enhetspris har varit Lojo stads överlåtelser. Mer om detta kan läsas i behandlingen av köp till egen ägo. Då de två köpen med betydligt lägre enhetspris tas bort från kalkylen blir medeltalet av dessa 15 köp 50 €/m². I de här jämförelseköpen utgör byggrätten i genomsnitt 242 vy-m² som är betydligt mer i jämförelse med byggrätten för tomterna i kvarteren 536, 537 och 331.

Lojo stads tomttjänster informerade 18.1.2024 hyresgäster med ett brev och bad att de skulle kontakta tomtjänsterna. Hyresgästerna föreslågs ett aktievärde på 50 €/m². Med hänsyn till kvarterens läge och byggnadsrätt konstaterades dock att värdet var för högt. Omfattningen av byggnadsrätten är en av den minsta om inte den minsta jämfört med området för övrigt. Med hänsyn till tidens gång, läget, omfattningen av bygganderätt samt det nuvarande marknadsläget kan det vad gäller kvarteren 536, 537 och 331:s användas kapitalvärdet 46 €/m² vid förnyelse av arrandeavtalet. Av kapitalvärdet är det beräknade arrendet 5 %, det vill säga 2,3 €/m² under det första kalenderåret. De tre första årens arrenden skulle alltså vara 1 851,50 € för tomten i kvarter 536, 2 116,00 € för tomten i kvarter 537 och 2 704,80 för tomten i kvarter 331. Arrendets storlek beror på tomtens yta. Arrendet bindas således som vanligt till det levnadskostnadsindex som statistikcentralen beräknat.

De ifrågavarande kvarteren 536, 537 och 331 som är i arrendering kan enligt stadsfullmäktige 11.11.2020 § 95 köpas till eget ägo till priset på 29 €/m². Köp till egen ägo är en möjlighet som arrendatoren erbjuder och finns tills vidare i de ovannämnda stadsfullmäktiges prissättningsbeslut. Priset på köp till egen ägo för platser som kan ha sökats från och med 2010-talet och efter detta är detsamma som omöverlåtelsepriset. I områden som är äldre än det gäller ett överlämnat pris. Det handlar om ett så kållat äldre område, varför priset på köp till egen ägo är lägre. I de här gamla områdena är priset på köp till egen ägo alltså lägre än områdets marknadsvärde.

En av hyresgästerna skickade en skriftlig åsikt som finns bifogat. Arrenderätt kan överföras/säljas, varför det skulle vara mycket besvärligt att ta hänsyn till en enskild arrendatorers ställning. Stadsfullmäktige beslutar om kapitalvärdet, och stadsstyrelsen beslutar om andra huvudvillkor.             

Mer information lantmäteriingenjör (/ tf markanvändningsingenjör) Anthony Bange,

 anthony.bange@lohja.fi

Kringmaterial -Utdrag ur karta: lägen för föremål för omarrendering,
-prisjämförelse,
-gamla arrendeavtal (3 stycken),
-utdrag ur protokollen sfm 14.5.2014 § 59, 13.4.2016 § 32 och 7.6.2017 § 103,
-hyregästens åsikt. 

Föredragande Stadsstrukturdirektör Puistosalo Pekka

Beslutsförslag Stadsutvecklingsnämnden beslutar

1. att föreslå stadsfullmäktige att den godkänner följande villkor för att användas i omarrenderingen av egnahemshustomterna i kvarteren 536, 537 och 331 i stadsdelarna Gruotila och Vienola:
-tomten hyrs ut till den som vid upphörande av avtalet är hyresgäst,
-arrendetiden är 50 år, det vill säga 1.1.2025 – 31.12.2074,
-arrendet bindas till levnadskostnadsindexet och
-annars med vanliga villkor.

2. att föreslå stadsstyrelsen och vidare fullmäktige att den berättigar tjänsteinnehavare enligt förvaltningsstadgan att med de villkor som stadsstyrelsen godkänt utföra omarrendering av egnahemshustomterna i kvarteren 536, 537 och 331 i stadsdelarna Gruotila och Vienola med kapitalvärdet 46 €/m² där det beräknade arrendet är 5 %, det vill säga 2,30 €/m² för det första kalenderåret.

Beslut Stadsutvecklingsnämnden beslutade enligt förslaget.

Verkställande till stadsstyrelsens föredragningslista

------------------------------------

Stadsstyrelsen 18.03.2024  

Mer information lantmäteriingenjör (/ tf markanvändningsingenjör) Anthony Bange,

 anthony.bange@lohja.fi

Kringmaterial -Utdrag ur karta: lägen för föremål för omarrendering,
-prisjämförelse,
-gamla arrendeavtal (3 stycken),
-utdrag ur protokollen sfm 14.5.2014 § 59, 13.4.2016 § 32 och 7.6.2017 § 103,
-hyresgästens åsikt. 

Föredragande Stadsdirektören Perämäki Pasi

Beslutsförslag Stadsstyrelsen beslutar

1. att den godkänner följande villkor för att användas i omarrendering av egnahemstomterna i kvarteren 536, 537 och 331 i stadsdelarna Gruotila och Vienola:
-tomten hyrs ut till den som vid upphörande av avtalet är hyresgäst,
-arrendetiden är 50 år, det vill säga 1.1.2025 – 31.12.2074,
-arrendet bindas till levnadskostnadsindexet och
-annars med vanliga villkor.

2. att föreslå stadsfullmäktige att den berättigar tjänsteinnehavare enligt förvaltningsstadgan att utföra omarrendering av egnahemstomterna och kvarteren 536, 537 och 331 i stadsdelarna Gruotila och Vienola med kapitalvärdet 46 €/m² där den beräknade arrendet är 5 %, det vill säga 2,30 €/m² för det första kalenderåret.

Beslut Stadsstyrelsen beslutade enligt förslaget.

Verkställande för kännedom tf markanvändningsingenjör Bange

 Stadsfullmäktige

------------------------------------

 ur stadsfullmäktiges beslut: 

 utdrag / e-post och brev: hyresgäster

 utdrag / e-post: fastighetskoordinator Antti Weiland, stadsgeodet Tapio Ruutiainen

 (alla kontaktuppgfiter finns i utdelningsdelen i stadsutvecklingsnämndens sammanträdesärende)

Stadsfullmäktige 10.04.2024 § 36

 Stadsstyrelsen godkände 18.03.2024 § 103 följande villkor för att användas i omarrendering av egnahemshustomterna i kvarteren 536, 537 och 331 i stadsdelarna Gruotila och Vienola:

 -tomten hyrs ut till den som vid upphörande av avtalet är hyresgäst,
-arrendetiden är 50 år, det vill säga 1.1.2025 – 31.12.2074,
-arrendet bindas till levnadskostnadsindexet och
-annars med vanliga villkor.

Mer information lantmäteriingenjör (/ tf markanvändningsingenjör) Anthony Bange, anthony.bange@lohja.fi

Kringmaterial -Utdrag ur karta: lägen för föremål för omarrendering,
-prisjämförelse,
-gamla arrendeavtal (3 stycken),
-utdrag ur protokollen sfm 14.5.2014 § 59, 13.4.2016 § 32 och 7.6.2017 § 103,
-hyresgästens åsikt. 

Förslag Stadsfullmäktige berättigar tjänsteinnehavare enligt förvaltningsstadgan att utföra omarrendering av egnahemstomterna och kvarteren 536, 537 och 331 i stadsdelarna Gruotila och Vienola med kapitalvärdet 46 €/m² där den beräknade arrendet är 5 %, det vill säga 2,30 €/m² för det första kalenderåret.

Beslut Fullmäktige beslutade enligt förslaget.

-------------------------------------