Tekninen lautakunta
Pöytäkirja 07.08.2024/Pykälä 121

872/02.02.00/2022

Tekninen lautakunta 07.08.2024 § 121

 Kuntalain 121 §:n mukaan tarkastuslautakunnan tehtävänä on arvioida, ovatko valtuuston asettamat toiminnan ja talouden tavoitteet kunnassa ja kuntakonsernissa toteutuneet ja onko toiminta järjestetty tuloksellisella ja tarkoituksenmukaisella tavalla.

Tarkastuslautakunta on antanut arviointikertomuksensa vuoden 2023 toiminnasta. Tarkastuslautakunta on arvioinut talousarvion ja toiminnallisten tavoitteiden toteutumista koko kaupungin tasolla. Lisäksi tarkastuslautakunta on arvioinut lautakuntakohtaisten tavoitteiden toteutumista tarkastuslautakunnan arviointiohjelman mukaisesti.

Arviointityössä on noudatettu tarkastuslautakunnan arviointisuunnitelmassa sovittua lautakunnan jäsenten keskinäistä työnjakoa sekä niiden pohjalta muodostettua yhteistä kokonaisnäkemystä.

Tarkastuslautakunta edellyttää, että kukin lautakunta käsittelee kokouksessaan heitä koskevat havainnot ja johtopäätökset. Kaupungihallitus antaa niistä lausunnon valtuustolle ja tarkastuslautakunnalle.

Teknisen lautakunnan alaisesta toiminnasta tarkastuslautakunta totesi seuraavaa:

Investoinnit

Viime vuosina merkittäviä investointeja on kohdennettu koulurakentamiseen, jotta kaupungilla olisi tarjota tarkoituksenmukaisia tiloja varhaiskasvatuksen, perusopetuksen ja lukiokoulutuksen tarpeisiin. Lohjan Yhteislyseon lukion suurimittainen korjausoperaatio on vihdoinkin loppusuoralla ja väistötilat Rantapuistossa voidaan ensi vuonna jättää muiden käyttöön. Lukion peruskorjauksen budjetoinnissa tapahtui noin 4 milj. euron siirtomäärärahavirhe, joka myöhemmin korjattiin. Tapahtunut virhe on merkityksellinen siksi, että se antoi väärän kuvan projektiin budjetoidun määrärahan käytön etenemisestä. Allianssiprojektina toteutettu Laurentius-talo on pian käyttöönottonsa jälkeen joutunut toistuvien korjaustoimenpiteiden kohteeksi sisäilmaongelmien vuoksi. Allianssisopimuksen ehtojen mukaan rakentaja ei kokonaan taloudellisesti vastaa tehdyistä virhevalinnoista, vaan kustannukset jaetaan rakentajan ja tilaajan kesken. Tarkastuslautakunta toivoo pohdittavan sitä, oliko allianssimalli sittenkään paras ratkaisu hankkeen toteuttamiseen ja katsoo, että jatkossa allianssimallin soveltamista olisi syytä harkita tarkemmin. Kaupungin päätöksenteko takkusi Järnefeltin koulun liikuntahallin osalta: hankesuunnitelman onnettoman myöhästymisen ja korvaavien liikuntatilojen puuttumisen myötä alueen peruskoululaisten on ollut haasteellista saada opetussuunnitelman mukaista monipuolista liikunnanopetusta. Liikuntahallin puute on vaikuttanut myös Virkkalan aikuisväestöön, jonka liikuntamahdollisuudet ovat kärsineet lähiliikuntatilojen puutteesta. Tarkastuslautakunta katsoo, että jatkossa on toimitilojen hankesuunnittelussa kyettävä tehokkaampaan toimintaan. Kiinteistöjen hoitoon ja ylläpitoon on panostettava riittävästi, jotta korjausvelkaa ei pääse syntymään eivätkä ongelmat kärjistymään

Selvitys:
Tarkastuslautakunta on aiheellisesti nostanut esille Lohjan Yhteislyseon lukion budjetoinnissa tapahtuneen inhimillisen virheen. Harmillisesti virhe on mennyt läpi koko organisaation. Useammalle vuodelle ajoittuvien yksittäisten investointihankkeiden kokonaisbudjetti tarkastetaan aina, kun seuraavan vuoden talousarviota laaditaan.

Allianssihankkeen osalta tarkastuslautakunta toivoo pohdittavan sitä, oliko allianssimalli sittenkään paras ratkaisu hankkeen toteuttamiseen ja katsoo, että jatkossa allianssimallin soveltamista olisi syytä harkita tarkemmin. Lohjalla allianssihankkeen toteutus osui pandemia-aikaan jolloin kokoontumisia ja palavereita pyrittiin karsimaan. Lohjan kaupunki luotti siihen, että ison rakennusyhtiön laatujärjestelmä on toimiva ja rakentajien ns. itselleluovutukset varmistavat toteutuksen laadun. Lohjalla allianssi ei koskaan tehnyt päätöksiä siitä, kuinka eri työvaiheiden toteutusta valvotaan, mikä olisi todennäköisesti estänyt osan vastaanoton jälkeen havaituista vioista. Lisäksi, kun hankkeen kehitysvaiheessa pyrittiin säästämään kuluissa, säästösyistä tehtyjä muutoksia ei dokumentoitu. Näin ollen hankesuunnitelma ja toteutus eivät täysin vastaa toisiaan. Tästä on opittu, että isoissa rakennushankkeissa kaupungilla tulee hankkeen toteutusmuodosta riippumatta olla omat valvojat eri osa-alueille, sekä projektipäällikkö joilla on riittävästi aikaa käytettävissä ko. hankkeelle. Allianssihankkeet soveltuvat parhaiten yli 100 milj. € hankkeisiin, jolloin henkilöt voivat keskittyä selkeästi omiin vastuualueisiinsa.

Järnefeltin liikuntahallin kilpailutus keskeytettiin perustellusti, sillä hankkeelle budjetoidut rahat eivät riittäneet. Tiukka aikataulu tarjouksen ja toteuksen osalta kesän kynnyksellä aiheutti sen, että ensimmäisellä kilpailutuskierroksella saatiin vain yksi tarjous. Näin ollen oli perusteltua keskeyttää hankinta. Uusi kilpailutus toteutettin ja sen myötä saatii neljä tarjousta. Hankeelle tarvittiin kuitenkin lisämääräraha 1 274 800 €, jonka hyväksyntä piti saada valtuustolta. Näin ollen hankkeen käynnistys viivästyi noin 6 kk. Samassa yhteydessä valmistui entisen Rauhalan koulun kosteus- ja sisäilmatekninen kuntotutkimus, jonka myötä ko. rakennusta ei enää voinut käyttää sisäliikuntatilana.

Tarkastuslautakunta on todennut arviointikertomuksessaan, että kiinteistöjen hoitoon ja ylläpitoon on panostettava riittävästi, jotta korjausvelkaa ei pääse syntymään eivätkä ongelmat kärjistymään. Tilanne on ollut haastava, kun ns. ”harmaiden listojen” rakennusten kohtaloasta ei ole tehty päätöksiä ja kaupungilla on ollut samanaikaisesti useita sisäilmaongelmaisia rakennuksia. Näin ollen tilakeskus on joutunut ylläpitämään tyhjillään sekä vajaakäytöllä olevia rakennuksia (lämmitys, talotekniikka, vartiointi, auraukset jne.), mikä on syönyt resursseja. Tämän myötä myös kaupungin laskennallinen korjausvelka on kasvanut vuosittain. Kokonaisuus on johtanut siihen, että rakennuskohtaisten PTS-suunnitelmien päivityksiin ja ylläpitoon ei ole ollut mahdollisuuksia, eikä riittävästi resurseja. Vuoden 2023 loppupuolella ja tämän vuoden aikana on pyritty saamaan näille ns ”harmaiden listojen rakennuksille” päätöksiä (myynti / purku), mikä on jo hiukan helpottanut tilannetta. Samaan aikaan on päivitetty rakennusten PTS-suunnitelmia, jotta korjausvelan todellinen määrä saadaan esille ja ylläpito- sekä korjausinvestoinnit vaikutuksiltaan mahdollisimman tehokkaiksi. Edessä on myös ikääntyvien rakennusten peruskorjauksia. Kokonaisuuteen vaikuttaa vielä ns. Sote-kiinteistöjen tulevaisuus. Toiveissa on että LUVN ilmoittaa syksyn 2024 aikana missä rakennuksissa heidän toiminta jatkuu siirtymäkauden jälkeen, jolloin tiedämme paremmin korjausvelan kokonaismäärän, sekä tarvittavat resurssit kiinteistöjen ylläpitoon. Sote-rakennusten hyvä ja suunnitelmallinen ylläpito edesauttaa palveluiden pysymistä ja mahdollista laajenemista Lohjan alueella. Selvää kuitenkin on, että teknistyvät rakennukset sekä energian käytön tehostaminen vaativat tulevaisuudessa enemmän resursseja sekä taloteknistä osaamista suhteessa rakennusten määrään. Lisäksi ikääntyvät rakennukset tulevat tarvitsemaan kunnossapidon ja korjausinvestointien osalta enemmän määrärahoja per rakennus. Kokonaisuus tarkentuu merkittävästi kuluvan vuoden aikana ja tarpeet nostetaan esille tulevien budjetointien yhteydessä.

 Tilakeskus on laatinut alustavan luokituksen kaupungin omistamille rakennuksille. Rakennukset on luokiteltu neljään eri kategoriaan.

1)      Toistaiseksi pidettävät rakennukset, joiden omistaminen on kaupungin palvelu- ja muun toiminnan kannalta tällä hetkellä tärkeää

2)      Selvitettävät rakennukset, joiden tulevaisuuden tarve ei ole vielä täysin selvillä

3)      Myytävät rakennukset, jotka ovat tyhjillään tai ne ovat muutoin vajaassa käytössä eikä kaupungilla ole tarvetta rakennuksen käytölle. Nämä rakennukset ovat vielä myös kunnon ja käyttötarkoituksen puolesta myytävissä kiinteistömarkkinoilla.

4)      Purettavat rakennukset, jotka ovat tyhjillään tai erittäin vajaassa käytössä, tai rakennuksen kunto/ominaisuudet eivät vastaa kaupungin palvelutoiminnan tarpeita. Näitä rakennuksia on erittäin vaikea myydä kiinteistömarkkinoilla niiden kunnon tai käyttötarkoituksen tai mahdollisen myyn syyn takia. Tai ko. kiinteistö sijaitsee alueella, jonka kaupunki haluaa pitää omistuksessaan kaupungin kehittymisen tms syyn perusteella

Luokittelu helpottaa määrärahojen kohdistamista erityisesti, mikäli kuntatalous heikkenee ja priorisointia joudutaan suorittamaan. Rakennusten luokittelu on tarkoitus tuodaan päättjille hyväksyttäväksi sysksyn 2024 aikana.

  

Tekninen toimi
Runsaslumiset talvet ovat aiheuttaneet teiden talvikunnossapidolle ylimääräisiä kustannuksia. Kuten aiempien vuosien arviointikertomuksissa on toistuvasti mainittu, lumen poistossa ja käsittelyssä on puutteita. Parannusta on saatu uuden kaluston hankinnalla, mikä mahdollistaa lumen poiston suoraan kuorma-auton lavalle. Kuitenkin edelleen ongelmana on lumenajoon huonosti sopivan kaluston käyttö sekä usein pitkät kuljetusmatkat läjityspaikalle. Myös läjityspaikkojen sijainnissa ja valinnassa on ongelmansa. Kun lunta joudutaan poistamaan kiireellisesti ja osin sopimattomalla kalustolla, syntyy helposti vahinkoja teiden ja katukiveysten rakenteisiin sekä tienvarsikiinteistöille. Näiden korjaukset jatkuvat usein alkukesään asti ja aiheuttavat tarpeettomasti kustannuksia.

Selvitys:
Kuten tarkastuslautakunta on arviointikertomuksessa todennut, on tekninen toimi hankkinut loppuvuodesta 2023 suurteholumilingon jolla saadaan tehokkuutta ja kustannussäästöä lumenkuormaukseen. Myös kaupungin käyttämillä sopimusurakoitsijoilla on lähes vastaavia linkoja käytössä. 2024 Investointiohjelman mukaisesti kaupunki on hankkinut uuden kuorma-auton jonka soveltuvuus lumenajoon on huomioitu hankintavaiheessa. Jatkossa kiinnitetään huomiota kuljetuskaluston kokoon ja tulevissa puitesopimuskaluston kilpailutuksissa huomioidaan tarkastuslautakunnan arviointikertomuksessa esittämät havainnot.

Vesilaitos
Lohjan Vesi- ja viemärilaitos on käyttänyt investointimäärärahansa tehokkaasti. Tämä näkyy siinä, että pumpatun ja laskutetun veden erotus oli pienentynyt 2 prosenttiyksikköä vuoteen 2022 verrattuna. Tiedossa ei ole, paljonko puhdasta vettä vuotaa verkostosta maastoon eikä myöskään toisaalta, paljonko hulevettä vuotaa verkostoon puhdistettavaksi. Puhdistamoille tulevaa jätevettä on lähes 60 prosenttia enemmän kuin vesijohtoverkkoon johdettua puhdistettua vettä. Lohjan vesijohtoverkon uusiutumisaika on 132 vuotta, viemäriverkoston osalta 346 vuotta. Nämä luvut ovat valtakunnallisesti vertailtuna hyviä, mutta silti verkostojen uusiminen tapahtuu liian hitaasti aiheuttaen mm. tarpeettomia vuotoja. Tämä on esimerkki suuresta korjausvelasta. Hulevesien osuus puhdistettavasta jätevedestä on Lohjalla suuri, ja valtakunnallista keskiarvoa korkeampi. Suuri huleveden määrä aiheuttaa ongelmia jäteveden puhdistusprosessiin. Ongelman ratkaisuun on panostettava entistä enemmän. On huomattava, että uusimisinvestoinnit maksavat itsensä nopeasti takaisin. Tarkastuslautakunta vieraili vesilaitoksella ja haastatteli käyttöpäällikkö Jari Hakalaa sekä vuorossa olevaa muuta henkilökuntaa. Laitoksen aiemmasta toiminnasta ei ole riittävästi dokumentoitua tietoa. Tämä on muodostunut ongelmaksi etenkin siksi, koska suurin osa henkilöstöstä oli eläköitynyt verraten samaan aikaan, eivätkä tarvittavat tiedot olleet heikon dokumentoinnin vuoksi siirtyneet uusille työntekijöille. Tästä on esimerkkinä tilanne, jossa puuttuvien tietojen vuoksi tiettyjä komponentteja ei ollut vaihdettu ajoissa, mikä puolestaan aiheutti suodattimien tukkeutumista ja vedenjakelun vaikeuksia. Lautakunta toteaa, että laitoksen nykyinen henkilöstö on erittäin ammattitaitoista, ja se on ryhtynyt toimenpiteisiin laatujärjestelmän parantamiseksi ja epäkohtien poistamiseksi. Varautumistoiminnan osalta on pidettävä huolestuttavana, että siirrettäviä aggregaatteja eikä kiinteää varavoimaa ole tarpeeksi jäteveden pumppausasemilla.

Selvitys:
Vesijohtoverkostosta maastoon vuotavan puhtaan veden määrä pystytään laskemaan verkostoon pumpatun veden ja laskutetun veden erotuksesta. Toki tässä määrässä on mukana myös tarkoituksella maastoon laskettu vesi, kuten juoksutukset vedenlaadun varmistamiseksi verkoston korjaustoimenpiteiden yhteydessä, lumenkaatopaikalla lumen tiivistämiseen laskettu vesi, vesilaitoksen altaiden huuhtelut, paloposteista otetut vedet, yms. Näiden tarkoituksella verkostosta laskettujen laskuttamattomien vesien määrä on n. 20 000 m³. Tämä on osin mitattua ja osin arvioitua. Näin ollen maastoon vuotaneen veden määrä oli vuonna 2023 n. 380 000 m³, eli 14,7 % verkostoon pumpatun veden määrästä. Mittauksia lisätään vuoden 2024 puolella esim. lumenkaatopaikalle, jotta arvio tarkentuu.

Jätevesiverkostoon vuotavan sadeveden määrä pystytään laskemaan jätevedenpuhdistamoilla puhdistetun vesimäärän ja laskutetun jätevesimäärän erotuksesta. Lähes kaikki tämä laskuttamaton osuus on sadevesiä tai muita rakenteiden kuivatusvesiä, jotka jätevesiverkostoon vuotaa joko kiinteistöiltä tai verkostoa ympäröivästä maastosta. Vuonna 2023 tämä laskuttamaton jätevesimäärä oli 1 940 706 m³, eli 49,7 % puhdistetun jäteveden määrästä. Tämä osuus puhdistetusta jätevesimäärästä vaihtelee vuosittain välillä 40-60 % sademäärän mukaan ja osuutta pyritään pienentämään verkostosaneerauksilla.

Sekä vesijohtoverkoston, että viemäriverkoston saneerauksia tehdään kustannustehokkaasti. Vuonna 2023 verkostosaneerauksiin käytettiin n. 3,7 M€ ja painotus oli selvästi vesijohtoverkoston saneerauksissa. Valurautaisten ja teräksisten vesijohtojen määrä väheni n. 4 km ja betonisten jätevesiviemärien määrä väheni n. 2 km. Vesijohtoverkoston uusiutumisaika vuodelta 2023 oli 132 vuotta, joka on kohtalainen, mutta sen tulisi olla alle 100 vuotta. Jätevesiverkoston uusiutumisaika oli vuonna 2023 346 vuotta, joka on kestämätön, sillä myös sen tulisi olla alle 100 vuotta. Vuoden 2023 investointitaso verkostosaneerauksiin on verkostojen uusiutumisajat huomioiden riittämätön. Vesijohtoverkostoa pitäisi saneerata vuosittain n. 5 km ja jätevesiviemäriverkostoa n. 8 km, jotta käyttöikänsä lopussa olevat verkostot saataisiin uusittua seuraavan 10 vuoden aikana. Investointikustannuksena tämä tarkoittaa n. 8 M€ tasoa. Kaupungin tiukkenevasta taloustilanteesta huolimatta on ensiarvoisen tärkeää, että vesihuoltoverkoston saneerauksiin voidaan osoittaa riittävät vuotuiset investointimäärärahat.

Jätevedenpumppaamoiden osalta varavoiman liittämismahdollisuuksia on lisätty ja siirrettäviä varavoimakoneita on useampia. Tilanne jätevedenpumppaamoiden varautumisen osalta ei ole huolestuttava.
Pitkäniemen jätevedenpuhdistamolla varautumista mahdollisiin sähkökatkoihin tullaan parantamaan tulevien laitosinvestointien yhteydessä.
Vedenottamoiden osalta varavoiman käyttömahdollisuuksia lisätään tulevien ottamosaneerausten yhteydessä.
 

Lisätiedot Vesihuoltopäällikkö Janne Koivuniemi, janne.koivuniemi@lohja.fi
Tekninen johtaja Markus Moisio, markus.moisio@lohja.fi
Hallintopäällikkö Maria Pernu, maria.pernu@lohja.fi
Kaupunkitekniikkapäällikkö Seppo Lötjönen, seppo.lotjonen@lohja.fi

Oheismateriaali Tarkastuslautakunnan arviointikertomus 2023

Esittelijä Tekninen johtaja Moisio Markus

Päätösesitys Tekninen lautakunta päättää merkitä tiedoksi omalta osaltaan tarkastuslautakunnan arviointikertomuksen vuodelta 2023 ja antaa edellä olevan selvityksen tarkastuslautakunnan kannanotoista.

Päätös Tekninen lautakunta päätti esityksen mukaan.

------------------------------------