Tekninen lautakunta
Pöytäkirja 18.06.2024/Pykälä 111

166/02.05.00/2024

Tekninen lautakunta 29.05.2024 § 98

 Kiinteistön Olarsintie 3 omistaja hakee korvauksia kiinteistössä tapahtuneen viemäritulvimisen aiheuttamista kustannuksista. Tulviminen aiheutui kaupungin runkoviemärin tukoksesta johtuen. Kiinteistön jätevesiviemärin padotuskorkeus täyttyy ja kaupungin velvollisuus on korvata vahingot vahinkoa edeltäneeseen tasoon. Vahingonkorvauksissa lähtökohtana on ns. rikastumiskielto, eli vahingot korvataan vain sille tasolle, jolla tilat olivat ennen vahinkoa.

Kohteen purku- ja kuivatustyöt on suoritettu ja todettu jätevesipitoinen maa-aines poistetuksi. Kiinteistön omistajaa on kehoitettu suorittamaan toimenpiteet, jotka mahdollistaisivat jälleenrakentamisen nykymääräysten mukaiseksi. Kiinteistön omistaja on teettänyt jälleenrakennussuunnitelmat, joiden mukaisesti toteutettuna kellarin alapuolelta tulisi kaivaa n. 30 cm lisää maata. Perusveden pinta on kohteessa nyt kaivetussa tasossa, jossa myös rakennuksen salaojitus on.

Kaupungilla on puitesopimus Castek Oy:n kanssa, joka tarjoaa rakentamisen valvonnan palveluita. Castek Oy:n valvoja on käynyt kohteessa ja suositellut tehtäviä toimenpiteitä jälleenrakennustöiden mahdollistamiseksi. Castek Oy on myös pyytänyt tarjoukset jälleenrakentamisesta siten, että optiohintoina on alapohjan syvennyskaivuut n. 300 mm, kellarin pumppaamo perusvesille ja salaojien ja sokkelin vesi-, sekä lämmöneristeiden uusiminen.

 Lohjan vesi- ja viemärilaitoksen vastine korvausvaatimuksen kohtiin 1-7:

1. Viemäritulvimisesta aiheutuneet vahingot korvataan vahinkoa edeltäneeseen tasoon. Korvaus suoritetaan joko teettämällä ennallistamistyöt sen jälkeen, kun ennallistaminen on mahdollista, tai kertakorvauksena ennallistamiskulujen selvittyä.
2. Rakennuksen ympäristön kuivatus ei ole laitoksen vastuulla, eikä viemäritulvimisella ole tekemistä rakennuksen ympäristön kuivatuksen kanssa.
3. Kellarin pohjan syventäminen ei ole osa ennallistamisen toimenpiteitä, eikä kuulu laitoksen korvattavaksi.
4. Jälleenrakennus voidaan tehdä kiinteistön omistajan teettämisen suunnitelmien mukaisesti, mikäli omistaja teettää kustannuksellaan sen mahdollistavat toimenpiteet.
5. Rakennussuunnitelman teettäminen kuuluu kiinteistön omistajalle, koska kyseisen suunnitelman mukainen ratkaisu on vahinkoa edeltäneen laatutason parantavaa.
6. Pihan kaivuutyö rakenteen selvittämiseksi voidaan katsoa laitoksen korvattavaksi toimenpiteeksi.
7. Rakennuksen lämmitykseen käytetyn sähkön kulutus ei ole laitoksen korvattavaa. Rakenteiden kuivatukseen käytetyn sähkön osuus korvataan kiinteistön omistajalle. Kuivaukseen käytetyn sähkön määrä on 13 939 kWh. Siirtomaksu sähköveroineen on ollut omistajan lähettämien laskujen perusteella marraskuussa 2023 7,00 snt/kWh ja energiamaksu 9,20 snt/kWh. Korvaus kuivatuksen sähkönkulutuksesta on siis 2 258,12€.

Oheismateriaali - Korvausvaatimus vesivahinko Olarsintie 3
- Korvausvaatimus vesivahinko Olarsintie 3 (sähkölaskut)
- Olarsintie_3_kellarin_irtaimisto_240516_155036
- Selvitys_Olarsintie_3_Kunnostustöistä_LohjanKaupun_240516_155146
- Vahinkoraportti kellarin viemäri_240516_155338
- 2024-02-20-hehku-energia-lasku3654948_240205_205820
- 2024-03-19-hehku-energia-lasku3687404_240304_224119
- 2024-04-19-hehku-energia-lasku3737512
- 2024-05-21-hehku-energia-lasku3803272
- Caruna
- Hehku-lasku-3560986_240205_114316
- Hehku-lasku-3611012_240205_114334
- KorvausvaatimusLASKU_2024-02-14_21_43_03 (1)

Esittelijä Tekninen johtaja Moisio Markus

Päätösesitys Tekninen lautakunta päättää 

1. todeta, että oikaisuvaatimus on saapunut määräaikaan mennessä,

2. merkitä vesi- ja viemärilaitoksen vastineen tiedoksi,

3. korvausvaatimuksen kohtien 1-7 osalta seuraavasti:
1. Viemäritulvimisesta aiheutuneet vahingot korvataan vahinkoa edeltäneeseen tasoon. Korvaus suoritetaan joko teettämällä ennallistamistyöt sen jälkeen, kun ennallistaminen on mahdollista, tai kertakorvauksena ennallistamiskulujen selvittyä.
2. Rakennuksen ympäryksen kuivatusta ei korvata.
3. Kellarin pohjan syventämistä ei korvata.
4. Jälleenrakennus korvataan vahinkoa edeltäneeseen tasoon kohdan 1. mukaisin periaattein.
5. Rakennussuunnitelman kustannuksia ei korvata.
6. Pihan kaivuutyö rakenteen selvittämiseksi korvataan.
7. Kuivatuksen sähkönkulutus korvataan.

Käsittely Käsittelyn aikana puheenjohtaja esitti aloitteen palauttamista uuteen valmisteluun. Puheenjohtajan tiedustellessa asiaa kukaan teknisen lautakunnan jäsenistä ei ilmoittanut vastustavansa valmisteluun palauttamisesitystä. Näin ollen puheenjohtaja totesi, että tekninen lautakunta on päättänyt yksimielisesti palauttaa asian valmisteluun.

Päätös Tekninen lautakunta päätti palauttaa asian uuteen valmisteluun.

Täytäntöönpano Oikaisuvaatimuksen tekijä
Vesihuoltopäällikkö Janne Koivuniemi

------------------------------------

Tekninen lautakunta 18.06.2024 § 111

Kiinteistö on ollut myynnissä ennen tulvimisvahinkoa, joka tapahtui 1.4.2023. Liitteenä on kiinteistön myyntiä varten teetetty kuntotarkastusraportti vuodelta 2022 (Kuntotarkastusraportti LP-Vahinkosaneeraus).

LP-Vahinkosaneerauksen tekemän raportin mukaan kellarin lattioissa sekä seinäpinoilla on ollut kauttaaltaan kohonneita kosteuksia jo ennen tulvimisvahinkoa. Valokuvia kellari tiloista on raportissa sivulta 15 alkaen.

Kiinteistön aiemmalle omistajalle on toimitettu 15.5.2023 liitteenä oleva selvitys tapahtuneesta jäteveden tulvimisesta kiinteistössä. Selvityksen mukaisesti kiinteistön jälleenrakennustyöt on luvattu tehdä Lohjan kaupungin kustannuksella vahinkoa edeltäneeseen tasoon. Kiinteistön aiempi omistaja pyysi varmistuksen sähköpostitse 8.8.2023, että remonttia ei jätetä kesken, vaikka omistaja vaihtuisi. Vesihuoltopäällikkö on ilmoittanut sähköpostilla 8.8.2023 tulvimisvahingon aikaiselle omistajalle, että omistajanvaihdos ei muuta tilannetta, vaan remontti tehdään valmiiksi vaikka omistaja vaihtuisikin. Tulvimisvahingon aikainen omistaja on 29.5.2023 ilmoittanut myyneensä kiinteistön nykyiselle omistajalle.

Lohjan kaupunki on teettänyt vastaavan jälleenrakennuksen 14.2.2024 allekirjoitetulla urakkasopimuksella. Urakan hinta oli 60 350 € (alv 0 %). Kyseisen kiinteistön kellaritilat oli saneerattu vuonna 2017. Jälleenrakennetuissa kellaritiloissa on sauna, kylpyhuone, takkahuone, kodinhoitohuone, askartelutila/varasto, sekä tekninen tila. Kellarin pinta-ala on n. 120 m².

Olarsintien kiinteistön kellarin pinta-ala on n. 80 m². Perustuen juuri valmistuneeseen jälleenrakennukseen vastaavassa kohteessa, on kustannusrvio kellaritilojen jälleenrakentamiselle vahinkoa edeltäneeseen tasoon n. 60 000€ (alv 0 %).

Olarsintien kiinteistön nykyinen omistaja on lähettänyt 28.5.2024 tarkennuksen kellarin korvattavan kiinteän ja irtaimen kaluston korvausvaatimuksen osalta.

Castek Oy on pyytänyt tarjoukset kiinteistön kellarin jälleenrakentamisesta seitsemältä urakoitsijalta 15.5.2024. Kilpailutuksessa ei saatu vertailukelpoisia tarjouksia. Saatiin ainoastaan yksi budjettitarjous ilman erittelyä.

Castek Oy:n valvojalta on saatu lausunto kustannusarvioon:

Nyt laaditut suunnitelmat parantavat huomattavasti lattiarakenteen rakennusfysikaalisia ominaisuuksia. Suunnitelmat edellyttävät kaivuutöitä / kellarin lattian syventämistä, jotta jälleenrakennuksen yhteydessä saisi lattiarakenteen alapuoliset lämmöneristykset sekä kapilaarikatkot yms. toteutettua laadittujen suunnitelmien mukaisiksi. Em. toimenpiteet ovat luonnollisesti tason parannusta verrattuna ennen vahinkoa olleeseen tilanteeseen. Lisäksi syventämisessä haasteeksi tulee salaojitukset. Katselmuksen yhteydessä kohteessa todettiin kellarin lattian alapuolella vedenpinnan olevan samassa tasossa ulkopuolisten salaojien kanssa. Toisessa liitteessä on salaojien korkomaailmaan liittyvä raportti.

Näkemykseni mukaan siis kustannukset, joista kerroit (60.000 €) korvauksena nykyiselle omistajalle on linjassa. Sillä summalla saa arviolta sekä aiempiin vastaaviin hankkeisiin verrattuna (--) rakenteet ennallistettua siihen tilaan, jossa ne ovat olleet ennen viemärivahinkoa. Syventämiset ja salaojitukset jne. ovat näkemykseni mukaan tason parannusta ja niiden kustannukset kuuluvat näkemykseni mukaan nykyiselle omistajalle. Huomiona, vielä se, että rakenteilla ja rakennusosilla on tietty tekninen käyttöikä. Esim. ennen vuotta 2000 rakennettujen märkätilojen tekninen käyttöikä on n. 20 vuotta ja vuoden 2000 jälkeen (maankäyttö- ja rakennuslain muutoksen myötä) rakennettujen märkätilojen tekninen käyttöikä on n. 25 vuotta. Tekniset käyttöiät sekä kunnossapitojaksot perustuvat / tarkastellaan KH-kortiston mukaan. Vahinkotapauksissa esim. vakuutusyhtiöt vetoavat monesti ikävähennyksiin. Nyt tuolla mahdollisesti korvattavalla kertakorvauksella nykyinen omistaja saisi uudet rakenteet, vaikka niissä osin onkin jo todettu ennen kiinteistökauppaa olevan kohonneita kosteuksia.

Lohjan kaupungin vesihuoltopäällikkö on 31.5. 2024 puhelimitse kontaktoitu Suomen Vesilaitosyhdistys Ry:n lakiasiain päällikköä aiheesta. Saadun tiedon mukaan korvaustapauksissa rikastumiskielto on ehdoton ja vahingot kuuluu korvata ainoastaan vahinkoa edeltäneeseen tasoon.

Huomioitavaa on, että ko. rakenteiden teknisenä käyttöikänä pidetään yleensä 20 - 25 -vuotta. LP- vahinkosaneerauksen raportti vuodelta 2022, rakenteiden kunnosta on ollut kiinteistön omistajan käytettävissä kauppaa solmittaessa. Näin ollen kiinteistön nykyinen omistaja on ollut tietoinen rakenteiden kosteusvaurioista ja ongelmista, jotka edellyttävät rakenteiden laajaa korjausta. Laajoissa korjauksissa sekä saneerauksissa rakenteet tulee toteuttaa nykysäännösten mukaisesti. Huomioitavaa on että kyseiset tilat eivät ole asuintiloja, joten niitä eivät koske samat määräykset esim huonekorkeuden osalta.

Huomioitavaa on, että vaurioituneet tilat, eivät ole asuintiloja. Rakennusvalvonnalta saadun tiedon perusteella, kyseisille tiloille ei ole olemassa määriteltyä tilakorkeutta (=huonekorkeutta). Ennallistamisen yhteydessä ei siis ole välttämätöntä lisätä tilojen ”huonekorkeutta”. Näin ollen kaupungilla ei myöskään ole velvollisuutta osallistua kiinteistön omistajan esittämiin vaatimuksiin rakennuksen ulko- ja sisäpuolisten rakenteiden muutosten osalta.

Vesi- ja viemärilaitoksen mukaan selkeästi kaupungin korvattavattavia kustannuksia korvausvaatimuksen kohtiin 1-7 ovat:

1. Viemäritulvimisesta aiheutuneet vahingot korvataan vahinkoa edeltäneeseen tasoon.
   • Korvaus suoritetaan joko teettämällä ennallistamistyöt sen jälkeen, kun ennallistaminen on mahdollista,
     • Korvaamalla asiakkaalle kuitteja vastaan teetetty ennallistamistyö kattohintana 60 000 € (Alv 0%). Tämä koskee siis ainoastaan kustannuksia kellaritilan betonilattian eristeen alapinnasta ylöspäin vahinkoa edeltäneeseen tasoon
     • tai korvaamalla kiinteistön omistajalle kertakorvauksena 60 000 €
2. Rakennuksen ympäryksen kuivatusta ei korvata.
3. Vaurioituneiden tilojen betonilaattaa ja muita lattian syventämisestä aiheutuvia kuluja ei korvata.
4. Jälleenrakennus korvataan vahinkoa edeltäneeseen tasoon kohdan 1. mukaisin periaattein.
5. Rakennussuunnitelman kustannuksia ei korvata.
6. Pihan kaivuutyö rakenteen selvittämiseksi korvataan (2 728 €)
7. Kuivatuksen sähkönkulutuksesta korvataan 2 258,12 €,

Muiden korvausvaatimuksien osalta korvaukset seuraavasti:
1. Rakennuksen lämmityksen sähkökulutusta ei korvata.

2. Kiinteistön irtaimistosta korvataan 7 048 €.

3. Pihaan kaivetun tarkastuskuopan täytön kustannuksena korvataan 1 000 €.

Lisätiedot Tekninen johtaja Markus Moisio, markus.moisio@lohja.fi , Vesihuoltopäällikkö Janne Koivuniemi, janne.koivuniemi@lohja.fi

Oheismateriaali - Korvausvaatimus vesivahinko Olarsintie 3
- Korvausvaatimus vesivahinko Olarsintie 3 (sähkölaskut)
- Olarsintie_3_kellarin_irtaimisto_240516_155036
- Selvitys_Olarsintie_3_Kunnostustöistä_LohjanKaupun_240516_155146
- Vahinkoraportti kellarin viemäri_240516_155338
- 2024-02-20-hehku-energia-lasku3654948_240205_205820
- 2024-03-19-hehku-energia-lasku3687404_240304_224119
- 2024-04-19-hehku-energia-lasku3737512
- 2024-05-21-hehku-energia-lasku3803272
- Caruna
- Hehku-lasku-3560986_240205_114316
- Hehku-lasku-3611012_240205_114334
- KorvausvaatimusLASKU_2024-02-14_21_43_03 (1)
- Hehku-lasku-3611012_240205_114334
- LASKU_2024-02-14_21_43_03 (1)
- Kuntotarkastusraportti LP-Vahinkosaneeraus Olarsintie 3
- Olarsintie 3, Muistio 27.03.2024 käynnistä
- Korvausvaatimus: vesivahinko, Olarsintie 3 (tarkennuksia
korvaushakemuksen summiin)
- Sähköposti 8.8.2023 Olarsintie 3
- Sähköposti 26.9.2023 Olarsintie 3

Esittelijä Tekninen johtaja Moisio Markus

Käsittely Esittelijän esityksestä esittelytekstin 13. kappale poistetaan virheellisenä.
”Jätevesivahingon seurauksena vaurioituneiden tilojen lattioiden betonirakenteen poistaminen on ollut toimenpiteenä liian raju, suhteessa tapahtuneeseen vahinkoon. Vastaavissa tapauksissa riittää yleensä pintojen kemiallinen pesu ja / tai betonipinnan poisrouhiminen muutamien senttimetrien syvyydeltä, jotta vaurioitunut osuus saadaan poistettua ja tarvittavat kuivaustoimenpiteet toteutettua. Koko betonilattian poistamista, ei voida katsoa kaupungin kustannettavaksi. Näin ollen ei myöskään betonilattian alapuolisten eristeiden ja kapilaarikatkojen toteuttamista nykymääräysten mukaisesti, voida katsoa kuuluvan kaupungin korvausvastuuseen.”

Teknisenä korjauksena esittelytekstin kohtaan

 Vesi- ja viemärilaitoksen mukaan selkeästi kaupungin korvattavattavia kustannuksia korvausvaatimuksen kohtiin 1-7 ovat:
Kohtaan 1 toinen pallukka:
Korvaamalla asiakkaalle kuitteja vastaan teetetty ennallistamistyö kattohintana 60 000 € (Alv 0%). Tämä koskee siis ainoastaan kustannuksia kellaritilan lattian betonilaatan pinnasta ja siitä ylöspäin vahinkoa edeltäneeseen tasoon. Muutetaan:
Korvaamalla asiakkaalle kuitteja vastaan teetetty ennallistamistyö kattohintana 60 000 € (Alv 0%). Tämä koskee siis ainoastaan kustannuksia kellaritilan betonilattian eristeen alapinnasta ylöspäin vahinkoa edeltäneeseen tasoon

Kohta 3
Vaurioituneiden tilojen betonilaattaa ja muita lattian syventämisestä aiheutuvia kuluja ei korvata.
Muutetaan: Vaurioituneiden tilojen lattian syventämisestä aiheutuvia kuluja ei korvata.

Päätösesitys Tekninen lautakunta päättää 

1. todeta, että oikaisuvaatimus on saapunut määräaikaan mennessä,

2.että kaupungin korvausvastuulle ei kuulu varsinainen lattian betonilaatta ja sen alapuoliset rakenteet, ei ehdotetut rakenteiden muutokset, eikä salaojien tai muiden kuivatusratkaisujen toteutus, eikä myöskään ennen viemärivesivahinkoa todettujen kosteiden rakenteiden kuivatus.

3.että kiinteistön omistajalle korvataan vesi- ja viemärilaitoksen esityksen mukaisesti kuitteja vastaan teetetty ennallistamistyö kattohintana 60 000 € (alv 0%).

4.että, kiinteistön omistajalle korvataan jo syntyneet kustannukset: pihan kaivuutyö rakenteiden selvittämiseksi 2 728 € (sis. alv 24 %), rakenteiden kuivatuksen sähkönkulutuksesta 2 258,12 € (sis. alv 24 %), kiinteistön irtaimistosta 7 048 € (sis. alv 24 %), sekä pihaan kaivetun kuopan täytöstä 1 000 € (sis. alv 24 %)

Esittelijän muutettu päätösesitys
 

 Tekninen lautakunta päättää
 

 1. todeta, että oikaisuvaatimus on saapunut määräaikaan mennessä,

2. että kaupungin korvausvastuulle ei kuulu
• varsinaisen lattian betonilaatan eristeiden alapuoliset rakenteet,
• ehdotetut rakenteiden muutokset,
• rakennuksen salaojien tai muiden kuivatusratkaisujen toteutus,
• eikä myöskään ennen viemärivesivahinkoa todettujen kosteiden rakenteiden kuivatus,

3. että kiinteistön omistajalle korvataan vesi- ja viemärilaitoksen esityksen mukaisesti kuitteja vastaan teetetty ennallistamistyö kattohintana 60 000 € (alv 0%).

4. että, kiinteistön omistajalle korvataan jo syntyneet kustannukset: pihan kaivuutyö rakenteiden selvittämiseksi 2 728 € (sis. alv 24 %), rakenteiden kuivatuksen sähkönkulutuksesta 2 258,12 € (sis. alv 24 %), kiinteistön irtaimistosta 7 048 € (sis. alv 24 %), sekä pihaan kaivetun kuopan täytöstä 1 000 € (sis. alv 24 %).
 

Vastaesitys Puheenjohtaja Mikko Koivisto esitti jäsen Päivi Kellokosken kannattamana seuraavan vastaesityksen:

Tekninen lautakunta päättää

1. todeta, että oikaisuvaatimus on saapunut määräaikaan mennessä,

2. että kaupungin korvausvastuulle ei kuulu:
• varsinaisen lattian betonilaatan eristeiden alapuoliset rakenteet,
• ehdotetut rakenteiden muutokset,
• rakennuksen salaojien tai muiden kuivatusratkaisujen toteutus,
• eikä myöskään ennen viemärivesivahinkoa todettujen kosteiden rakenteiden kuivatus,

3. että kiinteistön omistajalle korvataan kertakorvauksena 74400 €,

4. että, kiinteistön omistajalle korvataan jo syntyneet kustannukset: pihan kaivuutyö rakenteiden selvittämiseksi 2 728 € (sis. alv 24 %), rakenteiden kuivatuksen sähkönkulutuksesta 2 258,12 € (sis. alv 24 %), kiinteistön irtaimistosta 7 048 € (sis. alv 24 %), sekä pihaan kaivetun kuopan täytöstä 1 000 € (sis. alv 24 %).

Äänestys Puheenjohtajan esityksestä suoritettiin sähköinen äänestys seuraavasti ne, jotka kannattavat esittelijän muutettua päätösesitystä äänestävät JAA ja ne jotka kannattavat Mikko Koiviston vastaesitystä äänestävät EI.

JAA: 10 ääntä (Kristian Sarvi, Lena Tallqvist, Juhani Järvinen, Mika Sevon, Pauliina Jalola-Korhosaari, Aslak Palenius, Leif Wirtanen, Hannu-Pekka Poikonen, Sirje Mänd ja Birgit Aittakumpu Birgit)

EI: 2 ääntä (Mikko Koivisto ja Päivi Kellokoski)

Puheenjohtaja totesi, että äänin 10 – 2 esittelijän muutettu päätösesitys hyväksyttiin.

Päätös Tekninen lautakunta päätti esittelijän muutetun päätösesityksen mukaan.

Tekninen lautakunta päätti
1. todeta, että oikaisuvaatimus on saapunut määräaikaan mennessä,

2. että kaupungin korvausvastuulle ei kuulu
• varsinaisen lattian betonilaatan eristeiden alapuoliset rakenteet,
• ehdotetut rakenteiden muutokset,
• rakennuksen salaojien tai muiden kuivatusratkaisujen toteutus,
• eikä myöskään ennen viemärivesivahinkoa todettujen kosteiden rakenteiden kuivatus,

3. että kiinteistön omistajalle korvataan vesi- ja viemärilaitoksen esityksen mukaisesti kuitteja vastaan teetetty ennallistamistyö kattohintana 60 000 € (alv 0%),

4. että kiinteistön omistajalle korvataan jo syntyneet kustannukset: pihan kaivuutyö rakenteiden selvittämiseksi 2 728 € (sis. alv 24 %), rakenteiden kuivatuksen sähkönkulutuksesta 2 258,12 € (sis. alv 24 %), kiinteistön irtaimistosta 7 048 € (sis. alv 24 %), sekä pihaan kaivetun kuopan täytöstä 1 000 € (sis. alv 24 %).

Täytäntöönpano Oikaisuvaatimuksen tekijä

------------------------------------