Kaupunginhallitus
Pöytäkirja 12.08.2024/Pykälä 286

213/10.03.02.02/2024

Tekninen lautakunta 29.05.2024 § 96

Lohjan kaupungilla on omistuksessaan useita huonokuntoisia rakennuksia. Huonokuntoisten rakennusten purkaminen kaupungin kustannuksella on perusteltua, mikäli kiinteistön sijainti on kaupungin kehittymisen ja tulevaisuuden suunnitelmien, tai kaavallisten arvojen toteuttamisen kannalta perusteltua. Osana hinkuhanketta, Lohjan kaupunki pyrkii tehostamaan energian käyttöä, sekä kiinteistöhuollon resurssien käyttöä. Tyhjillään olevat rakennukset aiheuttavat ylläpitokuluja, vaikka niissä ei olisi lämmitystä tai sähköjä. Rakennuksen omistajan tulee valvoa, sekä ylläpitää omistamiaan rakennuksia, sekä valvoa etteivät ne aiheuta haittaa tai turvallisuusriskiä ympäristölleen. Lisäksi ympäröivät piha-alueet tulee pitää siisteinä.

Luksian koulutuskuntayhtymä ja Lohjan kaupunki ovat laatineet esisopimuksen rakennusten vaihtokaupasta vuonna 2017, Kaupunginvaltuusto 17.05.2017 § 74. Tämä Nummentie 6, entinen Luksian ammattiopistorakennus on vaihtokaupan myötä siirtynyt kaupungin omistukseen 22.6.2021 allekirjoitetulla kiinteistöjen luovutuskirjalla. Ennen kaupunginvaltuuston päätöksentekoa rakennukselle on teetetty kuntotutkimukset sekä hinta-arvio. Trellumin silloin laatiman hinta-arvion mukaan rakennuksen tekninen arvo on ollut 8,25 milj € ja peruskorjaustarve 5,25 milj €. Osana kaupungin kiinteistöstrategian valmistelua Trellum on laatinut laskennallisen luokituksen Lohjan kaupungin kiinteistöille tammikuussa 2024. Siinä on selvitetty myös tämän kyseisen rakennuksen tämänhetkinen laskennallinen tekninen arvo 7,62 milj € ja peruskorjaustarve 8,33 milj €. Rakennuksen kirjanpitoarvo on 1 612 866 € (30.12.2023). Ylläpitokulut vuonna 2023 ovat olleet 140 296 € (sähkö ja lämpö). Huomioitavaa on, että rakennus on ollut osittain käytössä noin puoli vuotta.

Tehdyt selvitykset
Raksystems Oy on laatinut kaupungin pyynnöstä rakennukselle (rakennustekniikka, LVI ja sähköjärjestelmät) kuntoarvion RS15 päivätty 30.11.2022, liitteenä. Kuntoarviossa on hyödynnetty myös aiemmin tehtyjä tutkimuksia. Rakennukselle on teetetty haitta-ainetutkimus Raksystems 23.12.2022, liitteenä. Lisäksi rakennukselle on teetetty Kosteus- ja sisäilmatekninen kuntotutkimus, Raksystems 7.2.2023, liiteenä. Rakennuksessa työskentelevän henkilökunnan oireilun vuoksi rakennuksessa on tehty myös koira-avusteinen kosteusvaurio- ja sisäilmakartoitus konttoritilojen osalta, liitteenä. Koiria hyödyntämällä oli tarkoitus selvittää, olisiko jokin osa rakennuksen konttoriosuudesta parempi kuin muut, jotta rakennuksen käyttöä olisi voitu jatkaa. Tai voitaisiinko mahdollinen sisäilmaoireiden aiheuttaja paikantaa selkeästi jollekin tietylle alueelle rakennuksen konttoriosuudella, jolloin toiminta olisi mahdollisesti voitu siirtää toiseen osaan rakennusta.

Raksystems Oy:n laatimat selvitykset noudattavat Sosiaali- ja terveysministeriön asetusta STM 545/2015 (Sosiaali- ja terveysministeriön asetus asunnon ja muun oleskelutilan terveydellisistä olosuhteista sekä ulkopuolisten asiantuntijoiden pätevyysvaatimuksista).

Selvitysten tulokset (liitteet):
Rakennusteknisten järjestelmien osalta rakennus on kuntoluokkaa tyydyttävä (kuntoluokka KL3 (skaala 1 – 5). Rakennus on monelta osin teknisen käyttöikänsä päässä tai jo ylittänyt sen. Järjestelmät kuitenkin toimivat, mutta energian käytön osalta järjestelmiä tulisi päivittää merkittävästi. Sisäilmariskin poistaminen vaatii kunnostustoimenpiteitä kaikissa rakennusosissa (A, B ja C). A-osa sijaitsee Nummentien vierellä. B-osa on rakennuksen keskiosa, jossa sijaitsee myös sisäpihan puoleinen pääsisäänkäynti. C-osa on rakennuksen korkein osa, jossa on neljä kerrosta ja joka sijaitsee kauimpana Nummentiestä ja on ns. konttoriosa. Näistä ainoastaan B ja C-osien käyttöä voitaisiin jatkaa korkeintaan noin 5 vuotta merkittävillä tiivistyskorjauksilla ja pintamateriaaleja uusimalla. Rakennuksen A-osaa ei suositella otettavaksi käyttöön ilman mittavia korjaustoimenpiteitä.

Kustannusarvio:
Suuntaa antavat kustannusarviot (tarkentuvat kilpailutuksen myötä)

•          Uuden rakentaminen ~7 000 m² x 3 000 €/m² = 21 milj. €

•          edellisen lisäksi tulevat purkukustannukset. Arvio purkukustannuksista 70 - 90 €/m², jolloin purkukustannus tulee olemaan ~
500 000 - 600 000 €.

•          Täydellinen peruskorjaus ~ 80 – 100 % uuden vastaavan rakennuksen hinnasta ~17 – 21 milj. €

Rakennuksen käyttötarkoitus:
Tällä hetkellä kaupungilla ei ole osoittaa käyttötarkoitusta tälle rakennukselle. Näin ollen rakennuksen peruskorjaus nykyisenlaiseksi ei tule kyseeseen.

Rakennuksen purkaminen:
Rakennuksen korjauskustannukset ovat merkittävät, vaikka se pelkästään ennallistettaisiin. Merkittävää on, että rakennukselle ei ole esittää käyttötarkoitusta, joten laajatkaan korjaukset eivät välttämättä tuo rakennukseen käyttäjiä. Lisäksi rakennuksen ylläpitokulut ovat vuositasolla merkittäviä ja ne sitovat tilakeskuksen resursseja. Näin ollen purkaminen on perusteltua toteuttaa mahdollisimman pian, jolloin rakennuksen ylläpitokustannukset saadaan päättymään. Lisäksi tilakeskuksen resurssit saadaan kohdistettua oikein. Kiinteistön keskeisen sijainnin vuoksi, maapohja on perusteltua säilyttää kaupungin omistuksessa mahdollisia tulevia tarpeita varten. Purkamisen yhteydessä tulee aina miettiä myös purkamisesta syntyvää hiilijalanjälkeä. Hiilijalanjäljen laskentaan ei ole käytettävissä yksiselitteistä kaavaa. Mikäli purku voidaan toteuttaa energiatehokkaasti ja materiaalit voidaan hyödyntää lähialueella, purkamisen hiilijalanjälki saadaan pieneksi. Betonin murskaus ja hyödyntäminen kevyen liikenteen väylien tai parkkipaikkojen alusmateriaalina on mahdollista. Purkamisen kilpailutuksessa tulisi yhtenä vertailukriteerinä olla mahdollisimman pieni hiilijalanjälki.

Lisätiedot Tekninen johtaja Markus Moisio, markus.moisio@lohja.fi

Oheismateriaali - Kaupunginvaltuuston ote  17.05.2017 § 74Luksian Nummentien kiinteistön ja Harjun koulun vaihtokauppa
- Luvutuskirja Luksian ja Harjun koulun vaihto

Liitteet - Kuntoarvio RS15 Nummentie 6-10, 3.2.2023
- Haitta-ainetutkimus Nummentie 6 liitteineen
- Nummentie 6 Kosteus- ja sisäilmatekninen kuntotutkimus 7.2.2023
- Koira-avusteinen kosteusvaurio- ja sisäilmakartoitus Nummentie 6, 2023

Esittelijä Tekninen johtaja Moisio Markus

Päätösesitys Tekninen lautakunta päättää esittää kaupunginhallitukselle, että

1. Nummentie 6, entinen Luksian ammattiopistorakennus puretaan,

2. rakennuksen lämmitys- ja käyttövesijärjestelmät tyhjennetään ja poistetaan käytöstä, sekä sähköt kytketään pois välittömästi päätöksen saatua lainvoiman. Sähköliittymä irtisanotaan, mikäli kaupungilla ei ole tarvetta jatkossa sähköliittymälle kohteessa,

3. valtuuttaa tilakeskuksen päällikön järjestämään kohteen tarvitseman kiinteistöhoidon, ylläpidon ja valvonnan kustannustehokkaasti parhaaksi katsomallaan tavalla siihen asti, että purkutyö kohteessa on käynnistynyt ja alue rajattu,

4. valtuuttaa tilakeskuksen päällikön kilpailuttamaan rakennuksen purkutyön.

Päätös Tekninen lautakunta päätti esityksen mukaan.

Täytäntöönpano Kaupunginhallitus

------------------------------------

Kaupunginhallitus 17.06.2024 § 239

Lisätiedot Tekninen johtaja Markus Moisio, markus.moisio@lohja.fi

Oheismateriaali - Kaupunginvaltuuston ote  17.05.2017 § 74Luksian Nummentien kiinteistön ja Harjun koulun vaihtokauppa
- Luvutuskirja Luksian ja Harjun koulun vaihto

Liitteet - Kuntoarvio RS15 Nummentie 6-10, 3.2.2023
- Haitta-ainetutkimus Nummentie 6 liitteineen
- Nummentie 6 Kosteus- ja sisäilmatekninen kuntotutkimus 7.2.2023
- Koira-avusteinen kosteusvaurio- ja sisäilmakartoitus Nummentie 6, 2023

Esittelijä Kaupunginjohtaja vs. Lehmus Juha-Pekka

Päätösesitys Kaupunginhallitus päättää

1. että Nummentie 6, entinen Luksian ammattiopistorakennus puretaan,

2. että rakennuksen lämmitys- ja käyttövesijärjestelmät tyhjennetään ja poistetaan käytöstä, sekä sähköt kytketään pois välittömästi päätöksen saatua lainvoiman. Sähköliittymä irtisanotaan, mikäli kaupungilla ei ole tarvetta jatkossa sähköliittymälle kohteessa,

3. valtuuttaa tilakeskuksen päällikön järjestämään kohteen tarvitseman kiinteistöhoidon, ylläpidon ja valvonnan kustannustehokkaasti parhaaksi katsomallaan tavalla siihen asti, että purkutyö kohteessa on käynnistynyt ja alue rajattu,

4. valtuuttaa tilakeskuksen päällikön kilpailuttamaan rakennuksen purkutyön.

Käsittely

Vastaesitys Keskustelun kuluessa kaupunginhallituksen jäsen Pirjo-Leena Forsström teki seuraavan vastaesityksen:

” Kaupunginhallitus päättää, että
1. Nummentie 6 ammattiopistorakennus säilytetään merkittävänä paikallishistoriallisena kaupunkikuvaan kuluvana rakennuksena Lohjan teettämän ja hyväksymän Lohjan keskustan rakennusinvestointi 2007-tutkimuksen ja siinä erikseen mainittujen perusteiden mukaisesti.
2. Nummentie 6 todelliset korjauskustannukset lasketaan ammattitaidolla, nyt esitettyjen korjausarvailujen noin 800 000 € - 21 milj.€ sijaan.
3. Nummentie 6 päätöksessä Lohjan on toimittava Hinku-kunta sitoumuksen tavoitteisesti: hiilijalanjälkivertailu esitettävä uuden rakentamisesta vastaan vanhan purku eli resursseja ei hukata purkamalla vanhaa ja rakentamalla uutta.”

Kaupunginhallituksen puheenjohtaja totesi, että keskustelun kuluessa Pirjo-Leena Forsström on tehnyt vastaesityksen, jota ei ole kannatettu. Näin ollen se raukeaa kannattamattomana.

Päätös Kaupunginhallitus päätti esityksen mukaan.

Täytäntöönpano ote tilapäällikkö Peltonen
tiedoksi tekninen johtaja Moisio

Kokouksessa pidettiin tauko tämän asian käsittelyn jälkeen klo 18.23-18.35.

------------------------------------

Kaupunginhallitus 12.08.2024 § 286

 Lohjan kaupunginhallitus teki 17.06.2024/pykälä 239 päätöksen purkaa rakennuksen Nummentie 6, joka on entinen kauppaoppilaitos. Oikaisuvaatimuksen laatija on edellyttänyt, että päätös on kumottava, koska aineisto päätöksenteon tueksi on ollut puutteellista ja asiassa on edetty väärässä järjestyksessä.

Oikaisuvaatimuksessa on nostettu esille, että päätöksenteon kannalta siitä olisi puuttunut oleellinen liite, jossa nostetaan esille rakennuksen kulttuurihistorialliset ja kaupunkikuvalliset arvot. Oikaisuvaatimuksen laatija viittaa tässä taustaselvitysaineistoon vuodelta 2008, joka on laadittu kaavatyötä varten ja ollut käytettävissä, sekä hyödynnetty keskustan osayleiskaavaa laadittaessa. Kyseisessä dokumentissa on kohdassa ”Työn sisältö ja tavoitteet” kerrottu, että kyseinen dokumentti ”Lohjan keskusta-alueen rakennusinventointi” on vireillä olevan keskustan osayleiskaavan taustaselvitys”. Kyseinen keskustan osayleiskaava on hyväksytty ja saanut lainvoiman 14.9.2016. Kaavassa kyseistä rakennusta ei ole merkitty suojeltavaksi. Koska rakennusta ei verrattain tuoreessa osayleiskaavassa ole määritelty suojeltavaksi, ei kyseistä oheismateriaalia ole ollut tarve ottaa mukaan ko. rakennuksen purkupäätöksen valmisteluun. Tältä osin valmistelu ei ole ollut puutteellista, eikä päätöksenteon kannalta oleellista tietoa ole jäänyt hyödyntämättä.

Oikaisuvaatimuksessa on tuotu esille, esille että päätöksenteossa olisi tullut olla mukana myös Innocello ry:n laatima liiketoimintasuunnitelma. Kyseinen liiketoimintasuunnitelma pohjautuu siihen, että rakennus on terve ja turvallinen käyttää, vaikka tätä asiaa ei nimenomaan ole tuotu esille, mutta sen oletetaan olevan lähtökohta. Lisäksi ko. dokumentissa nostetaan esille, että ehdotetun toiminnan ohella käynnistyisi myös kiinteistön kaavoitukseen ja käyttötarkoituksen muutokseen liittyvät prosessit. Dokumentissa nostetaan vahvasti esille se, että kiinteistön omistajana Lohjan kaupungille koituu rakennuksen ylläpidosta jatkuvia kustannuksia ja suunnitelma tähtää siihen, että kaupunki saisi maksajia näille kuluille. Kyseisessä dokumentissa todetaan, että ”Kiinteistön jatkosuunnitelmat ovat riippuvaisia tehtävistä päätöksistä sekä kaavoituksen etenemisestä ja aikataulusta”. Lisäksi siinä todetaan että ”Mikäli kiinteistö tulisi muuhun käyttöön ja toiminta olisi jo päästy toteuttamaan kiinteistössä, voidaan toiminta päättää tai etsiä ja siirtää toiminta tarvittaessa toiseen kohteeseen”, joten suunnitelmia voidaan soveltaa myös muualle. Selvityksessä sotetoiminnot nostetaan vahvasti esille, merkittävänä tilojen käyttäjänä. Sotetoiminnot ovat poistuneet rakennuksesta nimenomaan, rakennuksessa koettujen sisäilmaongelmien johdosta. Koska kyseisen rakennuksen tiloja ei  ole  aktiivisesti aloitettu muokkaamaan ja käyttämään ko. selvityksen mukaiseen tarkoitukseen, ei kyseisen dokumentin voida katsoa olleen merkityksellinen purkupäätöstä valmisteltaessa. Tältä osin valmistelu ei ole ollut puutteellista, eikä päätöksenteon kannalta oleellista tietoa ole jäänyt hyödyntämättä.

Oikaisuvaatimuksessa mainitaan, että kuntoselvitykset olisivat osin erittäin kyseenalaiset. Kuitenkaan siinä ei nosteta esille miltä osin ne olisivat kyseenalaisia. Oikaisuvaatimuksessa kritisoidaan ja kyseenalaistetaan homekoiran käyttöä kartoitukseen. Homekoira on nimenomaan tarkoitettu kartoituksen, mihin sitä on tässä tapauksessa käytetty. Rakennuksessa oli tuolloin paljon käyttämätöntä toimistokäyttöön sopivaa tilaa. Koska rakennus oli sote-henkilöstön ja heidän tilapalveluiden edustajan mukaan sijainniltaan erinomainen sekä toiminnoiltaan heille erittäin sopiva, pyrittiin selvittämään, sekä kartoittamaan, josko jokin toinen kerros tai osa rakennuksesta olisi sisäilmaltaan parempikuntoinen. Korostettakoon, että henkilöstö olisi halunnut jatkaa toimintaa talossa, mikäli sisäilmaoireilu ei olisi haitannut työskentelyä rakennuksessa. Tällaiseen laajojen pinta-alojen kartoittamiseen homekoirat sopivat erinomaisesti. Valitettavasti rakennuksesta ei ko. selvityksen perusteella löytynyt sisäilmaltaan parempia osa-alueita, jonne ko. toiminnot olisi voitu siirtää. Tämä ns. ”home-koirakartoitus” on ainoastaan avustava työkalu. Varsinaiset tutkimukset ja kuntoselvitykset laativat alan asiantuntijat ja heidän tehtävänä on selvittää, miksi koirat tekevät ilmaisuja missäkin kohdassa. Koirat on erikoiskoulutettu hajuerottelukoulutuksen avulla ilmaisemaan rakennusmateriaaleissa kasvavia kosteusvauriomikrobeja (homeet, hiivat ja bakteerit) sekä niiden aineenvaihduntatuotteita, esim. VOC-yhdiste 2-etyyliheksanolia (2EH). Hajuerottelukoulutus on vastaava koulutusmuoto kuin mitä viranomaiset käyttävät kouluttaessaan esim. ruumis-, palo-, räjähde-, id-, raha- ja huumekoiria. Hajuerottelukoulutuksessa ja hajualueen ylläpidossa on käytetty akredoitujen laboratorioiden tutkimia ja identifioimia aitoja rakennusmateriaalinäytteitä sisäilmaongelmaisista ja kosteusvaurioituneista kohteista. Koulutusvaiheessa ja ylläpitävissä harjoituksissa käytetyt näytteet sisältävät tyypillisimpien kosteusvauriohomeiden ja -mikrobien kasvustoja. Lohjan kaupungilla on yhteistyösopimus Raksystemsin nyk. Susteran kanssa. Sisäilmaselvitykset laatii sertifioitu sisäilma-asiantuntija apunaan rakennustekniikan insinöörit. Ko. rakennuksen varsinainen kosteus- ja sisäilmatekninen kuntotutkimus on valmistunut 7.2.2023. Selvitystyöhön on osallistunut kolme rakennusterveysasiantuntijaa sekä talonrakennustekniikkaan perehtynyt insinööri. Näin ollen ei ole epäselvää, etteikö raportin laatijoilla olisi ollut riittävä kompetenssi ja osaaminen, selvitystyön suorittamiseen ja pätevän raportin laatimiseen. Näin ollen voidaan todeta, että tältä osin valmistelu ei ole ollut puutteellista, eikä päätöksenteon kannalta oleellista tietoa ole jäänyt hyödyntämättä.

Edellä kuvattu selvitys ja kokonaisuus huomioiden voidaan todeta, että asianosaisille on varattu tilaisuus lausua mielipiteensä asiasta, sekä tuoda näkemyksensä esille, eikä asian käsittely ole edennyt väärässä järjestyksessä.
 

Lisätiedot Tekninen johtaja Markus Moisio, markus.moisio@lohja.fi

Oheismateriaali - Oikaisuvaatimus liitteineen

Liite - Pirjo-Leena Forsströmin eriävä mielipide

Esittelijä Kaupunginjohtaja vs. Lehmus Juha-Pekka

Päätösesitys Kaupunginhallitus päättää

1. todeta, että oikaisuvaatimus on saapunut määräajassa

2. että päätöksenteon tukena ollut aineisto ei ole ollut puutteellista eikä asiassa ole edetty väärässä järjestyksessä

3. ettei kaupunginhallituksen päätöstä 17.6.2024 § 239 ole syytä muuttaa, sillä oikaisuvaatimuksessa ei ole tuotu esille mitään sellaisia seikkoja, jotka edellyttäisivät päätöksen muuttamista

Käsittely

Vastaesitys Keskustelun kuluessa kaupunginhallituksen jäsen Pirjo-Leena Forsström teki seuraavan vastaesityksen:

”Esitän, että Karitta Laitisen tekemä oikaisuvaatimus hyväksytään.”

Kaupunginhallituksen puheenjohtaja totesi, että keskustelun kuluessa on tehty vastaesitys, jota ei ole kannatettu. Näin ollen se raukeaa kannattamattomana.

Päätös Kaupunginhallitus päätti esityksen mukaan.

Eriävä mielipide Kaupunginhallituksen jäsen Pirjo-Leena Forsström ilmoitti jättävänsä asiasta eriävän mielipiteen (pöytäkirjan liitteenä).

”KIRJALLINEN ERIÄVÄ MIELIPIDE, Lohjan kaupunginhallitus 12.08.2024, 5§

Lohjan kaupunginhallituksen päätös purkaa Nummentie 6, entinen Lohjan Kauppaoppilaitos, on kokonaan perusteeton ja arkkitehti Karitta Laitisen oikaisuvaatimus olisi pitänyt hyväksyä siinä esitetyin perustein.
Purkupäätöksessä ei ole noudatettu KuntaL 410/2015, 22§ ; HallintoL 434/2003, 6§ eikä MRL 1§ ,5 § ,139 §.Nummentie 6, rakennusten purkuesitystä valmisteltaessa päättäjille ei ole esitetty Lohjan vuonna 2007 teettämää ja 27.2.2008 julkaistua Lohjan rakennusinvestointitutkimusta. Päätöksen tekijöille ei ole esitetty Nummentie 6 opistorakennusta merkittävänä paikallishistoriallisena, kaupunkikuvaan kuuluvana arvorakennuksena > Lohjan rakennusinvestointijulkaisu puuttuu liitetiedoista.
Kaupunkilaisia olisi tullut kuulla ja osallistaa ennen päätöksentekoa purkaa Lohjan kaupunkikuvaan kuuluva merkittävä kulttuurihistoriallinen arvorakennus.
Lohjan kaupungin Innocello ry:ltä tilaama ja vuonna 2021 valmistunutta Nummentie 6:n liiketoimintasuunnitelmaa ei ole liitetiedoissa päätöksentekijöille esitetty. Olen sitä henkilökohtaisesti aiemmin pyytänyt nähdäkseni.
Nummentie 6:n rakennusten purkupäätös on verorahojen väärinkäyttöä, koska Luksian kiinteistöpäällikön vuonna 2009 tekemän yhteenvedon mukaan Nummentie 6 rakennukset olivat peruskorjattu 92,2 %, vain 575 m² oli läpikäymättä. Tähän tietoon perustuen Lohjan kaupungin päättäjät ostivat kiinteistön vaihdossa Luksian kanssa vuonna 2021. Ostettiinko Nummentie 6 edellisillä tiedoilla purettavaksi?
Nykytutkimuksen ja -asiantuntijoiden mukaan sekä kaiken Hiilineutraali-kunta tavoitteiden mukaan rakennuksia ei saisi purkaa eikä rakentaa uutta, vaan korjata vanhaa.
Jos on pakko tuhota Lohjan kulttuurihistoriaa (paljon sitä ei ole rakentamisessa säilytetty), niin Nummentie 6:n oppilaitosrakennukset tulisi ensin antaa Purkutaide-tapahtuman järjestämiseen. Lohjan aktiivit kulttuurihenkilöt ovat pyytäneet tilaa järjestää Purkutaide-mahdollisuus ja tapahtuma. Tässä olisi se mahdollisuus ennen arvorakennuksen tuhoamista.

Pirjo-Leena Forsström, valtuuston ja hallituksen jäsen”

Täytäntöönpano ote oikaisuvaatimuksen tekijä
tiedoksi tekninen johtaja Moisio

------------------------------------