Kaupunkikehityslautakunnan lupajaosto
Pöytäkirja 24.10.2024/Pykälä 108

293/10.03.00/2024

Kaupunkikehityslautakunnan lupajaosto 15.08.2024 § 87

 ASIA
Rakennusvalvontaan on saapunut 7.7.2024 lupaa 24-260 (Rakennuslupa) koskeva oikaisuvaatimus.

Oikaisuvaatimuksen tekijän vaatimus:
”Rakennusvalvonta, rakennuslupa, lupanumero 444-2024-260 (kiinteistötunnus 444-001-0063-0012), päätöspäivä 27.06.2024 § 256 / Juha Heikkinen, johtava rakennustarkastaja – päätös (liitteenä) tulee kumota ja asia palauttaa uudelleen valmisteluun”

Oikaisuvaatimuksen tekijän perustelut 7.7.2024:
”Sen lisäksi, mitä olen naapurin kuulemisen yhteydessä esittänyt (liitteenä), esitän, että
- Pysäköintialueen valosaaste aiheuttaa naapurikiinteistölle haittaa.
- A-talon ikkunoiden ja parvekkeiden avoin näkymä naapurikiinteistöjen pihoille aiheuttaa haittaa.”

Esitettävät vastaukset 7.7.2024 tulleeseen oikaisuvaatimukseen:
- Pysäköintialueen valaistus suunnitellaan ja toteutetaan siten, ettei siitä aiheudu haittaa naapurille.

 Kiinteistön länsilaidalla on noin 8 metrin levyinen EV –alue (suojavyöhyke), jolle istutetaan puista ja pensaista tiheä reunavyöhyke.
- Hanke on kaavan mukainen. Ikkunoiden tai parvekkeiden näkymistä ei normaalissa kaupunkirakentamisessa ole kohtuutonta haittaa.

Naapurin kuulemisessa esitetty huomautus 20.06.2024:
”Hankkeen suunnitelmien mukaiset uudisrakennukset eivät täytä Keskustan osayleiskaavan tavoitteita alueen osalta, eivätkä myöskään tuoreen asemakaavan tavoitteita ja kaavamääräyksiä, jossa on mm. todettu, että ”Rakentamisen ulkoasun tulee osaltaan lisätä kaupunkimaisen keskustaympäristön laatua ja viihtyisyyttä. Rakentaminen tulee sopeuttaa ympäröivään miljööseen…”.

Suunnitelmat ovat myös muiltakin osin kaavan vastaisia ja ongelmallisia.

Rakentamisesta ei myöskään saa aiheuttaa haittaa naapurikiinteistöille.

Lisäksi A-talo on viereiseen Kullervonkatu 9 sijaitsevaan talon nähden aivan liian korkea.

Näin ollen hankkeelle ei pidä, eikä voi myöntää rakennus,- toimenpide- ja purkamislupaa esitetyillä suunnitelmilla.”

Hankkeeseen ryhtyneen vastineet 20.06.2024 esitettyyn huomautukseen:

Pääsuunnittelija;
“Hankkeen rakennusluvassa on otettu huomioon asemakaavamerkinnät ja -määräykset. Rakennuslupahakemuksen suunnitelmissa ei ole poikettu näistä kaavamääräyksistä. Suunnitelmat ovat kaavan mukaisia.

Rakennushanke suunnitelmineen on esitetty etukäteen lupajaostolle ja rakennusvalvontaan sekä kaavoitukseen. Kaavoitus on osaltaan lausunut ja puoltaa esitettyä suunnitelmaa.

Rakennukset ovat asemakaavan mukaan 6-kerroksisia. Rakennusten korkeusasemat on sopeutettu mahdollisimman hyvin ympäröivien maanpintojen mukaan sekä niin, että esteettömyys ja pelastustiet ovat mahdolliset määräysten mukaan toteuttaa. Tonttia ympäröivien maanpintojen korkeudet vaihtelevat suuresti +67 ja +71 korkeusasemien välillä. Suunnittelussa on huomioitu kaavan vaatima 8 m leveä suojavyöhykkeeksi tarkoitettu istutettava alueen osa.”

Hankkeeseen ryhtyneen edustuksen vastine;
“Vastaus hankkeen naapurin huomautukseen 20.6.2024. Hankkeen rakennusluvassa on otettu huomioon asemakaavamerkinnät ja -määräykset. Rakennuslupahakemuksen suunnitelmissa ei ole poikettu näistä kaavamääräyksistä. Suunnitelmat ovat kaavan mukaisia. Rakennushanke suunnitelmineen on esitetty etukäteen lupajaostolle ja rakennusvalvontana sekä kaavoitukseen. 6 / 12 LOHJA PÄÄTÖS Rakennusvalvonta Rakennuslupa Lupanumero 444-2024-260 Päätöspäivä 27.6.2024 § 256

Kaavoitus on osaltaan lausunut ja puoltaa esitettyä suunnitelmaa. Rakennukset ovat asemakaavan mukaan 6-kerroksisia. Rakennusten korkeusasemat on sopeutettu mahdollisimman hyvin ympäröivien maanpintojen mukaan sekä niin, että esteettömyys ja pelastustiet ovat mahdolliset määräysten mukaan toteuttaa. Tonttia ympäröivien maanpintojen korkeudet vaihtelevat suuresti +67 ja +71 korkeusasemien välillä. Suunnittelussa on huomioitu kaavan vaatima 8 m leveä suojavyöhykkeeksi tarkoitettu istutettava alueen osa."

Lupapäätöksen 27.06.2024 § 256 perusteluja:
“Rakennuslupa voidaan myöntää naapurin huomautuksesta huolimatta, koska voidaan todeta, että rakennushanke ei poikkea voimassa olevan asemakaavan määräyksistä miltään osin, ja voidaan katsoa, että rakentaminen soveltuu rakennettuun ympäristöön ja maisemaan sekä täyttää kerrostalohankkeilta vaaditut kauneuden ja sopusuhtaisuuden vaatimukset riittävällä tasolla.

 Kaavanmukaisella rakentamisella ei katsota olevan olleellisen haitallista vaikutusta ympäristöön tai naapureille, eikä hanke vaikeuta naapurikiinteistöjen sopivaa rakentamista. Myös Kaavoitus kaavanlaatijana on lausunnossaan puoltanut esitettyä suunnitelmaa.”

Päätöksen perustelut

Hanke on voimassa olevan asemakaavan mukainen. Rakennushankkeen kaavanmukaisuus on tarkastettu lupaa myöntäessä, ja asiasta on saatu kaavoituksen puoltava lausunto.

Nykyaikaiseen keskuskustan rakentamiseen kuluu moniulottuvuus ja korkeuserot varsinkin kerrostalorakentamisessa. Asemakaavassa on sallittu kuusikerroksinen rakentaminen. Asemakaavassa ei ole määrätty ikkunoiden näkymien avautumissuunnista.

 Kaavojen ollessa nykymääräyksiltään suhteellisen sallivia, ei niissä yleensäkään olla määrätty asuinhuoneiden ikkunoiden avautumissuuntia, kuten ei tälläkään tontilla ole. Jo kaavoituksessa on siis todettu, että ikkunoiden näkymien avautumissuuntien määräämisellä ei ole oleellista merkitystä, eikä niistä aiheudu kohtuutonta haittaa.

 Rakennusten sijoittelut täyttää lain vaatimat vähimmäisetäisyydet asemakaava-alueella. Talo-A ja naapurin lähimmän asuinrakennuksen etäisyys on noin 15 metriä. Myönnetyn luvan mukaisesta rakennusten sijoittelusta ei voida katsoa olevan kohtuutonta haittaa naapurille tai ympäristölle.

Parkkialueen valaistuksesta tai sitä käyttävien ajoneuvojen valaistuksesta ei saa aiheutua kohtuutonta haittaa. Parkkialueen valaistus tulee suunnitella ja suuntaus toteuttaa siten, ettei haitallista häikäisyä tapahdu.

 Naapurille ajoneuvon valoista mahdollisesti aiheutuva haitta ehkäistään tontin länsilaidan EV-alueen tiehellä istutuksella.

Lisätiedot Johtava rakennustarkastaja Juha Heikkinen, juha.heikkinen@lohja.fi

Oheismateriaali - Oikaisuvaatimus
- Lupapäätös 444-2024-260
- Asemapiirustus
- Julkisivupiirustukset A-talo
- Huomautus rakennuslupaan (hakemuksen aikainen)

Esittelijä Johtava rakennustarkastaja Heikkinen Juha

Päätösesitys Kaupunkikehityslautakunnan lupajaosto päättää, että valitus hylätään aiheettomana.

Käsittely Kokoukselle tuotiin seuraavat asiakirjat, jotka olivat saapuneet 13.8.2024
sähköpostilla esityslistan julkaisun jälkeen:
- Vastine naapurin oikaisuvaatimukseen
- Kullervonkatu 11-15 pihasuunnitelma

Tauko Kokouksessa pidettiin tauko tämän asian käsittelyn aikana klo 16.25-16.30.

Päätös Kaupunkikehityslautakunnan lupajaosto päätti

1. ottaa kokoukselle esitetyt lisämateriaalit, Vastine naapurin oikaisuvaatimukseen ja Kullervonkatu 11-15 pihasuunnitelman tämän asian oheismateriaaliksi ja 

2. hylätä valituksen aiheettomana.

Täytäntöönpano oikaisuvaatimuksen tekijä

------------------------------------

Kaupunkikehityslautakunnan lupajaosto 24.10.2024 § 108

 LAUSUNTO HALLINTOVALITUKSEEN

 
Lohjan kaupunkikehityslautakunnan lupajaoston päätöksestä 15.8.2024 § 87, koskien rakennuslupapäätöksestä, lupatunnus 444-2024-260, tehtyä oikaisuvaatimusta, on tehty hallintovalitus Helsingin Hallinto-oikeuteen.

Helsingin Hallinto-oikeus on valituksen johdosta pyytänyt Lohjan kaupunkikehityslautakunnan lupajaostolta lausuntoa, kaikki valituksen kohteena olevan päätöksen perusteena olevat asiakirjat sekä karttaotteen, johon on merkitty rakennuspaikka ja valittajan omistamat/ hallitsemat kiinteistöt sekä asiaa hoitavan henkilön yhteystiedot. Lausunto liitteineen tulee toimittaa Hallinto-oikeuteen 21.10.2024 mennessä. Lausunnon antoon on haettu ja saatu lisäaikaa 31.10.2024 saakka.

Rakennuslupapäätös 444-2024-260 koskee kiinteistölle 444-1-63-12, osoitteessa Kullervonkatu 11-15 suunniteltua kerrostalohanketta, jossa toimenpiteenä on kaksi asuinkerrostaloa pihajärjestelyineen, polkupyöräkatos ja syväkeräysastiat. Lisäksi hankkeeseen kuuluu tontilla olevien vanhojen rakennusten (7 kpl) rakennelmien ja aitojen purkaminen.

Hanke:
- A-talo: elementtirakenteinen, 6-kerroksinen, hissillinen asuinkerrostalo (1785 m²)), jossa 34 huoneistoa.
- B-talo: elementtirakenteinen 6-kerroksinen, hissillinen asuinkerrostalo (1910 m²), jossa 38 huoneistoa.
- Molok Domino -syväkeräyssäiliöt, tai vastaavat, yhteensä 4 kpl. Jako jätelajeittain. Verhous komposiitti, sävy kivenharmaa.
- erillinen 15 m²:n pyöräkatos n. 18 polkupyörälle
- asemakaavan mukaisesti 45 kpl autopaikkoja, joista le-paikoiksi osoitetaan 2 ap ja vieraspaikoiksi 5 ap.
- tontin aitaaminen puuaidalla, väri ruskea (h=900 mm)

Hallintovalituksen on jättänyt -------------, joka on kiinteistön 444-1-63-12 rajanaapuri.

Lausunto hallintovalitukseen:

Hallintovalitus vaatimuksineen on oheismateriaalina.

Hallintovalituksen osa 1/ ”Taustaa”:

Hallintovalituksessa viitataan Lohjan kaupungin keskustan osayleiskaavan valmisteluvaiheessa 2012 annettuihin mielipiteisiin, jotka ovat poistettu kaupungin nettisivulta. Asiakirja on myöhemmin poistettu julkisesta verkosta sen sisältämien henkilötietojen vuoksi.

Asemakaavaa laadittaessa rakennetun ympäristön vaaliminen otettiin huomioon seuraavasti:

Asemakaavamuutosalueella on voimassa oikeusvaikutteinen keskustan osayleiskaava, jota laadittaessa on otettu huomioon maakuntakaavan ohjausvaikutus. Oikeusvaikutteisessa osayleiskaavassa kortteli on asuntoalue (A). Kaavamääräyksen mukaan alue on tarkoitettu asemakaavoitettavaksi pääasiassa kaupunkimaiseksi tiiviiksi asuntoalueeksi. Suunnittelun lähtökohtana on alueen liittyminen kaupunkikeskustan täydennysrakentamiseen ja rakentamisen sovittaminen kulttuurihistoriallisesti merkittävään ympäristöön.

Karjalohjankadun terijokelaisrakennukset on keskustan osayleiskaavassa kulttuurihistoriallisesti merkittävä rakennettu ympäristö, jota koskee kaavamääräys: ”Alueen kulttuurihistoriallisesti arvokas rakennettu ympäristö on lähtökohtana asemakaavaa laadittaessa tai muutettaessa. Yksittäisten rakennusten rakennus- ja kulttuurihistoriallinen arvo tulee selvittää ja säilyttämisestä päätetään erikseen asemakaavassa. Suunnitelmista on pyydettävä lausunto museoviranomaisilta.”

Karjalohjankadun varrella sijaitsevat asuinrakennukset oli osoitettu suojelumerkinnällä kaavamuutoksen vireille tullessa voimassa olevassa asemakaavassa. Vaikka korttelin muilla rakennuksilla ei ollut vastaavaa merkintää voimassa olevassa asemakaavassa tai osayleiskaavassa, muulle korttelin osalle tehtiin tarkentava rakennushistoriaselvitys vuonna 2016 ja asemakaavan valmisteluvaiheessa tutkittiin myös täydennysrakentamisvaihtoehtoa, jossa kaksi omakotitaloa on säilytetty voimassa olevassa kaavassa suojeltujen lisäksi.

Kaavaratkaisussa suojeltavat rakennukset korttelin länsipäässä liittyvät kaupunkikuvallisesti viereisen yleisten rakennusten korttelialueen ja sen suojeltavan rakennuksen muodostamaan väljempään kokonaisuuteen ja uusi kerrostalorakentaminen korttelin itäpäässä yhdistyy kaupunkikuvassa korttelia rajaaviin kerrostalokortteleihin. Asemakaavamuutoksessa on huolehdittu siitä, että asemakaavalle ei aiheudu erillispientalojen korttelialueelle elinympäristön laadun sellaista merkityksellistä heikkenemistä, joka ei ole perusteltua asemakaavan tarkoitus huomioon ottaen.

Kaavan tarkoitus on keskustan osayleiskaavan mukaan olla kaupunkimainen tiivis asuntoalue, joka liittyy kaupunkikeskustan täydennysrakentamiseen. Sr-rakennusten tontit on kuitenkin säilytetty lähtötilanteen mukaisesti väljinä, vaikka ne sijaitsevat keskusta-alueella. Kerrostalokortteliin on osoitettu tonttien rajalle leveä suojavyöhykkeeksi tarkoitettu istutettava alueen osa, jolle on istutettava puista ja pensaista tiheä reunavyöhyke. Kerrostalojen korttelialueen rakentaminen tulee kaavamääräyksen mukaan sovittaa ympäröivään miljööseen ja eri käyttötarkoituksiin osoitettujen korttelinosien välinen raja tulee aidata AO-6/s -alueen pihapiirien ja rakennusten ominaispiirteisiin sopivalla tavalla.

Korttelin 63 tonttien 3, 4 ja 6 rakennushistoriaselvityksen yhteenvedon mukaan korttelissa 63 ja tontilla 3, 4 ja 6 sijaitsevat asuinrakennukset talousrakennuksineen ja vehreine pihoineen muodostavat ryhmän, jossa kunkin rakennuksen nykyinen ulkoasu on useiden rakennus- ja muutosvaiheiden tulos. Arkkitehtuurin historian näkökulmasta puurakennukset edustavat rakennus- ja muutosajankohdalle tyypillisiä, melko tavanomaisia ratkaisuja.

Länsi-Uudenmaan maakuntamuseon lausuntoon 25.8.2017 kaavamuutoksen ehdotusvaiheessa on annettu seuraava vastine:
Rakennushistoriaselvityksen perusteella tonttien 3, 4 ja 6 rakennukset ovat liian nuoria antamaan kuvan vanhasta Lohjankylän taajamaluonteisesta pienasutuksesta. Lohjan keskustan rakennusinventoinnissa 2007 alue MK6, jota kutsutaan nimellä Kullervonkadun ympäristö, käsittää myös Pengerkadun ja Kasarminkadun. Inventoinnin kuvaus: ”alueella on yhä näkyvissä piirteitä Lohjannummen taajaväkisen yhdyskunnan rakenteesta” pätee Karjalohjankadun länsipuoliseen osaan, mutta ei itäpuoliseen. Lohjannummen taajaväkisen yhdyskunnan asemakaavassa (1920/1921) koko kortteli on ollut vielä rakentamaton, eikä sen muotokaan ole nykyisen kaltainen. Nykyinen kortteli ja rakennuskanta on alkanut rakentua vasta Lohjan tultua kauppalaksi. Rakennushistoriaselvityksen perusteella tonttien 3, 4 ja 6 rakennukset edustavat rakennus- ja muutosajankohdalle tyypillisiä, melko tavanomaisia ratkaisuja. Pihan puolelle on rakennettu uusia sisäänkäyntejä ja laajennuksia ja kellareita on syvennetty. Rakennusten ulkoasussa näkyvät 1900- luvun loppupuolella rakennetut laajennukset ja muutokset, jotka eivät aina ole sopusoinnussa alkuperäisten ominaispiirteiden kanssa. Rakennushistoriaselvityksen perusteella tonttien 3, 4 ja 6 säilyneen rakennuskannan ominaispiirteet muistuttavat muuallakin Lohjalla 1900-luvun alun säilyneitä asuinalueita Lohjan keskustassa ja kirkon ympäristössä, joiden tyypillisiä ominaispiirteitä on analysoitu taajamaosayleiskaavan laatimisen yhteydessä. Hiidensalmen pientaloalue, Kiviniemen työväen asuntoalue, Moision-Ristahteen pientaloalue ja Vellamonkadun ympäristö edustavat suuremman laajuutensa, yhtenäisyytensä ja paremmin säilyneisyytensä vuoksi 1900-luvun alun tyypillistä rakentamista korttelia 63 paremmin. Selvityksiin perustuen ei voida katsoa tonttien 3, 4 ja 6 rakennuksilla olevan sellaisia maankäyttö- ja rakennuslain 54 §:n tarkoittamia erityisiä arvoja, joiden vuoksi po. rakennukset tulisi suojella tai säilyttää asemakaavassa.

Alueiden käytön suunnittelu toteutetaan kaavoilla. Kaavajärjestelmä on hierarkkinen järjestelmä, jossa ylempänä hierarkiassa oleva kaava ohjaa alempaa. Kaavahierarkia eli yleispiirteisemmän kaavan ohjausvaikutus yksityiskohtaisempaan kaavaan on kaavojen sisältövaatimusten keskeinen piirre. Erityisesti maakuntakaavan ja yleiskaavan keskeiset oikeusvaikutukset kytkeytyvät yksityiskohtaisemman kaavan sisällön ohjaukseen. Voidaan puhua myös tarkentuvasta suunnittelusta, jossa hierarkkisen ohjausvaikutuksen ajatus on tietyn alueen suunnittelun mukautuminen sitä suuremman kokonaisuuden asettamiin vaatimuksiin.

Maankäyttösuunnitelmien täsmentymisestä johtuvia eroavaisuuksia yleispiirteisemmän ja tarkemman kaavan välillä ei pidetä varsinaisina poikkeamina, vaan ne katsotaan suunnittelujärjestelmän ominaisuudeksi, kunhan erot eivät vaaranna ylemmän kaavan keskeisiä lähtökohtia. Esimerkiksi asunto- ja virkistysalueet voivat vaihtaa tarkentuvassa suunnittelussa paikkaa, jos lopputulos on yleispiirteisemmän kaavan tavoitteiden kannalta yhtä toimiva.

Kaavahierarkiaan liittyy myös syrjäyttämisvaikutus. Yksityiskohtaisempi kaava syrjäyttää voimaan tullessaan alueellaan yleispiirteisemmän kaavan. Käytännössä ohjausvaikutus saattaa myös toimia alhaalta ylöspäin, kun ylimmille suunnittelutasoille siirretään alemmalla tasolla jo tehtyjä ratkaisuja.

Korttelin 63 asemakaava on lainvoimainen. Kyseessä on 1. kaupunginosa Anttila, korttelin 63 ja katualueen asemakaavan muutos, jolla muodostuu 1. kaupunginosa Anttila, kortteli 63, erillispientalojen ja asuinkerrostalojen korttelialueet ja katualuetta. Kaupunginvaltuusto on hyväksynyt asemakaavan 17.1.2018 § 7.

Kaavoilla varataan alueita eri käyttötarkoituksiin, mihin rakennusjärjestyksen määräykset eivät yllä. Rakennusjärjestys on alisteinen asemakaavalle, Maankäyttö- ja rakennuslaille ja -asetukselle. Rakennusjärjestyksellä voidaan kuitenkin antaa täydentäviä paikallisesti merkittäviä ohjeita ja määräyksiä.

MRA 895/1999, 4 §
Kunnan rakennusvalvontaviranomainen

Kunnan rakennusvalvontaviranomaisen tehtävänä on valvoa kaavojen noudattamista, huolehtia rakentamista ja muita toimenpiteitä koskevien lupien käsittelemisestä sekä osaltaan valvoa rakennetun ympäristön ja rakennusten kunnossapitoa ja hoitoa siten kuin siitä säädetään.

Rakennusvalvontaviranomainen valvoo lain, asetusten ja kaavojen noudattamista sekä yleistä etua ja turvallisuuden ja terveellisyyden vähimmäisvaatimusten täyttymistä. Rakennusvalvontaviranomainen voi antaa suunnittelunohjausta vain lain, asetusten ja kaavojen sallimissa rajoissa. Mielipide- tai makukysymyksien perusteella ei voida vaatia muuttamaan suunnitelmia.

Hallintovalituksen osa 2/ ”Kuuleminen”:

Kiinteistöjä 444-463-4-571 (pinta-ala 68 m²) ja 444-463-4-572 (pinta-ala 5 m²) ei ole kuultu naapurien kuulemisten yhteydessä. Kiinteistö
444-463-4-571 ei ole hankkeen rajanaapuri.

Molemmat kiinteistöt 444-463-4-571 ja 444-463-4-572 ovat kaavanmukaista katualuetta, jolla ei ole rakennusoikeutta. Tämän vuoksi kaupungilla on velvollisuus lunastaa ko. kiinteistöt yleisten alueiden lohkomisella. Lohkominen ei ole vielä vireillä, mutta asian tilan takia on katsottu, että rakennuslupahakemuksen vireilletulosta ilmoittaminen ko. 5 m²:n kokoisen kiinteistön omistajille ----------------- ja ------------------, olisi ollut kaavan sisältö huomioon ottaen naapurin edun kannalta ilmeisen tarpeetonta.

Rajanaapurit on kuultu hakkeeseen ryhtyneen pyynnöstä kaupungin toimesta. Kaupunki on suorittanut asianosaisten kuulemisen kirjeitse, postitettu 10.6.2024. Ko. kuulemiskirjeessä on normaaliin tapaan esitetty hankekuvaus ja liitteenä toimitettu hankkeen asemapiirustus ja julkisivukuvat. Lisäksi kirjeessä on selkeästi ohjeistettu lisätietojen pyytämisestä: ”Naapureille varataan mahdollisuus tutustua hakemusasiakirjoihin rakennusvalvontatoimistossa sovittuna ajankohtana (Karstuntie 4, 08100 Lohja) tai sähköisesti Lupapiste-palvelun kautta. Pyyntö sähköpostitse rakennusvalvonta@lohja.fi, otsikolla Naapurin kuuleminen. Rakennusvalvonnasta annetaan naapurille valtuutus Lupapiste-palveluun asiakirjoihin tutustumista varten. Mahdollinen huomautus tulee toimittaa viranomaiselle viimeistään 24.6.2024.”

Hallintovalituksen tehnyt ------------- ei ole pyytänyt lisätietoja annettuna aikana.

Hallintovalituksen osat 3-4/ ”Rakennuslupamateriaali ja valmistelu” ja ”Suunnitelmat, ympäristöön sovittaminen”:

Hallintovalituksen tehnyt --------- perustaa näkemyksensä yhteen puhelinsoittoon. Puhelu oli osoitettu johtavalle rakennustarkastajalle Juha Heikkiselle, joka oli tullut lupavalmistelijan työhuoneeseen ja pitänyt puhelua kaiuttimella. Kyseinen puhelu oli lupavalmistelijan osalta erittäin lyhyt, eikä siitä ole enää tarkempaa muistikuvaa. Kyseinen kommentti, johon --------- viittaa, oli kaiketi vain yksi nopea esimerkki kohteen arkkitehdin lausunnosta, jossa oli todettu, että hän oli poiminut kohteeseen värisävyjä olemassa olevista ympäröivistä puurakennuksista.

Huomioitava asiassa on se, että hanke on voimassa olevan asemakaavan mukainen. AK-64 on asuinkerrostalojen korttelialue, jolle saa rakentaa kuusikerroksisia asuinkerrostaloja. Suurin sallittu rakennusoikeus (2500 + 2500) ei ylity ja rakennukset sijoittuvat kaavassa määrätylle rakennusalalle.

Asemakaavamääräys: ”Rakennusten ulkoasun tulee osaltaan lisätä kaupunkimaisen keskustaympäristön laatua ja viihtyisyyttä. Rakentaminen tulee sopeuttaa ympäröivään miljööseen ja korttelissa olevien rakennusten tulee muodostaa yhtenäinen kokonaisuus. Julkisivuissa ei sallita näkyviä elementtisaumoja.”

Määräyksen osalta voidaan todeta, että hanke täyttää hyvin kaavan vaatimukset keskustaympäristön laatua ja viihtyisyyttä lisäävänä elementtinä. Kaavan tarkoituksena on ollut kaupunkimainen tiivis asuntoalue, joka liittyy kaupunkikeskustan täydennysrakentamiseen ja joka korttelin itäpäässä yhdistyy kaupunkikuvassa korttelia rajaaviin kerrostalokortteleihin. Uudet rakennukset ovat noppamaisina massoina ja hillittyine värisävyineen rauhallinen ja sopusuhtainen kokonaisuus, jonka voidaan katsoa istuvan ympäristöönsä kauniisti. Tämän on myös kaavoitus kaavanlaatijana ja kaavan sisällön erityisasiantuntijana lausunnossaan todennut.

Suunniteltujen kerrostalojen huonekorkeus on 2590 mm. Huonekorkeus noudattaa Ympäristöministeriön asetus asuin-, majoitus- ja työtiloista 4 §:n määräystä, että asuin-, majoitus- ja työtilan huonekorkeuden on oltava vähintään 2,5 metriä. Sama asetus määrää pykälässä 5 asuin-, majoitus- ja työtilan ikkunoista. Asuinhuoneessa tulee olla ikkuna. Asuin- ja majoitustilan ikkunan valoaukon on oltava vähintään 1/10 huonealasta. Suunnitelmissa täyttyy myös vaade, että ”Etäisyyden asuinhuoneen pääikkunan edessä samassa tai naapurikiinteistössä olevaan vastapäiseen rakennukseen on oltava vähintään yhtä suuri kuin vastapäisen rakennuksen korkeus huoneen lattiatasolta mitattuna. Pääikkunan edessä on kuitenkin oltava vähintään 8 metrin etäisyyteen asti rakentamatonta tilaa.”

Hallintovalituksen osa 5/ ”Suunnitelmat ja muut”:

Kaavakortteli 63 sijaitsee kokonaisuudessaan pohjavesialueella, myös hallintovalituksen jättäneen naapurin omat kiinteistöt. Pohjavesi on mainittu asemakaavamääräyksissä ja on otettu suunnitelmissa huomioon.

Kiinteistöllä 444-1-63-12 on tehty pohjatutkimus, jonka perusteella on todettu, että tutkimuspisteiden edustamalle alueelle rakennettavat rakennukset voidaan perustaa kokonaan massanvaihdon varaan siten, että myös lattiat tukeutuvat massanvaihtoon, ilman paalutusta. Nykyisten rakennusten havaittiin olevan kellarillisia rakennuksia, joten todettiin, että varsinainen pohjaveden pinta on useamman metrin syvyydessä.

Tarkemmat erityissuunnitelmat kuten rakennesuunnitelmat, LVI-suunnitelmat ja hulevesisuunnitelmat on pyydetty rakennusluvassa lupaehtona ja ne toimitetaan Lupapisteeseen normaalin käytännön mukaisesti, ei hakemusvaiheessa, vaan ennen kunkin työvaiheen aloittamista/ osittaisen- ja loppukatselmuksen tilaamista (MRL §134a, §150e).

Maalämpöjärjestelmien rakentaminen on pohjavesialueella ja tässä tapauksessa myös asemakaavassa kielletty.

Hankkeena olevien kerrostalojen lämmitysjärjestelmänä on kaukolämpöön liitetty vesikiertoinen lattialämmitys. Rakennukset liitetään kunnalliseen vesi-, viemäri- ja hulevesiverkostoon.

Suunnitelmissa esitetty lumen läjitysalue on yli 8 m etäisyydellä hallintovalituksen tehneen kiinteistön rajasta. Kuten yllä on todettu, hulevesisuunnitelma laaditaan ja toimitetaan Lupapisteeseen hyväksyttäväksi rakennusvaiheessa. Lupaehtojen mukaisesti rakennuspaikan hulevedet tulee hoitaa hallitusti siten, ettei niistä aiheudu haittaa rakennuksen rakenteille tai ympäristölle. Lumen auraus on Asunto-osakeyhtiön vastuulla ja yhtiö pystynee organisoimaan asian siten, että pysäköintialue kokonaisuudessaan tulee asianmukaisesti hoidettua.

Alueen meluhaitat on tutkittu asemakaavaprosessin aikana, eikä vaadetta melun suhteen ole asemakaavaan merkitty. Talotekniikkaan liittyvät laitteet suunnitellaan ja toteutetaan aina laitetoimittajan asennusohjeiden mukaisesti noudattaen Ympäristöministeriön asetus rakennuksen ääniympäristöstä annetun ympäristöministeriön asetuksen 5 ja 6 §:n muuttamisesta (360/2019, 5 §) ja siinä asetettuja raja-arvoja.

Kiinteistöjen pihavalaistus on osa normaalia, turvallista ja terveellistä rakentamista. Piha-alueella tule olla riittävä valaistus, jotta alueella liikkuminen on turvallista. Valot on mahdollista suunnata valaisemaan vain kulkureittejä ja pysäköintialuetta.

Kerrostalokortteliin on osoitettu asemakaavassa hallintovalituksen tekijän kiinteistön rajaa vasten leveä (8 m) suojavyöhykkeeksi tarkoitettu istutettava alueen osa, jolle istutetaan puista ja pensaista tiheä reunavyöhyke tarkennetun istutussuunnitelman mukaisesti. Tältäkin osalta hanke täyttää kaavan vaatimukset. Toki on hyväksyttävä, että kasvit eivät niitä istutettaessa ole vielä täysikasvuisia ja vie hetken ennen kuin ”tiheys” on lopullisella tasollaan. Lisäksi suojavyöhykkeen taakse tonttien rajalle pystytetään alueelle ominainen, noin metrin korkea puuaita, joka estää sekä kulun että auton valojen häikäisyn.

Hankkeen autopaikoitusalue on pääosin kiinteistöä 444-1-63-11 vasten. Ko. kiinteistön omistajilla ei ole ollut huomauttamista rakennushankkeesta.

Hallintovalituksen osa 6/ ”Pätevyydet”:

--------- pyysi sähköpostilla 4.9.2024 klo 23.58 rakennusvalvonnasta johtavalta rakennustarkastajalta pääsuunnittelijan, rakennesuunnittelijan, erityissuunnittelijan sekä lupa-arkkitehdin CV/ ansioluettelot, jotta hänellä olisi mahdollisuus arvioida henkilöiden riittävä pätevyys hankkeeseen. Aikaa pyynnön toteuttamiseen --------- antoi 6.9.2024 saakka.

Hankkeen suunnittelijoiden ansioluettelot toimitettiin ------------- sähköpostilla 12.9.2024, mutta lupakäsittelijän osalta saatiin henkilöstöhallinnosta palvelusuhdetodistus vasta 20.9.2024 . Ko. todistus sekä cv toimitettiin ------------- samana päivänä.

Hallintovalituksessaan --------- nostaa esiin erityisesti lupakäsittelijän ja pääsuunnittelijan pätevyydet.

Pää- ja ark-rakennussuunnittelijaksi nimetty ------- on koulutukseltaan arkkitehti, valmistunut 2021, opintosuoritusten keskiarvolla 4,35 (asteikko 0-5). Työkokemusta Arkkitehtitoimisto Jääskeläinen Oy:n palveluksessa hänellä on vuodesta 2019 asti. ------- on nuori suunnittelija, mutta suunnitelmat on laadittu ammattitaitoisesti ja huolellisuutta osoittaen. MRL ei vaadi suunnittelijoiden olevan paikallisia.

Lupakäsittelijä on koulutukseltaan rakennusarkkitehti ja toiminut rakennusvalvonnassa lupakäsittelijänä 1.1.2020 alkaen ja käsitellyt tänä aikana useita satoja lupapäätöksiä. Pätevyyden arvioiminen puutteelliseksi tai asenteelliseksi yhden esimiehelle osoitetun puhelun perusteella, on ilmeisen perusteetonta.

Todettakoon, että MRL 120 f § mukaan suunnittelijan kelpoisuuden arviointi kuuluu rakennusvalvontaviranomaiselle. Viranhaltijan pätevyyden arvioi työnantaja virkaan hyväksymisen yhteydessä.

 Hallintovalituksen osa 7/ ”Lupajaoston käsittely”:

Oikaisuvaatimuksen pykäläteksti on tuotu Lupajaoston käsittelyyn virheellisesti otsikolla ”Rakennuslupaa 444-2024-260 koskeva valitus”. Kyseessä on inhimillinen virhe, joka ei toistu pykälätekstissä missään muussa kohtaa, eikä näin ollen ole voinut ”harhauttaa” Lupajaostoa tai muita esityslistaa lukevia.

Lisämateriaalina tuotiin esityslistan julkaisemisen jälkeen 13.8.2024 saapunut vastine naapurin oikaisuvaatimukseen ja pieni tarkennus Kullervonkatu 11-15 pihasuunnitelmaan. Kokouksessa pidettiin tauko tämän asian käsittelyn aikana klo 16.25-16.30, jonka jälkeen Kaupunkikehityslautakunnan lupajaosto päätti
1. ottaa kokoukselle esitetyt lisämateriaalit, Vastine naapurin oikaisuvaatimukseen ja Kullervonkatu 11-15 pihasuunnitelman tämän asian oheismateriaaliksi ja
2. hylätä valituksen aiheettomana.

Pihasuunnitelma ei kuulu normaalisti hakemuksen yhteydessä toimitettaviin pääpiirustuksiin, vaan on yleensä lupaehtona eli toimitetaan lupapäätöksen jälkeen. On luonnollista, ettei se ollut hankkeen tässä vaiheessa vielä täysin valmis.

Vastineen jättäminen oikaisuvaatimukseen on hankkeeseen ryhtyneen ja suunnittelijoiden oikeus ja velvollisuus. Heidän vastineensa koskivat täsmälleen oikaisuvaatimuksessa esiin nostettuja asiankohtia ja sen osalta olivat Lupajaoston päätöksenteon pohjana samalla tavalla ja samanarvoisina kuin itse oikaisuvaatimus.

Lupajaostolla on oikeus ottaa tai olla ottamatta lisämateriaalia vastaan.

Hallintovalituksen osa 8/ ”Muuta”:

Kaavoituksen rooli rakennuslupahakemusten lausunnonantajana perustuu mm. kaupunkikuvalliseen tarkastelun. Kaavoitus on erityisasiantuntija omien kaavojensa tulkitsijana. Koska Kaavoitus on lausunnossaan puoltanut esitettyä suunnitelmaa, voi lupakäsittelijä ja lupajaostokin olla varma, että suunnitelmat ovat kaikilta osiltaan kaavanmukaisia.

Rakennuslupahakemuksen käsittelyajasta mm. seuraavaa:
- rakennusvalvonnan ennakkoneuvottelu 17.5.2024
- suunnitelmien esittely pelastusviranomaiselle 22.5.2024
- hankkeen esittely Lupajaostossa 6.6.2024
- rakennuslupahakemuksen jättäminen 10.6.2024
- naapurien kuuleminen 10.6. – 24.6.2024
- rakennuslupapäätös 27.6.2024

Hallintovalituksessa esitetään, että rakennuslupapäätös on kiireessä ja huolimattomuudella valmisteltu. Yllä olevasta voidaan nähdä, että rakennuslupahakemuksen käsittely lausuntokierroksineen on paljon muutakin kuin vain päätöksen kirjoittamista. Asiakkaita ja kuntalaisia palvellen rakennusvalvonnassa halutaan antaa päätökset aina niin pian kuin mahdollista. Niin myös tämän hankkeen osalta on toimittu.

Hakemusten käsittely voi tapauskohtaisesti viedä kuukausiakin, mutta pitkä käsittelyaika ei ole itseisarvo, eikä rakennusvalvonnan tahtotila. Esimerkiksi tämän hankkeen ripeä käsittelyaikataulu on ensisijaisesti hankkeen pätevien ja ammattitaitoisten suunnittelijoiden ansiota, jotka sisäistivät hyvin viranomaisten ohjeet ja kaavamääräykset sekä myös täydensivät ja tarkensivat suunnitelmia viipymättä.

Johtava rakennustarkastaja Juha Heikkinen oli lomalla 21.6. – 21.7.2024, josta tuli päätöspäivänä 27.6. töihin. Lupa-arkkitehti Sini Honkonen on johtavan rakennustarkastajan sijainen, kun johtava rakennustarkastaja on poissa tai estynyt viranhoidosta.

Hallintovalituksen osa 9/ ”Lopuksi”:

Hallintovalituksessa esitetään, että alueen kaikki kiinteistönomistajat olisi pitänyt ottaa mukaan suunnitteluprosessiin. Yksityisten rakennusprojekteissa ei rakennusvalvonnalla ole valtuuksia tämänkaltaista vaatia.

Mikäli naapurimaanomistaja olisi halunnut katselmuksen tai vastaavan pitämistä paikan päällä, sitä olisi voinut pyytää. Muuten tällaista toivetta ei kukaan tiennyt olevan. Katselmus on mahdollista pitää myös myöhemmin. Mitään rakentamista ei ole vielä aloitettu, joten rakennusten sopivuutta ympäristöönsä voi kaiketi tässä vaiheessa parhaiten arvioida vain papereiden perusteella.

--------- esittää myös, että hanke on Rakennusjärjestyksen vastainen. Rakennusjärjestyksen 1 §:ssä määritellään Rakennusjärjestyksen tehtävä.

1 § Rakennusjärjestyksen tehtävä
Maankäyttö- ja rakennuslaissa ja -asetuksessa olevien sekä muiden maan käyttämistä ja rakentamista koskevien säännösten ja määräysten lisäksi on Lohjan kaupungissa noudatettava tämän rakennusjärjestyksen määräyksiä, jos oikeusvaikutteisessa yleiskaavassa, asemakaavassa tai Suomen rakentamismääräyskokoelmassa ei ole asiasta toisin määrätty (Maankäyttö- ja rakennuslaki MRL 14 § 4 mom.).

3 § Rakentamisen sopeuttaminen kunkin alueen luonteeseen ja ominaispiirteisiin
”Yleis- ja asemakaavamääräykset ja rakentamistapaohjeet ovat lähtökohtana rakentamisen sopeuttamiseksi kunkin alueen luonteeseen ja ominaispiirteisiin.”

Rakennusjärjestyksen määräyksillä ohjataan rakentamista silloin, kun yksityiskohtaista asemakaavamääräystä asiasta ei ole.

Esittelijän lisäys esittelytekstiin
Osa hallintovalituksen asioista on uusia ja ne on jätetty valitusajan jälkeen. Uusiin asioihin on tässä lausunnossa vastattu, mutta Hallinto-oikeuden tulee arvioida miten valitusajan jälkeen tulleet uudet asiat huomioidaan.

Lisätiedot Johtava rakennustarkastaja Juha Heikkinen, juha.heikkinen@lohja.fi

Oheismateriaali - oikaisuvaatimus liitteineen
- lupahakemus liitteineen
- karttapaketti asemakaavamääräyksineen
- lupakäsittelijän cv
- julkisivupiirustus värillinen – talo A sekä talo B
- Helsingin hallinto-oikeuden lausuntopyyntö ja hallintovalitus

Esittelijä Johtava rakennustarkastaja Heikkinen Juha

Päätösesitys Kaupunkikehityslautakunnan lupajaosto,

1. toimittaa hallinto-oikeudelle pykälätekstin mukaisen lausunnon ja

2. toteaa, ettei valituksessa tullut esille mitään sellaista uutta asiaa joka vaikuttaisi päätökseen.

Päätös Kaupunkikehityslautakunnan lupajaosto päätti esityksen mukaan.

Täytäntöönpano Helsingin hallinto-oikeus

------------------------------------