Tekninen lautakunta
Pöytäkirja 04.12.2024/Pykälä 217

304/10.00.02/2023

Tekninen lautakunta 04.09.2024 § 143

 Kartanonmäen entinen vanhainkoti on ollut myynnissä Huutokaupat.com -sivustolla 30.6 – 28.8.2024 välisen ajan. Ilmoitukseen on tänä aikana tutustunut 5835 kävijää. Ainoastaan yksi ostajaehdokas on käynyt tutustumassa kohteeseen. Kaupunginhallituksen aiemman päätöksen mukaan pohjahinnaksi on asetettu 100 000 euroa. Määräaikaan mennessä yhtään tarjousta ei ole jätetty.

Sivuston ylläpitäjän mukaan vastaavien kohteiden myynti-ilmoitukset ovat houkuttelevampia, mikäli kohteelle ei ole asetettu pohjahintaa. Näin ollen tässä kohteessa on perusteltua kokeilla myyntiä ilman pohjahintaa. Myynti-ilmoituksessa tulee tässä tapauksessa olla mainittuna, että kauppa toteutuu vasta siinä tapauksessa, mikäli kaupunginhallitus hyväksyy korkeimman tarjouksen.

Lisätiedot Tekninen johtaja Markus Moisio, markus.moisio@lohja.fi

Esittelijä Tekninen johtaja Moisio Markus

Päätösesitys Tekninen lautakunta päättää ehdottaa kaupunginhallitukselle, että

1. Kartanonmäen entisen vanhainkodin myyntiä jatketaan 30 päivää kaupunginhallituksen päätöksen saatua lainvoiman,

2. Kartanonmäen entisen vanhainkodin myynnille ei aseteta pohjahintaa, vaan, että kaupunginhallitus päättää hyväksytäänkö tai hylätäänkö saatu korkein tarjous.

Päätös Tekninen lautakunta päätti esityksen mukaan.

Täytäntöönpano Kaupunginhallitus

------------------------------------

Kaupunginhallitus 16.09.2024 § 333

Lisätiedot Tekninen johtaja Markus Moisio, markus.moisio@lohja.fi

Esittelijä Kaupunginjohtaja Perämäki Pasi

Päätösesitys Kaupunginhallitus päättää, että

1. Kartanonmäen entisen vanhainkodin myyntiaika on 30 päivää (kaupunginhallituksen päätöksen saatua lainvoiman),

2. Kartanonmäen entisen vanhainkodin myynnille ei aseteta pohjahintaa, kaupunginhallitus päättää hyväksytäänkö tai hylätäänkö saatu korkein tarjous.

Päätös Kaupunginhallitus päätti esityksen mukaan.

Täytäntöönpano tiedoksi tekninen johtaja Moisio, kaupungingeodeetti Pihlaja

------------------------------------

Tekninen lautakunta 04.12.2024 § 217

 Kartanonmäen entinen vanhainkoti -kiinteistö rakennuksineen on ollut myynnissä Huutokaupat.com -sivustolla 21.10 – 20.11.2024 välisen ajan ilman pohjahintaa. Kohdetta katsottiin noin 5 000 kertaa ja seuraajia sillä oli 99 kpl. Tarjouksia saapui 7 kpl. Korkein saatu tarjous oli 10 500 €. Edellisellä kerralla kohteesta ei saatu yhtään tarjousta. Näin ollen on oletettavaa, että kohteen kiinnostavuus, sekä markkina-arvo eivät tule merkittävästi muuttumaan myyjän kannalta parempaan suuntaan tulevan vuoden aikana. Vuoden 2023 aikana kohteen ylläpitokulut olivat noin 47 000 € ja tälle vuodelle 15.11.2024 mennessä kuluja on kertynyt noin 37 000 €, joten myös tämän vuoden kokonaissumma tulee nousemaan lähelle 50 000 €.

 Rakennukset ovat jo ikääntyneitä ja rakennukset, sekä niiden talotekniikka tarvitsevat lähiaikoina peruskorjauksia. Näistä tosin toteutetaan vain välttämättömät korjaukset, esim katto- ja putkivuodot, koska rakennuksen tuleva käyttötarkoitus ei ole tiedossa. Rakennusten tasearvo on tällä hetkellä noin 212 000 €. Mikäli kohde myydään korkeimman tarjouksen tehneelle tulee kaupungin alaskirjata taseesta kaupan toteutushetken mukainen noin 200 000 €.

 Kiinteistö, jolla nämä Kartanonmäen entisen vanhainkodin rakennukset sijaitsevat on kooltaan noin 1,6 ha ja sijaitsee entisen paloniemen sairaalan läheisyydessä. Alueella on voimassa asemakaava AK 530, ja kyseessä on liike- ja palvelurakennusten (K/P/s) tontti, joka on rekisteröity 14.5.2020. Kohteen rakennukset ovat suojeltuja. Uusi  alueidenkäyttölaki, jonka on tarkoitus astua voimaan 1.1.2025 tulisi tämänhetkisen tiedon mukaan mahdollistamaan myös suojeltujen, mutta heikkokuntoisten rakennusten purkamisen tietyin ehdoi. Vaikka kohteen rakennukset ovat ikääntyneitä, niin varsinaista päärakennusta ei voida luokitella heikkokuntoiseksi. Kuitenkin, mikäli kohteen mahdollista purkukustannusta halutaan arvioida, niin tämänhetkisen kustannustason mukaan purkukustannusten voidaa arvioida olevan luokkaa 200 000 €. Tällöin varsinainen kiinteistö (maa-alue) jäisi kaupungin omistukseen, hyödynnettäväksi mahdollisia tulevia tarpeita varten.  

 Rakennusten korjausvelan määrä on laskennallisesti noin 1,3 milj € (Trellum arviopäivitys 2022). Määritelmällisesti omaisuuden korjausvelka kuvaa sitä rahamäärää, joka rakennuksista on tingitty, jotta ne olisivat kohtuullisessa käyttökelpoisessa kunnossa. Korjausvelan laskennassa nykykunnon lähtö- ja tavoitetasona käytetään 75 % kuntoluokkaa, joka saavutetaan noin 10–20 vuoden kuluessa valmistumisesta rakennuksen kulumisen vauhdista riippuen. Kun rakennuksen kuntoluokka menee alle tämän lähtö- ja tavoitetason (75 %), lasketaan kuinka paljon rahaa tekniseen arvoon ja nykykuntoon tulisi lisätä, jotta määritelty 75 % tavoitetaso saavutetaan.

 Rakennusten laskennallinen peruskorjaustarve on noin 2 milj € ja perusparannustarve on noin 3,5 milj € (Trellum arviopäivitys 2022).  Peruskorjaustarve® sisältää karkeasti fyysisen kulumisen johdosta tarvittavat investoinnit (tavoitekunto 90 %) ja perusparannustarve® (tavoitekunto 100–120 %) fyysisen kulumisen lisäksi myös ajanmukaistamisen vaatimat investoinnit eli toiminnalliset muutokset, jolla rakennus saadaan uuden vastaavan rakennusten mukaiseen varustelutasoon. Perusparannustarpeessa toiminnallisten muutosten osuus laskennallisesta investointitarpeesta on noin kolmannes ja loput 2/3 osaa jää olemassa olevien rakennusosien korjaamiseen eli peruskorjaukseen.

 Kohteen myynnistä päätettäessä on otettava huomioon, että Lohjan kaupungilla ei ole tarvetta ko. rakennuksille. Hyvinvointialueen kanssa tehdyn kohdekäynnin perusteella, rakennus ei sovi heidän käyttötarpeisiin. Lisäksi kaupungin hinkutavoitteisiin sisältyy mm öljylämmityksestä luopuminen. Kohteen vuosittaiset ylläpitokulut sekä mahdolliset tulevat korjaukset tai purkukulut huomioiden, on kohteen myynti tarjottuun hintaan varteenotettava vaihtoehto. Näin siitä huolimatta, että se aiheuttaa merkittävän alaskirjauksen kaupungin taseesta.

Esittelijä Tekninen johtaja Moisio Markus

Päätösesitys Tekninen lautakunta päättää ehdottaa kaupunginhallitukselle että kartanonmäen entinen vanhainkoti myydään korkeimman tarjouksen tehneelle hintaan 10 500 €

Käsittely

Esittelijän muutettu päätösesitys

Tekninen lautakunta päättää ehdottaa kaupunginhallitukselle että Kartanonmäen entinen vanhainkoti kiinteistö myydään rakennuksineen korkeimman tarjouksen tehneelle hintaan 10 500 €, poislukien kiinteistön alueella oleva huvimaja.

Päätös Tekninen lautakunta päätti muutetun päätösesityksen mukaan.

Täytäntöönpano Kaupunginhallituksen listalle

------------------------------------