Kaupunkikehityslautakunnan lupajaosto
Esityslista 11.12.2025/Asianro 9

1260/10.03.00/2025

Kaupunkikehityslautakunnan lupajaosto 02.10.2025 § 81

 Rakennuspaikka

Härjänvatsa,  444-482-3-17 Marttaranta.

 Kiinteistön pinta-ala on 2500m2.

 Kiinteistöllä on oikeusvaikutteinen Härjänvatsan osasyleiskaava.

 Kiinteistö sijoittuu kaavamerkinnän RA –alueelle.

 Kaavamääräys kuuluu seuraavasti;”RA – Loma-asuntoalue. Alue varataan loma-asuntojen rakentamiseen. Yhden rakennuspaikan rakennusoikeus määräytyy tehokkuuden 0.05 mukaan lukien talousrakennukset. Rakennusoikeus on kuitenkin eneintään 250 k-m2”

Asia

Rakennusvalvonnan tarkastusinsinööri kävi keskeyttämässä uudisrakennustyöt rakennuspaikalla 28.08.2025, toimitettu rakennustyönkeskeytys on oheismateriaalina.

Keskeytyksen perusteluina oli, ettei rakennsuvalvonnalla ollut tietoa mitä paikalle rakennetaan, lisäksi rakennus oli rakenteilla huomattavan lähellä rantaa.

Myöhemmin kiinteistönomistajien selvitysten ja yhdessä toimitettujen tapaamisten jälkeen on tullut selvä kuva, että kiinteistöllä rakennettiin alle 30m2 suuruista talousrakennusta.

Rakennus ei tarvitse rakentamislain 42§:n mukaan rakentamislupaa, mutta rakennuksen sijoittelu poikkeaa rakennusjärjestyksen 15m rantaetäisyys mitasta.Rakennuksen sijoittaminen paikkaansa vaatii Lohjan kaavoitukselta poikkeamisluvan voimassaolevan rakennusjärjestyksen pykälän 27§ rantaviivaetäisyydestä.

Asianosaisten kuuleminen

Asianosaiset on kuultu ja heille on annettu riittävästi aikaa vastineen antamiseen. Lopullinen vastine on kiinteistönomistjan toimesta annettu 19.9.2025.

Asianosaisille on myös annettu ohjausta ja neuvontaaa mm. yhteisen palaverin muodossa Monkolassa 17.09.2025, kokouksessa oli mukana myös kaavoituksen edustaja.

Kiinteistönomistajien vastineet

Työmaan keskeytykseen on omistatajien toimesta esitetty vastineita.

Keskeytys on mm. todettu aiheettomaksi, koska;
-kyse on peruskorjauksesta
-rakennus on alle 30m2, eikä se rakentamislain 42§ mukaan tarvitse rakentamislupaa.
-kiinteistönomistajien asiantuntijan mielestä rakentamislain 28§ siirtymäsäännöstä ei saisi tulkita koskevan luvanhaustavapautettuja rakennuksia.

”On oikeudellisesti epäselvää, voidaanko vanhoista rakennusjärjestyksistä soveltaa siirtymäaikanakaan sellaisia säännöksiä, jotka ovat lain vastaisia.

Rakentamislain ensimmäisessä versiossa 17 §:n mukaan rakennusjärjestyksellä olisi saanut antaa rakennuksen sijoittamista koskevia määräyksiä mutta ns. korjaussarjalla 17 §:ää muutettiin niin, että rakennusjärjestys ei saa sisältää lupakynnyksen alittavien rakennusten rakentamista rajoittavia määräyksiä.  Korjaussarjan HE:ssä todetaan: ”Rakentamislain 17 §:n 3 momenttia muutettaisiin siten, että rakennusjärjestyksen määräykset voivat koskea luvanvaraista rakentamista, kun kyse on rakennuskohteen rakennuspaikasta, rakennuksen koosta ja sen sijoittamisesta sekä rakennuksen sopeuttamisesta ympäristöönsä.Muun kuin luvanvaraisen rakentamisen osalta rakennusjärjestyksen määräykset voivat koskea muun muassa rakentamistapaa, istutuksia, aitoja, rakennetun ympäristön hoitoa, vesihuollon järjestämistä.” em. viimeisessä virkkeessä ei mainita sijoittamista.

Rakentamislain 28 § ei ole varsinainen voimaantuloäännös, vaan säännös, joka velvoittaa rakennusjärjestyksen uusimiseen. Näin lonkalta olen sitä mieltä, että vanhoista rakennusjärjestyksistä ei enää saisi soveltaa lain vastaisia säännöksiä, mutta asia ei ole vesiselvä.”

Omistajien mielestä asia on oikeudellisesti epäselvä, sen suhteen määrääkö rakennusjärjestys oikeusvaikutteista kaavaa täydentävästi ja tarvitaanko asiassa poikkeamislupaa.
Muun muassa koska rakennus on merkitty karttaan kaavaan punaisella merkillä selityksellä "Nykyinen asuin-/loma-/saunarakennus". Rakennus on selityksen mukaan rakennus tosiasiallisesti vakiintunut sille merkitylle paikalle. Lisäksi asiaan esitettiin kommenttina, että ************* (maaoikeusinsinööri) on sitä mieltä, ettei poikkeamislupaa välttämättä tarvita ja asia on oikeudellisesti epäselvä.

23.09. klo 8:25 saaapunut s.posti;

” Haluttaisiin, että  pohditte puheenjohtajien kanssa tätä alla olevaa tekstiä  ja otatte sen huomioon päätöstä tehdessä. Tämä tulisi laittaa myös siihen pöytäkirjaan. Haluttaisiin myös, että korvaavaa rakentamista korostettaisiin. Emme ole luoneet uutta rakennuspaikkaa, vaan olimme tekemässä epäterveellisestä saunamökistä terveellisen sekä ihmisille että luonnolle ja ympäristölle samalle paikalle (noin 4 metriä rajasta) ja olimme täysin siinä uskossa, että esitettyjen faktojen perusteella meillä oli / on oikeus näin tehdä. Rakentamislain tarkoitus ei ole varmasti johtaa kansalaisia näin harhaan ja tällaiseen tilanteeseen kunnan rakennusvalvonnan kanssa, missä me nyt ollaan. Tämä on ollut äärimmäisen stressaavaa ja hämmentävää. Meillä on ollut kyllä ihan hyvä keskusteluyhteys Juha sinuun ja kiitos siitä, mutta jotenkin tuntuu, että vaikka tälle ei uuden lain ja kaavan puolesta ole estettä, niin tämä hanke halutaan torpata. En tiedä onko sekään ihan oikea ajatustapa kunnalta, että jos kunnan rakennusvalvonta ja kaavainsinöörit eivät ole ihan täysin varmoja miten lakia tulee tulkita, niin päätös tehdään siinäkin tapauksessa kuntalaista vastaan, vaikka mahdollisuus on lain puitteissa asia hyväksyä? No tämä on vaan minun pohdintaa.

Rakentamislaki (751/2023) ja siihen liittyvä laki rakentamislain muuttamisesta (897/2024) (“korjaussarja”) ovat voimaantulleet 1.1.2025. Ympäristöministeriö+2Finlex+2

Nykyisessä rakentamislain 17 §:ssä (“Rakennusjärjestys”) säädetään, että kunnassa on oltava rakennusjärjestys. Ja rakennusjärjestyksellä voidaan antaa määräyksiä mm. rakennuspaikasta, rakennuksen koosta, sijainnista, sopeuttamisesta ympäristöön, istutuksista, aidoista, vesihuollosta, rakennusten ja alueiden hoitamisesta. Finlex+2Kuntaliitto+2

HE 101/2024:ssä todetaan (perusteluteksteissä), että korjaussarjassa muutetaan 17 §:n 3 momenttia siten, että:

Rakennusjärjestyksen määräykset voivat koskea lupaa edellyttävää rakentamista silloin, kun kyse on rakennuskohteen rakennuspaikasta, rakennuksen koosta ja sen sijoittamisesta sekä rakennuksen sopeuttamisesta ympäristöön. Eduskunta+2lakitutka.fi+2

Muu kuin luvanvarainen rakentaminen: rakennusjärjestyksellä voidaan määrätä mm. rakentamistapaa, istutuksia, aitoja, rakennetun ympäristön hoitoa, vesihuollon järjestämistä. lakitutka.fi+2Edilex+2

Myös HE:n kuulemisissa ja lausunnoissa todetaan, ettei kunta voi rakennusjärjestyksellään määrätä lupakynnyksen alittavien rakennusten rakentamista rajoittavia määräyksiä..”

Kiinteistön lupatilanne

Kiinteistöllä ei ole aktiivisia lupahakemuksia

Perustelut ja oikeusohjeet

Rakennus on purettu kokonaan, kun rakennus puretaan kokonaan on kyse uudisrakentamisesta tai tähän verrattavasta rakentamisesta. Saneeraamisella ei ole historiassa käsitetty rakennuksen purkamista ja uudelleen rakentamista. Korvaavassa rakentamisessa tulee noudattaa nykyistä lainsäädäntöä.

Härjänvatsan osayleiskaava määrää kiinteistölle rakennuspaikan, siitä ei ole koskaan rakennusvalvonnan puolesta evätty. Kaavamääräys vahvistaa asian. Kaava ei määrää rantaetäisyydestä.

Rakennusjärjestyksen 27§ sallii alle 30m2 saunan rakennettavaksi 15m rantaviivasta (keskivedenkorkeudesta).
Rakennusjärjestys on uudisrakentamisen yhteydessä ollut yksiselitteinen työkalu rantaetäisyyden sallittavuuteen jo ennen rakentamislakia, eikä asia ole muuttunut.
Mikäli oikeusvaikutteisessa yleiskaavassa ei ole rantaetäisyydestä muuta määrätty on Rakennusjärjestyksen etäisyysvaatimusten soveltaminen oikeusvaikutteiseen kaavaan ollut Lohjalla vakiintunut lainmukainen käytäntö.
Lakiviitteet, RakL17.4§ ”Rakennusjärjestyksessä olevaa määräystä ei saa soveltaa, jos yleis- tai asemakaavassa taikka Suomen rakentamismääräyskokoelmassa julkaistussa määräyksessä määrätään asiasta toisin.”.

Rakentamislain pykälä 28§ sanoo ” Rakennusjärjestyksen uusiminen
Tämän lain voimaan tullessa oleviin rakennusjärjestyksiin sovelletaan 17 §:n asemesta tämän lain voimaan tullessa voimassa olleita säännöksiä, kunnes rakennusjärjestys on muutettu tämän lain mukaiseksi ja muutos on tullut voimaan, enintään kuitenkin kahden vuoden ajan tämän lain voimaantulosta.”

Kiinteistön omistajan vastineissa toistuva ”17§ pykälää ei voi soveltaa vapautettuihin rakennuksiin” pitää paikkansa, sitten kun pykälää 17§ sovelletaan täysmääräisesti, sitä ei kuitenkaan sovelleta nykyisin voimassa olevan rakennusjärjestyksen rinnalla, aivan kuten Rakl 28§ pykälä esittää.

Rakennukselle ei voida rakentamislain 42§:n mukaisesti vaatia rakentamislupaa, tulkinnan mukaan ja voimassa olevan vakiintuneen käytännön mukaan rakennusjärjestyksestä poikeaminen vaaditaan myös vapautetuilta rakennuksilta ja rakennuskohteilta.

Rakennuksen rakentamiseen tulee olla tarvittavat ja lain vaatimat luvat, töitä voidaan jatkaa kun rakentamiselle on haettu ja saatu lain vaatimat luvat. Mikäli saunarakennus päätetään rakentaa 15m rannasta, eikä se poikkea mistään sääntelystä, ei 27m2 kokoinen (kerrosalainen) rakennus vaadi viranomaislupia.

Oikeusohjeet
Tekstissä mainitut sekä;
Rakentamislaki; 17.4§, 28§, 42.1§, 146§
Lohjan kaupungin rakennusjärjestys 27§

Toimivalta

- Lohjan kaupungin hallintosäännön 29.2.3 §:n kohdan 1 mukaan kaupungin rakennusvalvontaviranomaiselle kuuluvat tehtävät, joihin pakkokeinot rakentamislain 146§:n mukaan kuuluvat.

Lisätiedot Johtava rakennustarkastaja Juha Heikkinen, juha.heikkinen(at)lohja.fi

Oheismateriaali - Valokuvat 2kpl

 - Sijainti kaavakartalla

 - Härjänvatsan osayleiskaava

 - Vastine ensimmäinen

 - Vastine 17.09. (toimitettu 19.9.)

 - Kokousmuistio 17.09.2025
- Työmaan keskeytys

 - Sähköposti - 19.09.25

 - Sähköposti – 22.09.25

 - Sähköposti – 23.09.25

Esittelijä Johtava rakennustarkastaja Heikkinen Juha

Päätösesitys Kaupunkikehityslautakunnan lupajaosto päättää pitää rakennustyön keskeytyksen voimassa, kunnes rakennustyölle on saatu lain vaatimat luvat.

Käsittely

Vastaesitys Jäsen Juhana Salmenpohja esitti Ulla Patrikaisen ja Erik Väreen kannattamana seuraavan vastaesityksen:

”Kaupunkikehityslautakunnan lupajaosto toteaa,

1. että se ei aseta Lohjan rakennusjärjestyksen määräyksiä uuden voimassa olevan rakennuslain ja sen asetusten yläpuolelle, ja

2. että peruskorjaushanke on luonteeltaan korvaava. Hanke on uuden rakennuslain mukainen eikä siten vaadi rakennuslupaa. Kaupunkikehityslautakunnan lupajaosto pättää kumota määrätyn rakennustyön keskeytyksen.”

Äänestys Puheenjohtaja totesi, että keskustelun kuluessa on tehty kannatettu vastaesitys, josta ei olla yksimielisiä, joten siitä on äänestettävä.

Puheenjohtajan esityksestä suoritettiin sähköinen äänestys seuraavasti

 ne, jotka kannattavat päätösesitystä, äänestävät JAA

 ne, jotka kannattavat Juhana Salmenpohjan vastaesitystä, äänestävät EI.

JAA: 4 ääntä (Aho Jarmo, Lehtola Markku, Alén Krista)
Marja Nuoran ääni otettiin suullisesti.
EI: 3 ääntä (Salmenpohja Juhana, Patrikainen Ulla, Väre Erik)

Kaupunkikehityslautakunnan lupajaoston puheenjohtaja totesi, että äänin 4-3 pohjaesitys on tullut toimielimen päätökseksi.

Päätös Kaupunkikehityslautakunnan lupajaosto päätti pitää rakennustyön keskeytyksen voimassa, kunnes rakennustyölle on saatu lain vaatimat luvat.

Eriävä mielipide Juhana Salmenpohja, Erik Väre ja Ulla Patrikainen jättivät päätökseen eriävän mielipiteen. Perusteluna vastaesityksessä mainitut perustelut.

Tiedoksi Kiinteistön omistajat

------------------------------------

Kaupunkikehityslautakunnan lupajaosto 11.12.2025  

 Asia

Helsingin hallinto-oikeus on toimittanut lausuntopyynnön koskien lupajaoston päätöstä 02.10.2025 §81

Lausuntopyyntö

Helsingin hallinto-oikeus pyytää oheisen valituksen johdosta

1.       antamaan lausunnon ja

2.       toimittamaan hallinto-oikeudelle kaikki valituksen kohteena olevan päätöksen perusteena olevat asiakirjat

 Lausunto ja asiakirjat on toimitettava hallinto-oikeudelle viimeistään 15.12.2025. Jos lausunnon liitteenä esitetään asiakirjoja, lausunnossa pitää olla liiteluettelo.

Lisätiedot Johtava rakennustarkastaja Juha Heikkinen, juha.heikkinen(at)lohja.fi

Oheismateriaali - Lausunnon liite 1 – Muistio
- Helsingin hallinto-oikeuden lausuntopyyntö
- Valitus sähköpostitse 4.11.2025

Liite -Lausunto HAO Lohjan kaupunki

Esittelijä Johtava rakennustarkastaja Heikkinen Juha

Päätösesitys

Päätös

Tiedoksi Lausunto liitteineen Helsingin hallinto-oikeudelle

------------------------------------