Kaupunkikehityslautakunta
Pöytäkirja 13.03.2025/Pykälä 33

351/10.02.03/2023

433/10.02.03/2018

Vetovoimalautakunta 18.9.2019 § 125

Esitetty puiston muuttaminen osittain tontin lisämaaksi ja rakentamisen sovittaminen kaupunkikuvaan ratkaistaan asemakaavalla. Maankäyttö- ja rakennuslain 59 §:n mukaan, milloin asemakaava tai asemakaavan muutos on pääasiassa yksityisen edun vaatima ja laadittu maanomistajan tai -haltijan aloitteesta, kunnalla on oikeus periä tältä kaavan laatimisesta ja käsittelystä aiheutuneet kustannukset.

Asemakaavamuutoksen tavoitteellinen aikataulu päätetään erikseen.

Lisätiedot Kaavoituspäällikkö Leena Iso-Markku, leena.iso-markku@lohja.fi

Oheismateriaali - hakemus
 -kartta

 -sijaintikartta

Esitys

Kaupunkikehitysjohtaja Vetovoimalautakunta päättä hyväksyä hakemuksen Pusulan kaupunginosan korttelin 9 tontin 3 ja puistoalueen asemakaavan muuttamiseksi. Lautakunta merkitsee tiedoksi hakijan tavoitteet asemakaavan sisällön suhteen, mutta siitä päätetään erikseen kaavan laatimisen yhteydessä maankäyttö- ja rakennuslain mukaisen kaavaprosessin edellyttämässä järjestyksessä.

Mahdollisesti tarvittavat maankäyttösopimukset valmistellaan ja tuodaan päätettäväksi erikseen ennen asemakaavamuutoksen hyväksymistä.

Päästös Hyväksyttiin.

------------------------------------

Kaupunkikehityslautakunta 23.10.2024 § 143

 Kaupunkikehityslautakunnan 12.12.2023 § 173 hyväksymässä Lohjan kaupungin kaavoitusohjelmassa 2024-2026 kerrotaan, että päätöksentekoon tuodaan ne prosessit, joista on aika ajanut ohi, maanomistajan tavoitteet ovat muuttuneet tai jokin muu syy aiheuttaa sen, että kaavaprosessi on syytä virallisesti lopettaa. Lopettamisella selkeytetään kaavoituksen työohjelmaa, eikä lakkauttaminen ole esteenä tilanteen uudelleen arvioinnille tai kaavahankkeen uudelleen aloittamiselle myöhemmin.

Lohjan 104. kaupunginosa Pusulan osan korttelia 9 ja puisto- sekä maa- ja metsätalousaluetta koskeva asemakaavan muutos P6 on tullut vireille kuulutuksella 12.1.2022 , jolloin myös asemakaavamuutoksen osallistumis- ja arviointisuunnitelma ja valmisteluvaiheen aineisto on asetettu nähtäville. Aloite asemakaavan muuttamisesta on tullut kiinteistön omistajilta 19.9.2018 päivätyllä kirjeellä. Kaavamuutoksen laadinnasta on tiedotettu Lohjan kaavoituskatsauksessa 2020. Kaavoitusohjelmassa hanke on ollut vuosina 2020-2022.

Maanomistajilta on kysytty kannanottoa hankkeen lakkauttamiseen tai sen edelleen vireillä pysyttämiseen. Kaupunki varasi maanomistajille myös tilaisuuden lausua mielipiteen asiasta sekä antaa selityksen sellaisista vaatimuksista ja selvityksistä, jotka saattavat vaikuttaa asian ratkaisuun.

Maanomistaja vastasi kyselyyn 8.8.2024 seuraavasti: ei jatketa kaavamuutosta.

Lisätiedot Kaupunginarkkitehti Juha Anttila, juha.anttila(at)lohja.fi

Oheismateriaali Sijaintikartta

Esittelijä Kaupunkikehitysjohtaja Puistosalo Pekka

Päätösesitys Kaupunkikehityslautakunta päättää lopettaa Lohjan 104. kaupunginosa Pusulan osan korttelia 9 ja puisto- sekä maa- ja metsätalousaluetta koskevan asemakaavan muutoksen P6 Pusula, kortteli 9.

Käsittely

Vastaesitys Erkki Huikari teki seuraavan vastaesityksen:

” Päätösesitykseen lisätään seuraavat toimenpiteet:

1. Kaupunkikehityslautakunta pahoittelee maanomistajalle aiheuttamaansa tarpeetonta viivytystä hallintokäsittelyssä.

2. Kaupunki palauttaa maanomistajalle asemakaavanlaatimisesta etukäteen perimänsä maksut.

3. Kaupunki selvittää onko maanomistajan rakennushanke vielä ajankohtainen ja voidaanko se toteuttaa poikkeuslupamenettelyllä nopeutetussa aikataulussa.

4. Kaupunkikehityslautakunnalle tuodaan selvitys siitä miten maanomistajalta kaavassa yleiseen tarpeeseen vuonna 2003 otettu maaomaisuus on hallinnossa käsitelty, ja mitä korvausta maanomistajalle on maksettu ajalta ennen maa-alueen tulevaa pakkolunastusta. Kysymys on perustuslaki 15§:n mukaisesta jokaisen omaisuuden suojasta.

Maanomistaja on halunnut rakentaa omistamalleen tontille talousrakennuksen ja tarpeenmukaisen sijoittamisen vuoksi osa rakennuksesta sijoittuisi hänen omistamalle viereiselle tontille. Vuonna 2003 hyväksytyssä kaavassa viereinen tontti on kaavoitettu yleiseen käyttöön puistoksi. Hakijaa on ohjeistettu asemakaavanmuutoshakemuksen tekemiseen. Asian käsittely hallinnossa on aloitettu vuonna 2018 ja asiaa on käsitelty vetovoimalautakunnassa neljä kertaa, ja välillä on hyväksytty poikkeuslupamenettely, ja lopulta 18.09.2019 päätetty aloittaa asemakaavan muuttaminen. Nyt lautakunnalle esitetään asemakaavamuutoksen lopettamista, johon kuuden vuoden odottelun jälkeen myös maanomistaja on suostunut. Asian käsittelyssä on selkeästi rikottu hallintolakia, eikä erilaiset resurssipuutteet tai muut hallinnolliset syyt oikeuta kunnan asukkaan asiatonta kohtelua. Lautakunnalle ei ole esitetty hallintosäännön määräyksen mukaista asemakaavoituksen käynnistämissopimusta tai muutakaan selvitystä siitä, mitä maanomistajan kanssa on sovittu ennen muutoshakemuksen hyväksymistä.”

Vastaesitys raukesi kannattamattomana.

Päätös Kaupunkikehityslautakunta päätti esityksen mukaan.

Täytäntöönpano Ote kaavamuutoksen hakijalle
Ote kaavoitussihteerille

------------------------------------

Kaupunkikehityslautakunta 13.03.2025 § 33

 Maanomistaja on jättänyt oikaisuvaatimuksen kaupunkikehityslautakunnan päätökseen (23.10.2024 § 143). Hän ei kuitenkaan hae oikaisua itse päätökseen lopettaa hakemansa asemakaavamuutos, vaan hakee kaavan laatimisesta perittyjen kustannusten osittaista palauttamista. Oikaisua voi hakea vain alkuperäiseen kaupunkikehityslautakunnan päätökseen:

Asia käsitellään sisällön vuoksi hakemusasiana, ei oikaisuvaatimuksena.

Maanomistaja pyytää palauttamaan puolet kaavan valmistelun kustannuksista. Hän vetoaa kustannusten kohtuuttomuuteen ja prosessin kestoon.

Kaupunki selventää  tilannetta kaavoituskustannusten osalta seuraavasti:

Maankäyttö- ja rakennuslain (nyttemmin alueidenkäyttölaki) 59 §:n mukaan “Jos asemakaava tai kaavan muutos on pääasiassa yksityisen edun vaatima ja laadittu maanomistajan tai -haltijan aloitteesta, kunnalla on oikeus periä tältä kaavan laatimisesta ja käsittelystä aiheutuneet kustannukset.”

Lohjan kaupunki noudattaa lain periaatetta; yksityinen maanomistaja on velvollinen maksamaan kaavoituksesta aiheutuvat kustannukset kokonaisuudessaan. Maanomistaja eli kaavamuutoksen hakija on kaavamuutosta hakiessaan sitoutunut lain ja kaupungin periaatteisiin.

Kaavamuutokseen ryhtyessä maanomistaja on ollut myös tietoinen siitä, että käynnistyvä asemakaava ei välttämättä johda sisällöltään haluttuun lopputulokseen, eikä asemakaavan hyväksymiseen tai voimaantuloon.

Nyt kysymyksessä on ollut tilanne, jossa maanomistajan toivomaa kaavaratkaisua ei ole ollut mahdollista saavuttaa maankäyttö- ja rakennuslain mahdollistamin keinoin. Tästä syystä kaupunki on tiedustellut maanomistajan halua jatkaa tai lopettaa kaavaprosessi kesken. Maanomistaja vastasi tiedusteluun, että ei jatketa kaavamuutosta. Tämän perusteella kaavahanke on lopetettu.

Maanomistaja vetoaa kaavoitusmaksun kohtuuttomuuteen. Maksua ei kuitenkaan voida pitää kohtuuttomana, koska edellä mainitut kaavan lopputulokseen liittyvät epävarmuustekijät sekä taksa ovat olleet maanomistajan tiedossa jo ennen kaavamuutoksen hakemista ja kaavoituksen käynnistämistä. Hakija on ottanut tietoisen riskin.

Lainsäädännön asemakaavoitukselle asettamien vaatimusten vuoksi kau­pun­ki koskaan ei sitoudu eikä voikaan sitoutua asemakaavan laatimisessa mihinkään ai­ka­tau­luun.

Maanomistajan kanssa yhteisellä katselmuksella ja konsultaatiossa on todettu, että kysymyksessä olevan nykyisen tontin sisällä on riittävästi tilaa ja voimassa olevan asemakaavan mukaisia mahdollisuuksia maanomistajan haluaman autotallirakennuksen toteuttamiseksi. Näin ollen tilannetta ei voida pitää maanomistajalle kohtuuttomana.

Kaavoituksen kustannukset perustuvat aiheutuneeseen työmäärään ja lautakunnan hyväksymään kaavoituksen taksaan. Huomautettakoon myös, että kaavoitustyöstä laskutettu kustannus on todellisuudessa ollut merkittävästi pienempi, kuin maanomistaja hakemuksessaan esittää. Lautakunta on hallintosäännön 27.1. § 1. mom. kohdan 8 mukaan toimivaltainen päättämään kustannusten kohtuullistamisesta.

Kaavoituskustannukset ovat maksu jo tehdystä työstä. Tilannetta ei voida pitää maanomistajalle kohtuuttomana. Kaupunkikehityslautakunta ei hyväksy maanomistajan pyyntöä kaavoitusmaksujen osittaiseksi palauttamiseksi.

Oheismateriaali - Maanomistajan oikaisuvaatimus 18.11.2024
- Kaupunkisuunnittelulautakunta 26.1.2022 § 16
- P6 sijaintikartta

Lisätiedot Kaavoituspäällikkö Kristiina Rinkinen, kristiina.rinkinen(at)lohja.fi

Esittelijä Kaupunkikehitysjohtaja Puistosalo Pekka

Päätösesitys Kaupunkikehityslautakunta päättää, että se ei hyväksy maanomistajan pyyntöä kaavoitusmaksujen osittaiseksi palauttamiseksi.

Käsittely

Vastaesitys Kirsi Ferin teki Karitta Laitisen kannattamana seuraavan vastaesityksen:

” Kaupunkikehityslautakunta pahoittelee maanomistajan huonoa kohtelua koko prosessin ajalta ja päättää

1. palauttaa maanomistajalle kaikki kaavamuutosprosessista perityt maksut,

2. pyytää kaavoitusta omatoimisesti, ripeästi ja omalla kustannuksellaan purkamaan v. 2003 tehdyn asemakaavan virheellisesti merkitty puisto -kaavamerkintä maanomistajan kyseiseltä tontilta, ja

3. toivoo, että Lohjan rakennusvalvonta käsittelee yrittäjän mahdollisesti uuden rakennuslupahakemuksen pikaisesti.
 

Äänestys Puheenjohtajan esityksestä suoritettiin sähköinen äänestys seuraavasti
ne, jotka kannattavat päätösesitystä, äänestävät JAA
ne, jotka kannattavat Kirsi Ferinin vastaesitystä, äänestävät EI.

JAA (10) Poikonen Hannu-Pekka, Kuitunen Päivi, Turhanen Klaus, Nelimarkka Marika, Husso Katja, Sohl Erkki, Moilanen Janne, Åström Jari, Laaksonen Sanna, Sarin Teuvo
EI (2) Ferin Kirsi, Laitinen Karitta

Kaupunkikehityslautakunnan puheenjohtaja totesi, että äänin 10-2 esittelijän pohjaesitys on tullut kaupunkikehityslautakunnan päätökseksi.

Yleiskaavasuunnittelija Tiitus Kuisma ja yleiskaavoittaja Kaisa Leppikangas poistuivat kokouksesta klo 20:21 tämän asian käsittelyn aikana.

Päätös Kaupunkikehityslautakunta päätti esityksen mukaan.

Tiedoksi Ote oikaisuvaatimuksen tekijälle

------------------------------------