Kaupunkikehityslautakunta
Pöytäkirja 24.09.2025/Pykälä 117

1155/03.06.02.00/2025

Kaupunkikehityslautakunta 24.09.2025 § 117

Tommi Kurjensalo on 18.8.2025 toimittanut Lohjan kaupungille
vahingonkorvausvaatimuksen, joka koskee kiinteistöä 444-439-1-393 (os. Mustasaari). Korvausvaatimuksen esittäjä vaatii Lohjan kaupunkia maksamaan hänelle vahingonkorvausta 25 500 euroa viivästyskorkoineen korkolain 4 §:n 1 momentin mukaan korvausvaatimuksen vastaanottamisesta lukien.

Asia

Korvausvaatimuksen esittäjä on myynyt kyseisen kiinteistön 8.7.2025. Lohjan kaupunki ei korvausvaatimuksen esittäjän mukaan kyennyt myyntiprosessin aikana toimittamaan kyseessä olevalla kiinteistöllä sijaitsevaa rakennusta koskevaa 1.7.1970 myönnettyä rakennuslupaa. Korvausvaatimuksen esittäjän mukaan kaupungin edustajat ilmoittivat, että lupaa ei löydy arkistosta, ja luvan puuttuminen vaikutti ratkaisevasti kiinteistön myyntihintaan. Lisäksi korvausvaatimuksen esittäjä toteaa vaatimuskirjelmässään, että Lohjan kaupungin rakennusvalvontaviranomainen Nina Majuri määräsi
virheelliseen tietoon perustuen kyseessä olevan rakennuksen purettavaksi jopa uhkasakon uhalla rakennusluvan puuttumisen vuoksi.

Vahingonkorvausvaatimuksessa Lohjan kaupungin korvattavaksi vaadittava summa perustuu kyseessä olevan kiinteistön toteutuneen myyntihinnan ja käyvän arvon väliseen erotukseen siten, että kiinteistön käypä arvo rakennusluvan ollessa saatavilla oli korvausvaatimuksen esittäjän mukaan 123 000 euroa ja kiinteistön toteutunut myyntihinta oli
97 500 euroa. Ostajan kanssa oli korvausvaatimuksen esittäjän mukaan alun perin sovittu kauppahinnaksi 123 000 euroa. Rakennuslupa löytyi kiinteistöltä loppusiivouksen yhteydessä, mutta tuolloin kaupasta oli jo sovittu alennetulla hinnalla.

Korvausvaatimuksen esittäjä vetoaa vahingonkorvauslaissa ja hallintolaissa säädettyyn, ja toteaa, että rakennuslupien säilyttäminen ja tietojen toimittaminen kuuluvat kunnan lakisääteisiin velvollisuuksiin.
Korvausvaatimuksen esittäjä katsoo, että rakennusluvan katoaminen ja
sen seurauksena annettu purkumääräys osoittavat Lohjan kaupungin
laiminlyöneen huolellisuusvelvollisuutensa, joka on aiheuttanut vaatimuksen esittäjälle taloudellista vahinkoa.

Korvausvaatimuksen esittäjä on liittänyt vaatimuskirjelmäänsä kiinteistön allekirjoitetun ja allekirjoittamattoman kauppakirjan, kiinteistön myynti-ilmoituksen, kiinteistön ostajan ja Lohjan kaupungin rakennusvalvonnan välisiä sähköpostiviestejä sekä kopion Lohjan kunnan rakennuslautakunnan pöytäkirjanotteesta 22.7.1970 (§ 168).

Liitteenä toimitetun 8.7.2025 päivätyn ja allekirjoitetun kauppakirjan mukaan kyseessä olevan kiinteistön kauppahinta on ollut 97 500 euroa. Myyntiesitteen mukainen myyntihinta on ollut 123 000 euroa. Allekirjoittamattomassa kauppakirjassa on todettu, että ostaja on tietoinen saunamökin laajennuksen ja muiden kiinteistön rakennusten puuttuvista rakennusluvista.

Edelleen korvausvaatimuksen esittäjän liitteenä toimittamien kiinteistön
ostajan ja Lohjan kaupungin rakennusvalvonnan välisistä
sähköpostiviesteistä ilmenee muun ohessa, että Lohjan kaupungin
kaavoitusinsinööri on helmikuussa 2025 rakennuksen pinta-alatietojen ja
lupahistorian epäselvyyden vuoksi kehottanut ostajaa olemaan yhteydessä
rakennusvalvontaan ja selvittämään rakennuksen tiedot kuntoon. Lohjan kaupungin rakennusvalvonnan lupainsinööri on 27.2.2025 todennut sähköpostissaan muun ohessa, että kyseessä oleva rakennus on tiettävästi laajennettu ilman lupaa, ja että rakennuksen purkaminen vaatii purkuluvan hakemista. Ostaja on tiedustellut 19.5.2025 Lohjan kaupungin rakennusvalvonnan lupainsinööriltä alkuperäistä rakennuslupaa ja mahdollisia piirustuksia. Lohjan kaupungin rakennusvalvonnan lupasihteerin 3.7.2025 korvausvaatimuksen esittäjälle lähettämän sähköpostin mukaan Lohjan kaupungin rakennusvalvonnasta ei löydy rakennuslupaa hankkeelle.

Sovellettavat säännökset

Vahingonkorvauslain (412/1974) 2 luvun 1 §:n 1 momentin mukaan, joka
tahallisesti tai tuottamuksesta aiheuttaa toiselle vahingon, on velvollinen
korvaamaan sen, jollei siitä, mitä tässä laissa säädetään, muuta johdu.

Vahingonkorvauslain 3 luvun 2 §:n 1 momentin mukaan julkisyhteisö on
velvollinen korvaamaan julkista valtaa käytettäessä virheen tai
laiminlyönnin johdosta aiheutuneen vahingon.

Hallintolain (434/2003) 6 §:n mukaan viranomaisen toimien on suojattava
oikeusjärjestyksen perusteella oikeutettuja odotuksia.

Hallintolain 8 §:n 1 momentin mukaan viranomaisen on toimivaltansa
rajoissa annettava asiakkailleen tarpeen mukaan hallintoasian hoitamiseen
liittyvää neuvontaa sekä vastattava asiointia koskeviin kysymyksiin ja
tiedusteluihin.

Rakennuslain (370/1958) 7 §:n 1 momentin mukaan uudisrakennusta, jota tarkoitetaan 130 §:ssä, ei saa rakentaa ilman lupaa.

Rakennuslain 130 §:n mukaan uudisrakennukseksi on katsottava, paitsi
kokonaan uutta rakennusta, myös lisärakennus. Uudisrakennusta koskevia
säännöksiä on sovellettava myös uudestaan rakentamiseen sekä
rakennuksen sisärakenteiden olennaiseen muuttamiseen ja muihin
sellaisiin rakenteellisiin muutoksiin, jotka ovat uudestaan rakentamiseen
verrattavat. Uudisrakennuksena ei kuitenkaan pidetä muutosta, joka on
vähäinen rakennuksen arvoon verrattuna eikä muuta rakennuksen
käyttötarkoitusta.

Rakennusasetuksen (266/1959) 120 §:n mukaan rakennuslupa
uudisrakennuksen rakentamiseen on haettava rakennuslautakunnalta.

Rakennusasetuksen 122 §:n 1 momentin mukaan rakennuslupaa on
haettava kirjallisesti, ja on hakemukseen liitettävä 1) selvitys siitä, että
hakija hallitsee rakennuspaikkaa; 2) ote rakennuskaavasta; 3)
asemapiirros rakennuspaikasta kolmena kappaleena, joka osoittaa
rakennettaviksi aiotut ja rakennuspaikalla jo olevat sekä purettavat
rakennukset; sekä 4) rakennuspiirustukset kolmena kappaleena, joista
hakijalle annetaan takaisin yksi kappale, sitten kun asia on ratkaistu.
Säännöksen 4 momentin mukaan, jos asia on sen laatuinen, että se
voidaan ratkaista ilman tässä pykälässä mainittua täydellistä selvitystä,
olkoon rakennuslautakunnalla siihen oikeus.

Johtopäätökset

Lohjan kaupunki toteaa, että asiassa on kyse sen arvioimisesta, onko Lohjan kaupungin rakennusvalvonta jättänyt toimittamatta korvausvaatimuksen esittäjälle sellaisen kiinteistöä 444-439-1-393 koskevan rakennuslupa-asiakirjan, joka on johtanut korvausvaatimuksessa esitetyn vahingon syntymiseen. Lisäksi asiassa on arvioitavana, onko esitettyä Lohjan kunnan rakennuslautakunnan pöytäkirjanotetta (22.7.1970, § 168) pidettävä kyseenomaista rakennusta koskevana rakennuslupana.

Lohjan kaupungin rakennusvalvonnan ja kaavoituksen edustajat ovat aiemmin selostetun mukaisesti kiinteistön ostajan kanssa helmikuussa 2025 käydyissä sähköpostikeskusteluissa todenneet muun ohessa, että kyseessä olevan rakennuksen lupahistoria on epäselvä, rakennus on tiettävästi laajennettu ilman lupaa ranta-asemakaavan istutettavalle tontinosalle, ja että rakennuksen purkaminen vaatii purkuluvan hakemista. Sittemmin Matti Tarvainen on 1.7.2025 toimittanut Lohjan kaupungin rakennusvalvontaan pöytäkirjanotteen Lohjan kunnan rakennuslautakunnan kokouksesta 22.7.1970 (§ 168). Lohjan kaupungin rakennusvalvonnan edustaja on 3.7.2025 todennut Tarvaiselle ja korvausvaatimuksen esittäjälle sähköpostitse lähettämässään vastauksessa, että rakennusta koskevat kirjaukset löytyvät Lohjan kunnan rakennuslautakunnan pöytäkirjanotteista 1.7.1970 ja 22.7.1970, mutta pöytäkirjan rakennuslupaliitteestä ei löydy kyseistä rakennusta koskevaa rakennuslupaa. Kyseessä olevaan kiinteistöä koskeva kiinteistökauppa on tehty korvausvaatimuksen esittäjältä saadun tiedon mukaan tämän jälkeen 8.7.2025.

Lohjan kunnan rakennuslautakunnan kokouksen pöytäkirjasta 1.7.1970
(§ 144) ilmenee, että lautakunta ei ole suostunut rakennusluvan
myöntämiseen kyseenomaisella kiinteistöllä sijaitsevan mökin
purkamiseksi ja siirtämiseksi uudemman mökin jatkoksi. Edelleen
rakennuslautakunta on päätöksen 22.7.1970 (§ 168) mukaan suostunut
edellä selostetussa aiemmassa päätöksessä tarkoitettuun vanhan
rakennuksen siirtämistä koskeneeseen hakemukseen. Lautakunnan
kokouksen 22.7.1970 pöytäkirjan liitteeksi on liitetty listaus hyväksytyistä rakennuslupahakemuksista. Listauksessa ei ole kyseistä rakennusta koskevaa rakennuslupaa.

Lohjan kaupunki toteaa, että Lohjan kaupungin rakennusvalvonta on antanut asiasta hallintolaissa säädetyn neuvontavelvollisuutensa
mukaisesti ilman aiheetonta viivytystä kaikki olennaiset ja oikeat tiedot
kiinteistön ostajan sekä myyjän ja Matti Tarvaisen pyynnöstä. Lohjan
kunnan rakennuslautakunnan pöytäkirjanote 22.7.1970 (§ 168) on
saadun tiedon mukaan ollut myös kiinteistön myyjän eli
korvausvaatimuksen esittäjän hallussa ennen kiinteistön kauppakirjan allekirjoittamista. Kiinteistön myyjällä itsellään on maakaaressa (540/1995, 18 § 1 momentti) säädetyn mukaisesti tiedonantovelvollisuus ostajalle kiinteistöä koskevista viranomaisen päätöksistä. Ostaja on korvausvaatimuksesta ilmenevän mukaisesti kyseistä kiinteistökauppaa solmiessaan ollut siinä ymmärryksessä, että kyseessä olevan rakennuksen rakennuslupaa ei ole saatavissa.

Ottaen huomioon silloisessa heinäkuussa 1970 voimassa olleessa rakentamislain (370/1958) 7 §:ssä ja 130 §:ssä uudisrakennuksesta säädetty sekä rakennusasetuksen (266/1959) 120 §:ssä ja 122 §:ssä rakennusluvan hakemisesta uudisrakennukseen säädetty, Lohjan kaupunki katsoo ilmeiseksi, että kyseessä oleva Lohjan kunnan rakennuslautakunnan pöytäkirjanotteista 1.7.1970 ja 22.7.1970 ilmenevä toimenpide on silloisen rakentamislainsäädännön mukaan edellyttänyt rakennuslupaa.

Kyseisissä pöytäkirjoissa asiaa koskevat  § 144 ja § 168 on otsikoitu ”Pentti Tarvaisen kirjelmä” ja ”Pentti Tarvaisen kirjelmä 10.7.1970”, ja päätöksissä siteerataan Tarvaisen rakennuslautakunnalle osoittamaa tiedustelua ja sittemmin pyyntöä. Lohjan kaupunki pitää siten heinäkuussa 1970 voimassa olleessa rakennusasetuksessa kirjallisesta rakennuslupahakemuksesta säädetty huomioiden ilmeisenä, että Lohjan kunnan rakennuslautakunnan pöytäkirjanotetta 22.7.1970 (§ 168) ei voida pitää kyseessä olevaa rakennusta koskevana rakennuslupana, eikä sellaista ole saatavissa muutoinkaan. Asiassa ei ole esitetty tai muutoin saatavissa silloisessa rakennusasetuksen 122 §:n 1 momentissa tarkoitettua kirjallista rakennuslupahakemusta, johon rakennusluvan myöntäminen olisi voinut aikanaan perustua.

Lohjan kaupunki toteaa edelleen, että hallintolain 6 §:stä ilmenevä luottamuksensuojan periaate tarkoittaa, että hallinnon asiakkaalla on oikeus luottaa viranomaiselta saamaansa oikeudellisesti perusteltuun tietoon. Rakennuslupaa koskeva silloinen heinäkuussa 1970 voimassa ollut sääntely on tuolloin ollut ja on yhä julkisesti saatavissa. Korvausvaatimuksen esittäjälle ei siten ole voinut syntyä asiassa oikeudellisesti perusteltuja odotuksia siitä, että asiassa esitetty Lohjan kunnan rakennuslautakunnan pöytäkirjanote 22.7.1970 (§ 168) voitaisiin katsoa kyseessä olevaa rakennusta koskevaksi rakennusluvaksi.

Lisäksi Lohjan kaupunki katsoo tarpeelliseksi todeta, että kyseessä olevan kiinteistön alueella on nykyisellään voimassa ranta-asemakaava, jossa kiinteistö sijaitsee RA alueella/loma-asuntoalueella. Kyseinen rakennus sijaitsee istutettavalla alueen osalla, jonne voidaan rakentaa
saunarakennus rakennusjärjestyksen määräykset huomioon ottaen. Voimassa olevan rakennusjärjestyksen mukaan saunarakennuksen tulee sijaita vähintään 15 metriä rantaviivasta, ja saunan koko ranta-alueella voi olla enintään 30 m². Kaava sallii rakennuspaikalle lisäksi yhden lomarakennuksen (50 m²) ja talousrakennuksen (20 m²). Naapurikiinteistöillä loma-asunnot on rakennettu ylemmäs rinteeseen ja vain saunat sijaitsevat rannassa. Kyseisellä kiinteistöllä sijaitseva saunarakennus ja sen laajennus on tiettävästi rakennettu aiemmin selostetun 1970-luvulla voimassa olleen rakennuslainsäädännön aikana, ja rakennus on kooltaan saadun tiedon mukaan 63 m². Lohjan kunnan rakennuslautakunnan pöytäkirjanotteen 1.7.1970 (§ 144) mukaan kiinteistö on tuolloin sijainnut saarella, joka on yleiskaavassa ollut osoitettuna yleiseen virkistyskäyttöön.

Lohjan kaupunki katsoo siten, että ottaen huomioon edellä selostetun mukaisesti rakennuksen sijainti, koko ja käyttötarkoitus sekä alueen voimassa oleva ja silloinen kaava ja rakennusjärjestys, rakennusluvan puuttumista ei voida pitää vähäisenä virheenä. Siten myöskään se seikka, että viranomainen ei ole aiemmin puuttunut kyseessä olevan luvatta rakennetun rakennuksen olemassaoloon kiinteistöllä, ei edellä selostetuista kaavaan ja rakennukseen liittyvistä seikoista johtuen anna yleinen etu huomioiden aihetta arvioida kyseistä rakennusta koskevaa rakennusluvan tilannetta toisin.

Siltä osin kuin korvausvaatimuksen esittäjä viittaa kyseessä olevan rakennuksen purkumääräykseen, Lohjan kaupunki toteaa, että aiemmin selostetun mukaisesti Lohjan kaupungin rakennusvalvonnan lupainsinööri Nina Majuri ei ole sähköpostissaan 27.2.2025 tai muutoin määrännyt rakennusta purettavaksi. Myös kiinteistön ostaja on 19.5.2025 lupainsinööri Majurille lähettämässään sähköpostiviestissä ilmaissut käsityksenään, että purkulupaa on haettava, ja tiedustellut, onko sellaista kyseessä olevassa tapauksessa mahdollista saada.

Vaikka asialla ei ole Lohjan kaupungin korvausvastuun olemassa olon arvioinnin lopputulos huomioiden merkitystä, Lohjan kaupunki toteaa vielä selvyyden vuoksi seuraavaa. Korvausvaatimuksen esittäjä ei ole korvausvaatimuksessaan esittänyt uskottavasti vahingonkorvauslain
5 luvun 1 §:ssä tarkoitettua syntyneen vahingon määrää. Korvattavaksi vaadittavaa hyvitystä ei voida määritellä kiistattomasti sillä perusteella, mikä on ollut kiinteistön myyntiesitteen mukainen myyntihinta ja toteutunut kauppahinta. Ottaen huomioon asian lopputulos ja hallintolaissa viranomaisen selvittämisvelvollisuudesta säädetty, Lohjan kaupunki ei ole katsonut tarpeelliseksi selvittää asiaa tältä osin enemmälti.

Edellä selostetun johdosta Lohjan kaupunki katsoo, että se ei ole
vahingonkorvauslaissa säädetty huomioiden korvausvelvollinen
vahingonkorvausvaatimuksessa esitetyn mukaisesta kiinteistökauppaa
koskevasta taloudellisesta vahingosta.
 

Lisätiedot Hallintojuristi Marie Rautio-Sipilä, marie.rautio-sipila(at)lohja.fi

Oheismateriaali - Vahingonkorvausvaatimus: rakennusluvan katoaminen kiinteistön 444-439-1-393 osalta, siitä aiheutunut virheellinen viranomaispäätös ja taloudellinen vahinko (ei nettiin)
- 1 Kauppakirja_Mustasaari_v0.2 (ei nettiin)
- 2 Allekirjoitettu kauppakirja (ei nettiin)
- 3 esite_1370784_A4_Mustasaari (ei nettiin)
- 4 Sähköpostit kiinteistön ostajan ja Lohjan rakennusvalvonnan kanssa (ei nettiin)
- 5 Rakennuslupa kiinteistölle 444-439-1-393 (ei nettiin)
- 6 Puuttuvan rakennusluvan myöntäminen (ei nettiin)
- Lohjan kunnan rakennuslautakunnan pöytäkirjanote 1.7.1970 (§ 144) (ei nettiin)
- Lohjan kunnan rakennuslautakunnan pöytäkirjanote 22.7.1970
(§ 168) (ei nettiin)

Esittelijä Kaupunkikehitysjohtaja Puistosalo Pekka

Päätösesitys Kaupunkikehityslautakunta päättää, että Lohjan kaupunki ei ole korvausvelvollinen vahingonkorvausvaatimuksen mukaisesta kiinteistökauppaa koskevasta taloudellisesta vahingosta.

Päätös Kaupunkikehityslautakunta päätti esityksen mukaan.

Tiedoksi Tommi Kurjensalo (ote)

------------------------------------