Kaupunkikehityslautakunta
Pöytäkirja 24.09.2025/Pykälä 118

490/10.02.04/2022

Kaupunkikehityslautakunta 24.09.2025 § 118

 Kaava-alue sijaitsee Äijälässä Mynterlänsalmen rannalla, Äijäläntien ja Papinniementien varrella noin 22 kilometriä Lohjan kaupungin keskustasta pohjoiseen. Suunnittelualueeseen kuuluu 5 rantakiinteistöä, jotka muodostavat yhdessä noin 3 hehtaarin suuruisen alueen. Alueen rakennuspaikat ovat loma-asuinkäytössä. Ranta-asemakaavan muutoksen päätavoitteena on päivittää rakennuspaikkojen rakennusoikeuksia.

Ranta-asemakaavoitus on käynnistynyt yksityisen maanomistajan aloitteesta. Kaavaa laatii maanomistajan toimeksiannosta konsultti Seppo Lamppu (Kiinteistökehitys ja Kaavoitus SKLM OY). Kaavan vireille tulosta on kuulutettu 18.5.2022. Osallistumis- ja arviointisuunnitelma, joka löytyy kaavan oheismateriaaleista, on pidetty nähtävillä kaupungin toimesta alueidenkäyttölain 63 §:n mukaisesti 18.5.–17.6.2022. Kaavan valmisteluvaiheen aineisto on ollut tutustuttavissa 15.3.2023 alkaen siten, että lausunto on pyydetty toimittamaan 14.4.2023 mennessä kaavaa laativalle konsultille kirjallisesti. Valmisteluvaiheen lausuntoja saapui 10 kappaletta ja mielipiteitä 1 kappale. Ne on koottu kaavan oheismateriaaleihin.

Kaavatyötä varten on laadittu luontoselvitys (Metsänen 2021), emätilatarkastelu (SKLM Oy 2022), rakennustarkastelu (Seppo Lamppu tmi / SKLM Oy & Studio MAYKO 2022) sekä arkeologinen arkistoselvitys (Mikroliitti Oy 2022). Kyseiset selvitykset ovat kaavan oheismateriaaleina. Selvitykset ovat vaikuttaneet kaavaratkaisuun etenkin luontoarvojen ja rakennusten osalta.

Kaavaehdotuksessa on kaksi erillistä korttelialuetta ja rakennuspaikkoja on yhteensä 5 kappaletta. Koko suunnittelualueelle on osoitettu Loma-asuntojen korttelialue RA-1, joka ”on tarkoitettu loma-asuntojen sekä sauna- ja muiden talousrakennusten rakentamiseen”. Rakennusoikeudesta alueella määrätään seuraavasti: ”Yhdelle rakennuspaikalle sijoitettavien rakennusten kerrosala saa olla yhteensä enintään 250 kerrosalaneliömetriä. Rakennuspaikalle saa sijoittaa enintään yhden loma-asunnon, jonka koko saa olla enintään 150 k-m2.” Rakennuspaikkoja koskevat myös kaikki kaavan yleiset määräykset. Yleismääräyksissä vesikäymälän rakentaminen on sallittu.

Edellä mainittujen kaavamerkintöjen lisäksi rantojen välittömään läheisyyteen on osoitettu saunojen rakennusalat sa, joista jokaiselle voi rakentaa enintään yhden kooltaan 30 kerrosalaneliömetrin saunan, ja istutettavat alueen osat, joilla turvataan rantapuustoa ja -kasvillisuutta, sekä kahden rakennuspaikan reunalle ohjeellinen ajoyhteys. Kaavakartalla on 6 luo-merkintää eli Luonnon monimuotoisuuden kannalta erityisen tärkeää aluetta. Näistä luo-1, luo-2 ja luo-3 -alueet ovat uhanalaisia tai silmälläpidettäviä ja edustavuudeltaan hyviä luontotyyppikohteita, kun taas luo-4 on vesilain mukainen luonnontilaisen kaltainen noro sekä luo-5 ja luo-6 lahokaviosammaleen esiintymiä.

Yksi rakennuspaikoista on nykytilassa alle 5000 neliömetriä, mutta kaavaehdotuksessa kiinteistörajoja on muutettu siten, että kaikki rakennuspaikat ylittävät 5000 neliömetriä. Rakentamislupaa ei voi myöntää suoraan kaavassa osoitetun tontin perusteella, vaan kaikki kiinteistöt tulee vielä lohkoa kaavan mukaisiksi.

Kaavoituksen näkemys:

Kaavaehdotus mahdollistaa merkittävästi suuremman määrän rakentamista kuin nyt voimassa oleva ranta-asemakaava. Kaavaratkaisun mitoituksella ei ole esitetty riittäviä maankäytöllisiä perusteita, mitä alueidenkäyttölaki kaavoilta vaatii. Rakennusjärjestys ohjaa maankäyttöä kaavattomilla alueilla, joten rakennusjärjestyksellä ei voi automaattisesti perustella ranta-asemakaavan mitoitusta. Kaavaratkaisu ohjaa alueen maankäyttöä; mitä kaava ei säätele, sitä rakennusjärjestys voi tarkentaa.

Kaupungin pitkäaikainen linja ranta-asemakaavoissa on ollut loma-asuntojen rakennusoikeuden määrän pitäminen maltillisena. Syyt ovat hyvin monimuotoiset, mm. rakentamisen haitalliseen tiivistymiseen, ympäristövaikutuksiin ja vesihuoltolakiin liittyviä. Niillä on myös kuntataloudelle merkittävä vaikutus. Lohjalla on noin 8000 loma-asuntoa, ja kertautuessaan niiden rakennusoikeuksien määrien kasvulla on suuret vaikutukset.

Kaava mahdollistaa vesikäymälän rakentamisen, mutta kaavaselostuksessa ei ole perusteltu vesihuoltoratkaisua maankäytöllisesti eikä selvitetty kaavaratkaisun vesiensuojeluun kohdistuvia vaikutuksia riittävästi. Alueidenkäyttölain 73 §:n mukaiset ranta-asemakaavan erityiset sisältövaatimukset vesiensuojelusta ja vesihuollon järjestämisestä eivät täyty. Lohjan kaupungin lomarakennusten vesikäymälöitä koskeva pitkäaikainen käytäntö on ollut kieltää vesikäymälät lomarakennuspaikoilla, jolloin maanomistajien yhdenvertaisen kohtelun periaatteet ovat tämän asian osalta toteutuneet. Vesikäymälöiden kieltämisestä on olemassa useita oikeustapauksia, jotka tukevat Lohjan linjaa.

Asettamalla kaavaehdotus nähtäville saadaan siitä lausunnot ja muistutukset, ja kaavaratkaisua voidaan tarkastella sen jälkeen uudestaan.

Lisätiedot Yleiskaavasuunnittelija Tiitus Kuisma, tiitus.kuisma(at)lohja.fi

 Kaavoitusinsinööri Niko Mikkonen, niko.mikkonen(at)lohja.fi

Oheismateriaali - RA2 Kaavaselostus liitteineen – ehdotusvaihe

 - RA2 Valmisteluvaiheen palautteet ja vastineet, 15.1.2024

 - RA2 Valmisteluvaiheessa saapuneet lausunnot ja mielipide

 - RA2 Osallistumis- ja arviointisuunnitelma, 5.5.2022

 - RA2 Lohjan Äijäläntien asemakaava-alueen luontoselvitykset 2021, 8.12.2021

 - RA2 Emätilatarkastelu liitteineen, 19.10.2022

 - RA2 Viiden kiinteistön ranta-asemakaavan muutoksen arkeologinen arkistoselvitys 2022, 16.1.2022

 - RA2 Rakennustarkastelu, 28.10.2022 

Liite - RA2 Kaavakartta - ehdotusvaihe

Esittelijä Kaupunkikehitysjohtaja Puistosalo Pekka

Päätösesitys Kaupunkikehityslautakunta päättää

1. merkitä tiedoksi kaavan laatijan tekemät vastineet valmisteluvaiheessa saatuihin lausuntoihin ja mielipiteisiin (RA2 Valmisteluvaiheen palautteet ja vastineet, 15.1.2024) ja

2. asettaa RA2 Äijälän ranta-asemakaavan muutoksen ehdotuksen (RA2 Kaavakartta - ehdotusvaihe) julkisesti nähtäville AKL 65 §:n ja MRA 27 §:n mukaisesti.

Ranta-asemakaavan muutos koskee kiinteistöjä 444-438-5-115 Kalliola, 444-438-5-139 Kallionpoukama, 444-438-5-152 Mustikka, 444-438-5-131 Kalliorinne ja 444-438-5-123 Lomapoukama. Ranta-asemakaavan muutoksella muodostuu kortteli 7 ja osa korttelista 3.

Käsittely Hallintojuristi Marie Rautio-Sipilä poistui kokouksesta klo 14.46 tämän asian käsittelyn alkaessa.

Päätös Kaupunkikehityslautakunta päätti esityksen mukaan.

Tiedoksi ote kaavoitussihteeri Lintuniemi

------------------------------------