Kaupunginhallitus
Pöytäkirja 27.10.2025/Pykälä 382

198/10.00.02.03/2025

Kaupunkikehityslautakunta 24.09.2025 § 126

 Lohjan kaupungille on 16.2.2024 allekirjoitetusta ja kaupunginhallituksen 2.4.2024 § 128 hyväksymästä (lainvoima 30.4.2024) maankäyttösopimuksesta tullut yhteensä viisi (5) KTVY-asemakaavatonttia Lempolan kaupunginosassa Saukkolantien ja moottorien liittymän välisellä alueella. Lisäksi maankäyttösopimuksella kaupungilla tulivat kaikki katu- ja suojaviheralueet. Liittyvä asemakaava L46, arkistotunnus nro 544, Lempolan työpaikka-alue tuli voimaan 21.8.2024 kuulutuksella kaupunginvaltuuston hyväksymispäätöksestä 15.5.2024 § 45 (ei valituksia hallinto-oikeuteen).

Kaupungille tulleiden KTVY-korttelinosien pinta-ala on yhteensä 18 012 m² ja rakennusoikeus 7205 k-m² (e = 0.40). KTVY-merkintä on tarkasti:

 Liitteen olevan hintataulukon arvot perustuvat jo syksyllä 2022 tehtyjen kahden (2) AKA-arvion keskiarvoihin. Sen jälkeen koko asemakaavan mukaisten tonttien pinta-ala pieneni ja edelleen myöhemmin liikerakentamisen määrä tippui 20 %:sta 17 %:in. Nämä muutokset on huomioitu suhteutuksilla syksyn 2022 AKA-arvioihin toisen oheismateriaalina olevan taulukon mukaisesti. Sen mukaiset arvot olivat käytössä maankäyttösopimuksessa sekä nyt tässä hinnoittelupäätöksessä. AKA-arvioiden päivittäminen ei olisi tuonut mitään kustannuksensa mukaista hyötyä. Toisaalta syksystä 2022 hintataso ei ole ainakaan noussut. Hinnat ovat tonttikohtaisia hintoja ilman mitään tarkkaa yksikköhintaa, AKA-arvioiden mukaisesti.

Asemakaavan osoittamisen tonttien hinnat ovat välillä noin 44 000 -

 57 000 €. Laskennalliset yksikköhinnat ovat välillä noin 13,40 - 14,80 €/m² ja noin 33,50 - 36,90 €/k-m². Maanvuokra on tavanomainen vakio 5 % hinnasta ensimmäisenä maanvuokrauksen kalenterivuonna. Hinnat ovat voimassa toistaiseksi ja ne ovat myös maanvuokrattujen tonttien omaksiostohinnat aikaisintaan rakentamisvelvollisuuden täyttämisen jälkeen sen hetken maanvuokralaiselle.

Rakentamisvelvollisuus on 30 % rakennusoikeudesta. Määrä voisi olla korkeampi, mikäli asemakaava sallisi enemmän varsinaista liikerakentamista. Suurempi määrä todennäköisesti kuitenkin edelleen rajoittaisi tonttien menekkiä.   

Kiinteistöarvioiden julkisuutta koskee seuraava oikeustapaus. Korkeimman hallinto-oikeuden 23.1.2020 antaman vuosikirjaratkaisun mukaan arvioinnin perusteita koskevia tietoja on pidettävä salassa pidettävinä lain viranomaisten toiminnan julkisuudesta (621/1999) § 24 momentin 1 kohtien 17 ja 20 perusteella. Arviot ovat toki nähtävissä päättäjien sisäisessä portaalissa ja em. korkeimman hallinto-oikeuden ennakkopäätös on esityslistan liitteenä. Vaikka kyse on korkeimman hallinto-oikeuden päätöksestä, koskee se kaikkia, henkilöitä ja oikeushenkilöitä, eikä vain pelkästään kuntia ja muita julkistahoja.

Kuntatekniikka on valmistumassa, syyskuun 2025 aikataulun mukaan, kevätkesästä 2026. Kaupungin maan osalta erillisten sitovien tonttijakojen kaupungingeodeetin hyväksymispäätökset ovat elokuun 2025 lopulta ja tontit tulevat lohkottaviksi, kun pyykitys on katutöiden puolesta mahdollista. Puusto tulee hakattavaksi tontinluovutusasentoon ennen tonttihaun alkamista, jolloin siitä ei muodostu lisähintaa. Tonttihaku voi alkaa, kun kuntatekniikka on valmis ja tontit ovat lohkottuina kiinteistörekisterissä.

Näillä tonteilla ei ole mitään yhtä yksikköhintaa, vaan kullakin tontilla on oma arvonsa. Näin ollen, mikäli tontteja tulee lohkottavaksi uudelleen tontinhakijan halun mukaisesti, tulee uuden tontin hinnanmuodostuksessa käyttää suoraan pinta-alasuhteutusta sen tontin hinnasta, joka on suurin muodostaja uudelle tontille. Asemakaavassa oleva liikerakennusoikeuden rajoitus on merkittävä näiden tonttien kiinnostusta vähentävä tekijä. Ensimmäinen rakentaja on tällä alueella todellinen alueen aukaisija. Yksityisen maanomistukseen jäänyt kortteli/tonttimaa on toki sen omassa hinnoittelussa ja myynnissä. Se myös täysin itsenäisesti hakee tarvittavat erilliset sitovat tonttijakonsa ja lohkomisensa kiinteistönmuodostusviranomaiselta.

Mikäli näiden kaupungin tonttien menekki osoittautuu heikoksi, tulee esim. määräaikainen maanvuokra-alennus harkittavaksi tai hintojen laskeminen. Nuo toimet tulevat koskemaan toki kaikkia tontinhakijoita mahdollisen muutospäätöksen voimaantulosta alkaen.

Lisätiedot maankäyttöinsinööri Riku Korhonen, riku.korhonen(a)lohja.fi

Oheismateriaali - hintakartta em. maankäyttösopimuksen kartalla

 - arviokirja 1, 21.9.2022 (salassapidettävä, JulkL (621/1999) § 24 mom. 1, kohdat 17 ja 20)

 - arviokirja 2, 3.10.2022 (salassapidettävä: JulkL (621/1999) § 24 mom. 1, kohdat 17 ja 20)

 - taulukko syksyn 2022 arvioista maankäyttösopimuksessa käytettyihin

 arvoihin / nyt käytettäviin hintoihin

 - korkeimman hallinto-oikeuden ennakkopäätös 23.1.2020 kiinteistö-

 arvioiden julkisuudesta

 - koko 21.8.2024 voimaantullut asemakaavan nro 544:n dokumentti              

Liite - tonttikohtaiset hinnat

Esittelijä Kaupunkikehitysjohtaja Puistosalo Pekka

Päätösesitys Kaupunkikehityslautakunta päättää esittää kaupunginhallituksella ja edelleen kaupunginvaltuustolle, että Lohjan kaupunki koskien asemakaavan L46 Lempolan työpaikka-alue korttelien 100, 101 ja 102 kaupungin omistamia toimitilatontteja

1. hinnoittelee ne liitteenä olevan taulukon mukaisesti tonttien myyntiä ja maanvuokrausta varten, hinnat ovat myös maanvuokrattujen tonttien tonttien omaksiostohinnat aikaisintaan rakentamisvelvollisuuden täyttämisen jälkeen sen hetken maanvuokralaiselle, hinnat ovat voimassa toistaiseksi, ja

2. määrittää rakentamisvelvollisuudeksi 30 % rakennusoikeudesta.

Tonttien pinta-alojen muuttuessa käytetään suoraa pinta-alasuhteutusta suuremman tai pienemmän tontin hinnan laskemiseksi, niin että suhteutus tehdään sen tontin hinnalla, joka suurimmalta osin muodostaa uuden tontin.

Päätös Kaupunkikehityslautakunta päätti esityksen mukaan.

Tiedoksi kaupunginhallitus

------------------------------------

Kaupunginhallitus 27.10.2025 § 382

 Päivitystä kuntatekniikan suhteen 9.10.2025. Vuoden 2026 investointeja

karsittaessa on mahdollista, että osa alueen kuntatekniikasta toteutuu vuoden 2027 puolella. Näin ollen kaupungin tontit voivat tulla hakuun kahdessa erässä.

Lisätiedot maankäyttöinsinööri Riku Korhonen, riku.korhonen(a)lohja.fi

Oheismateriaali - hintakartta em. maankäyttösopimuksen kartalla

 - arviokirja 1, 21.9.2022 (salassapidettävä, JulkL (621/1999) § 24 mom. 1, kohdat 17 ja 20)

 - arviokirja 2, 3.10.2022 (salassapidettävä: JulkL (621/1999) § 24 mom. 1, kohdat 17 ja 20)

 - taulukko syksyn 2022 arvioista maankäyttösopimuksessa käytettyihin

 arvoihin / nyt käytettäviin hintoihin

 - korkeimman hallinto-oikeuden ennakkopäätös 23.1.2020 kiinteistö-

 arvioiden julkisuudesta

 - koko 21.8.2024 voimaantulleen asemakaavan L46 / nro 544:n dokumentti

Liite - tonttikohtaiset hinnat

Esittelijä Kaupunginjohtaja Ståhl Petra

Päätösesitys Kaupunginhallitus päättää esittää kaupunginvaltuustolle, että Lohjan kaupunki koskien asemakaavan L46 Lempolan työpaikka-alue korttelien 100, 101 ja 102 kaupungin omistamia toimitilatontteja

1. hinnoittelee ne liitteenä olevan taulukon mukaisesti tonttien myyntiä ja maanvuokrausta varten, hinnat ovat myös maanvuokrattujen tonttien tonttien omaksiostohinnat aikaisintaan rakentamisvelvollisuuden täyttämisen jälkeen sen hetken maanvuokralaiselle, hinnat ovat voimassa toistaiseksi, ja

2. määrittää rakentamisvelvollisuudeksi 30 % rakennusoikeudesta.

Tonttien pinta-alojen muuttuessa käytetään suoraa pinta-alasuhteutusta suuremman tai pienemmän tontin hinnan laskemiseksi, niin että suhteutus tehdään sen tontin hinnalla, joka suurimmalta osin muodostaa uuden tontin.

Päätös Kaupunginhallitus päätti esityksen mukaan.

Tiedoksi kaupunginvaltuuston esityslistalle

------------------------------------