Kaupunkikehityslautakunta
Esityslista 15.01.2026/Asianro 11

1189/10.00.02.04/2025

Kaupunkikehityslautakunta 15.01.2026  

 1) Taustaa

Lohjan kaupungille on 15.3.2017 allekirjoitetusta ja kaupunginhallituksen 15.3.2017 § 89 hyväksymästä (lainvoima 17.4.2017) maankäyttösopimuksesta tullut, tuolloin sovitun mukaisesti, määräosainen 41/100:n omistus Karnaisten ABC:n viereisen KMT-1 -korttelinosan omistuksesta kahdessa määräalassa. Maankäyttösopimukseen liittyvä asemakaavanmuutos L62, sittemmin nro 516, tuli voimaan 10.5.2017 kaupunginvaltuuston hyväksymispäätöksestä 15.3.2017 § 41. Maankäyttösopimuksen osapuolena olevan henkilön osuus on 59/100. Yhteisomistus on jaotonta: kumpikin omistaja omistaa määräosansa jokaisesta hiekanjyvästä ja jokaisen neliömillin murto-osasta. Kaksi määräalaa juontuu vanhasta tilarajasta, joka lävistää tämän korttelin 100 KMT-1 -osan. Tarvittavaa Meemikatua ei ole vielä rakennettu. Pohjoisempi Emojikatu korttelille 102 valmistui 2021.

Asemakaavamääräys KMT-1 on tarkasti (15 943 k-m²):

 Laki eräistä yhteisomistussuhteista (180/1958) mukaan yhteisomistajalla on oikeus, omistuksen osuuden koosta riippumatta, saada osansa erotetuksi. Mikäli omistajat eivät saa jakoa tehdyksi keskenään sopimalla, niin osan omistajalla on oikeus hakea käräjäoikeudelta yhteisomistuksen kohteen myyntiä yhteisomistuksen purkamista varten. Tuollaisen pakkomyynnin toimiin liittyvät kulut ja vastaavat tulevat kaikkien osaomistajien maksettavaksi. Henkilöomistajan pyynnöstä jakosopimusta on katsottu syys-joulukuussa 2025. Sopimusjako on parempi kuin pakkomyynti. Tilanne on verrattavissa kuolinpesän jakamiseen oikeudenomistajien kesken. Siellä ei tosin ole kyse pakkomyynnistä vaan pakkojaosta (joka voi toki sisältää myyntiäkin).

Tässä jakosopimuksessa on paljon tekstiä, joka on tiedotusta tulevaisuuteen ja näkökulmasta riippuen sopimuksen voi nähdä toteavan paljon itsestäänselvyyksiä. Tämä kaikki on kuitenkin siksi, että yksityiskohdista ei tarvitse olla eri mieltä tulevaisuudessa. On myös mahdollista, että kukaan asiaa nyt hoitava henkilö ei välttämättä ole mukana, kun jaon kohde on varsinaisesti rakentumassa. Itse rakentajalla ei välttämättä ole enää mitään sopimussuhdetta kumpaankaan nykyiseen osapuoleen. Tiedon liikuttaminen helpottaa tulevaisuutta, kun ainakaan mikään (iso) asia ei tule yllätyksenä tulevalle rakentajalle tai tuleville rakentajille. Tiedottaminen pidentää sopimusta, mutta se on täysin tarkoituksellista. Toisaalta tonttijako ja lohkominen ovat viranomaistoimia, joiden lopputulemista ei voi sopia.

2) Jako

KMT-1 -korttelinosan maapinta-ala on noin 54 977 m² ja sen jokainen maaneliö antaa rakennusoikeutta asemakaavan mukaisella tehokkuusluvulla 0.29 eli yhteensä noin 15 943 k-m². Rakennusoikeutta tulee jokaisesta maaneliöstä, vaikka itse rakennusala noin 32 986 m² (60 %) on osa tästä KMT-1 -korttelinosasta. Kun jako menee omistussuhteiden mukaan maan osalta, menee jako omistussuhteiden mukaan myös rakennusoikeuden osalta. Kun aikanaan tämän korttelin 100 KMT-1 -osa tulee lohkottavaksi erillisen sitovan tonttijaon mukaiseksi tontiksi, tai tonteiksi, ei mahdollinen neliön tai kahden jakoperä aiheuta tasingon maksua, ei nyt eikä lohkomisen yhteydessä. Kokonaisrakennusoikeuden sisällä on erillinen 7000 k-m²:n osa (43,9 %) erikoistavaran kaupalle. Sekin jakautuu määräosien omistuksen suhteessa. Jotta asia menee myös näin käytännössä tulevaisuudessa, tulee osapuolien ehdottomasti tiedottaa asiasta, yleisestikin, sekä ottaa maininta mukaan kaikkiin jaon kohdetta koskeviin tuleviin luovutuskirjoihin.

Jako on hyvällä tavalla yksinkertaisin mahdollinen: yksi suora viiva. Käytännössä päälopputuleman tarkoitus on, että kumpikin osapuoli aikanaan myy omistuksensa itsenäisesti samalle rakentajataholle, ja toivottavasti myös suht’ samanaikaisesti.

Vaikka kyse on näin isosta alueesta ja jako ei mene tasan tasaneliöille, on jaon määräävin tekijä tasaneliöiset absoluuttiset maaneliömäärät. Mahdollinen enintään parin neliön, positiivinen tai negatiivinen, jakoperä koituu henkilöomistajan hyväksi. Tämä on hyvä sopia, jotta asiasta ei jää tarpeetonta epäselvyyttä.

3) Muuta

Maankäyttösopimuksen laskennassa talvella 2016 - 2017 tämän KMT-1 -rakennusoikeuden arvo on ollut noin 97,84 €/km² ulkopuolisten AKA-arvioiden keskiarvona. Koko KMT-1 -osalta se vastaa arvoa 1 559 863 €, kaupungin osalta 639 544 € ja henkilön osalta 920 319 €. Vuonna 2025 tuo hinta on liian korkea ja myynnissä on aikanaan varauduttava matalampaan hintaan. Myynti tulee olemaan täysin erillinen oma kaupunkikehityslautakunnan päätös hankkeen ilmettyä.

Toukokuun 2017 asemakaavan ja asemakaavanmuutoksen voimaantulon jälkeen yhteismyyntiä on katsottu pariin otteeseen eri rakentajatahojen kanssa, mutta ne eivät ole johtaneet mihinkään rakentajatahojen vetäydyt- tyä. Tämä jakosopimus selkiyttää tilannetta jonkun verran, kun kumpikin osapuoli voi selkeästi osoittaa oman omistuksensa alueen. Ja sopimusjako on parempi kuin pakkomyynti.

Tässä jakosopimuksessa ei synny uutta omistusta eikä makseta tasinkoa. Tällainen jakosopimus kaupungin tekemänä on ainutkertainen.

Lisätiedot maankäyttöinsinööri Riku Korhonen, riku.korhonen(a)lohja.fi

Oheismateriaali - kartat (3 sivua): 1) kantakartta, asemakaava ja kiinteistö- ja määräalarajat, 2) ilmakuva 2024 ja kiinteistörajat sekä 3) ja jaon lopputilanteen mukaiset omistukset,

- maankäyttösopimus 15.3.2017 allekirjoitukset ja henkilöosapuolen nimi peitettyinä (8 sivua),

- maankäyttösopimuksen käsittelyvaiheet helmi-maaliskuussa 2017 kaupunkisuunnittelulautakunnassa ja kaupunginhallituksessa, henkilöosapuolen nimi peitettynä (4 sivua),

- asemakaavan nro 516 koko dokumentti (2 sivua),

- laskentataulukko 23.9.2025 (1 sivu),

- jakosopimus kartallaan ilman henkilönimeä (6 sivua).

Liite - jakosopimus kartallaan henkilönimellä (6 sivua, ei nettiin).

Esittelijä Kaupunkikehitysjohtaja Puistosalo Pekka

Päätösesitys

Päätös

Tiedoksi ote: sopimusosapuoli, tonttipalvelut sisältäen kaupungingeodeetin, kaupunginpuutarhuri Kirsti Puustinen, suunnitteluinsinööri Timo Mäkinen, kaupunkitekniikkapäällikkö Seppo Lötjönen, kaupunkirakennejohtaja Pekka Puistosalo, elinkeinoasiantuntija Marko Tiirinen ja yrityspalvelupäällikkö Mika Hämeenniemi

------------------------------------