Kaupunkikehityslautakunta
Esityslista 15.01.2026/Asianro 12

1718/10.00.02.02/2025

Kaupunkikehityslautakunta 15.01.2026  

 1) Taustaa

Lohjan kaupunki on kaupunkisuunnittelulautakunnan päätöksestä 23.2.2017 § 15 ja 7.3.2018 allekirjoitetuilla maanvuokrasopimuksilla maanvuokrannut Ahtsalmen kaupunginosan korttelin 224 tontin 4 ja saman kaupunginosan korttelin 98 tontin 3 Lohjan Vuokra-asunnot Oy:lle 31.12.2062 saakka. Tontilla 4 on uuden kerrostalon rakennusoikeus sekä Solmulan rakennus, jonka Lohjan Vuokra-asunnot on samalla ostanut yhdellä (1) eurolla kaupunginhallituksen päätöksestä. Kummankin tontin asemakaava on tullut voimaan 11.5.2016 asemakaavanmuutoksena nro 511 (työtunnus L35), jonka kaupunginvaltuusto hyväksyi 10.6.2015 § 76 (Helsingin hallinto-oikeus hylkäsi 18.3.2016 valtuuston päätöksestä tehdyn valituksen ja asia ei edennyt korkeimpaan hallinto-oikeuteen).

Tontin 4 pinta-ala on 4420 m² ja käyttötarkoitusmerkintä on AK-62/s: asuinkerrostalojen korttelialue, jolla ympäristö säilytetään. Rakennus- oikeus on kahdessa osassa: olevan Solmulan rakennuksen kohdalla 500 k-m² ja uudelle kerrostalolle 1600 k-m²; yhteensä 2100 k-m².  Solmulan rakennuksen kohdan osatontin maanvuokra vuonna 2025 on ollut 1650,28 € ja uuden kerrostalon kohdan osatontin 10 561,81 €.

Tontti 3 on pysäköintialue pinta-alalla 1195 m² ja tarkka käyttötarkoitus- merkintä LPA eli autopaikkojen korttelialue. Lisämääre (K224 AK-62) osoittaa sen pelkästään asuintontin 4 käyttöön.

Maanvuokraus on kahdessa (2) eri sopimuksessa, kun ARA-hintainen rakennusoikeus ei voinut (silloisten) ARA:n määräysten mukaisesti olla samassa maanvuokrasopimuksessa ARA-hinnattoman rakennus- oikeuden kanssa. Uuden kerrostalon kohta on ARA-hintaisella maan- vuokralla ja Solmulan rakennuksen kohta on ARA-hinnattomalla maan- vuokralla. joka on tosin ’puoliksi ARAa’. Kyseessä on ollut kaupungin silloisen sote-puolen sopimuskokonaisuus Lohjan Vuokra-asunnot Oy:n kanssa. Kummassakin maanvuokrasopimuksessa on ao. osa pysäköinti- tontista.

2) Tilanne vuodenvaihteessa 2025 - 2026

Uuden kerrostalon tavanomainen kolmen (3) vuoden rakentamis- velvollisuusaika on alun perin päättynyt 7.3.2021. Jatkoaikaa 17.3.2025 saakka on tullut maankäyttöinsinöörin viranhaltijapäätöksellä 17.3.2022 § 10 (kaupunkisuunnittelulautakunta 6.4.2022 § 45). Lohjan Vuokra-asunnot Oy ei ole hakenut tälle uudelle kerrostalolle rakennuslupaa. Siltä on nyt loppuvuodesta 2025 oheisen mukainen hakemus 12.12.2025. Sopimus- sakkoa rakentamisvelvollisuuden rikkomisesta ei ole peritty eikä Lohjan Vuokra-asunnot Oy ole hakenut lisäaikaa keväällä 2025, kun jo silloin oli alustavasti sisäisesti tiedossa hakemuksen kaltainen tilanne.

Uuden kerrostalon kohta on siis edelleen rakentamaton. Myös pysäköinti- tontin kohta on täysin rakentamaton ja koskematon. Solmulan rakennus on paikallaan ja sille on 2.7.2019 rakennusvalvontaviranomainen myöntänyt muutosluvan asuntolasta asuinrakennukseksi Lohjan Vuokra-asunnot Oy:n hakemuksesta 7.1.2019. Lupa on kuitenkin toimettomana rauennut 19.7.2022 ja rakennuksen tiedoissa on edelleen asuntolarakennus. Asia jäi kesken kaupungin silloisen sote-puolen pyynnöstä Hiidensalmen asunto- messukohteen rakentamisen takia.

Lohjan kaupunki voi esitetyillä perusteilla suostua maanvuokrasopimusten päättämiseen. Uuden kerrostalon kohta on sitten aikanaan kaupungin vapaasti luovutettavissa.

3) Päättämissopimus

Maanvuokrasopimus ei ole irtisanottavissa, ellei niin poikkeavasti ole nimenomaisesti sovittu. Erillinen sopimaton irtisanominen on mahdollista vain äärimmäisisä maanvuokralain (258/1966) mukaisissa tilanteissa, joissa maanvuokralainen, tai jopa vielä äärimmäisemmin myös maan- vuokranantaja, ei ole ollenkaan täyttänyt perusvelvollisuuksiaan. Näissä maanvuokrasopimuksissa ei ole erikseen sovittu irtisanomisista. Ne ovat kuitenkin lopetettavissa yhteisesti sopimalla. Pelkkä Lohjan Vuokra-asunnot Oy:n (hallituksen)s oma päätös ei riitä.

Tekninen toimi, tai kaupunginhallitus, päättää erikseen itsenäisesti Solmulan rakennuksesta. Selvyyden ja johdonmukaisuuden vuoksi siihen liittyvä asiakirja ja tämä maanvuokrasopimusten päättämissopimus tulevat allekirjoitettaviksi samalla ja yhdellä kertaa. Maanvuokrasopimusten päättymispäivä on tuo allekirjoituspäivä. Maanvuokrasopimusten kirjausten poisto valtion maanmittauslaitoksella voi viedä yli puoli vuotta.

Vastaavia päättämissopimuksia on tehty pientalotonteista kaupungin- geodeetin päätöksinä 1 - 2 vuosittain. Maanvuokralainen vastaa maan- vuokrasta päättymispäivään saakka ja vastaa kuluista valtion maan- mittauslaitoksella maanvuokraoikeuden kirjaamisen poistamisesta ja kiinnitysten kuolettamisesta. Lisäksi maanvuokralainen vakuuttaa, että vuokra-alue ja sen maaperä ovat alkutilannetta vastaavassa kunnossa ja sen vuokra-alueelle viemät esineet yms. ovat poissa.

Liitteenä oleva päättämissopimus on muodossa, jossa sen allekirjoitus on vuoden 2026 alkupuoliskolla. Mikäli allekirjoitus on myöhemmin, on tontti- palveluilla oikeus ilman uutta päätöstä muuttaa sopimus teknisesti vastaamaan allekirjoituksen ajankohdan tilannetta.

Maanvuokrasopimusten päättämissopimuksen allekirjoittaminen edellyttää Teknisen toimen valmistelemaa päätöstä Solmulan rakennuksen osalta. Voi tulla tilanne, jossa Solmulan rakennuksesta ei välttämättä tule päätöstä tai sopimusta, joten silloin tähän maanvuokrasopimusten päättämisasiaan on mahdollisesti palattava uudelleen kaupunkikehityslautakunnassa.

4) Muuta

Tontin 4 jakaminen uuden kerrostalon tontiksi ja Solmulan rakennuksen tontiksi on mahdollista. Asiaa on jo katsottu kiinteistömuodostusviran- omaisen ja kuntatekniikan kanssa. Hyvällä yksinkertainen jako voi olla näin:

 Solmulan rakennuksen pohjoispuolella oleva le, eli leikkialue, jakautuu rakennusoikeuksien, 500 ja 1600 k-m², suhteessa sekä tontinrajan ja rakennuksen seinän vähimmäisetäisyys 4,0 m täyttyy. Tässä esitetty jako ei ole sama, tarkoituksella, kuin on ollut maanvuokrasopimusten jako olevan yhden tontin sisällä. Uuden kerrostalon tontti tarvitsee kuitenkin uudet vesi- ja viemärijohdot, sillä nykytilanteessa yhtenä tonttina uuden kerrostalon putket olisivat tulossa Solmulan rakennuksen pihan kautta. Tästä ei kuitenkaan tule uuden kerrostalon rakentajalle ylimääräisiä kustannuksia tavanomaisten liittymismaksujen lisäksi. Kyse on siitä, että tekninen toimi toteuttaa uudet putket sitten, kun uuden kerrostalon rakentaminen on varmaa. Uuden kerrostalon rakennusoikeuden hinnaksi voi suuruusluokkana arvioida noin 250 €/k-m², joka vastaa 400 000 € koko tontin hintana tai 20 000 € ensimmäisen kalenterivuoden maanvuokrana.

Solmulan rakennuksen kohdan uusi tontti saattaa mennä sellaisenaan harmaan listan myyntikohteeksi. Siitä päättä erikseen kaupunginhallitus teknisen toimen valmistelusta. Rakennusta ei ole suojeltu, mutta asema- kaavan määräyksen mukaan sitä ei saa purkaa. Uuden kerrostalon tontti voi mennä tarjoushuutokauppaan myöhemmällä kaupunkikehityslauta- kunnan päätöksellä tai jatkuvaan hakuun kaupunginvaltuuston hinnoittelu- päätöksen jälkeen (kahden AKA-arvion keskiarvo). Uusien tonttien lohkomiset, uusi erillinen sitova tonttijako ja varsinaiset lohkomiset, vievät eduskunnan säätämien lakien aikatauluissa 4 - 6 kuukautta, kun maan- vuokraoikeuksien kirjausmerkinnät ovat ensin poistuneet.

Lisätiedot maankäyttöinsinööri Riku Korhonen, riku.korhonen(at)lohja.fi

Oheismateriaali - Lohjan Vuokra-asunnot Oy:n hakemus 12.12.2025 (1 sivu),

 - maanvuokrasopimusten kartat, 2 kpl (2 sivua),

 - kaupunkisuunnittelulautakunnan päätös 23.2.2017 § 15 (2 sivua), ja

 - 11.5.2016 voimaantullut asemakaavanmuutos nro 511.

Liite - maanvuokrasopimusten päättämissopimus.

Esittelijä Kaupunkikehitysjohtaja Puistosalo Pekka

Päätösesitys

Päätös

Tiedoksi ote: hakija ja hakijan edustaja, tilapäällikkö Matti Peltonen, tekninen johtaja Markus Moisio kaupunkirakennejohtaja Pekka Puistosalo ja tonttipalvelut sisältäen kaupungingeodeetin

 tiedoksi: tekninen lautakunta

------------------------------------