Kaupunkikehityslautakunta
Esityslista 10.06.2026/Asianro 10

625/10.00.02.02/2026

Kaupunkikehityslautakunta 10.06.2026  

 1) Tiivistelmä

 Kaupunki hinnoittelee kahden (2) riippumattoman AKA-arvion keskiarvoina Roution rakentamattoman 3760 k-m²:n kerrostalorakennuspaikan hinnalle 272 600 € (72,50 €/k-m²) ja Ahtsalmen kaupunginosan Rajavartiostoon muodostuvan rakentamattoman 1600 k‑m²:n kerrostalotontin hinnalle 300 000 € (187,50 €/k‑m²).

2) Roution kerrostalorakennuspaikka

Tämä kerrostalorakennuspaikka vapautui, kun sillä ollut maanvuokra- sopimus Lohjan Vuokra-asunnot Oy:n kanssa päättyi erikseen sopimalla 26.6.2025 maanvuokralaisen purettua rakennukset ja siistittyä paikan. Vuonna 1986 (ja 2046 saakka) alkanut maanvuokrasopimuksen ennenaikainen päättäminen oli kaupunkikehityslautakunnan päätöksellä 2.4.2026 § 46. Oleva asemakaava on tullut voimaan 25.10.1973 Lohjan kunnan aikaisena rakennuskaavana RK15.

Näin ollen tämä kerrostalorakennuspaikka, 7370 m² ja 3760 km², on vapautunut kaupungin luovutettavaksi. Siitä on nyt helmi-maaliskuulta 2026 kaksi (2) ulkopuolisen riippumattoman kansallisen tason AKA-arvioijan arviota, joiden keskiarvo on 72,50 €/k-m² (70 €/k‑m² ja 75 €/k‑m²). Tämä on arvioissa kohdassa ’Salmenmäentie 28’. Tästä tulee hinnaksi 272 600 € tai 13 630 € ensimmäisen kalenterivuoden maanvuokrana (5 %). AKA-arvioiden hankinta (1190 € ja 1200 €) oli kilpailutuksen jälkeen maankäyttöinsinöörin päätös 29.1.2026 § 6 (kaupunkikehityslautakunta 3.2.2026 § 25).
---
Samoissa arvioissa oli mukana myös kolme (3) Roution keskustan läheistä lähivuosina päättyvän maanvuokrasopimuksen kerrostalopaikkaa. Niille kaikille molemmat arviot antoivat saman hinnan 75 €/k‑m². Yksi näistä kolmesta asuntoyhtiöstä on reagoinut alkuperäiseen yhteydenottooni 11.9.2025. Kaikki kolme saivat tietoonsa arvioiden tulokset heti jälkimmäisenkin arvion tultua 4.3.2026. Niiden osalta maanvuokrausten uusimiset tai omaksiostopäätökset tulevat sitten aikanaan kaupunkikehityslautakunnan päätöksinä kunkin asuntoyhtiön harkinnan mukaan. Lohjan olosuhteissa, varsinkaan nykyisissä, arvioinnit ovat käyttö- kelpoisia useiden vuosien ajan.

Tähän kaupungin omistamaan Roution kerrostalorakennuspaikkaan on ollut aloite parkkipaikoista (ks. Routio-oheismateriaalin sivut 2 ja 3). Sen käsittely oli kaupunginvaltuustossa 20.10.2025 § 168. Tämä kerrostalopaikka tulee kuitenkin haettavaksi tuosta aloitteesta huolimatta.  Vaikka kerrostalojen rakennusoikeuden kysyntä Routiolla on ilmeisen vähäistä, ja näin ison rakennusoikeuden erityisesti, on kaupungin kuitenkin parempi laittaa kerrostalopaikka haettavaksi kuin olla yrittämättä. Myöhemmin saattaa tulla katsottavaksi tämän ison rakennuspaikan jakaminen pienemmiksi. Vanhastaan olevat vesi- ja viemäriliittymät ovat kadun varressa. Uudesta rakentamisesta tulevat tavanomaiset liittymismaksut vesilaitokselle.

3) Ahtsalmen kaupunginosan Rajavartiostoon muodostuva kerrostalotontti

Maaliskuussa 2018 allekirjoitetuilla maanvuokrasopimuksilla Lohjan kaupunki on maanvuokrannut olemassa olevan Ahtsalmen kaupunginosan korttelin 224 kerrostalotontin nro 4 Lohjan Vuokra-asunnot Oy:lle. Toisella maanvuokrasopimuksella on ollut 1600 k‑m²:n uuden kerrostalon kohta ja toisella olemassa olevan Solmulan rakennuksen kohta. Lisäksi Solmulan rakennus siirtyi Lohjan Vuokra-asunnot Oy:n omistukseen yhden euron kauppahinnalla. Uuden kerrostalon rakentaminen ei ole kuitenkaan edennyt, joten maanvuokrasopimusten päättämisestä on kaupunkikehityslautakunnan päätös 15.1.2026 § 12. Edellytyksenä on erillinen mutta yhtäaikainen asiakirja Teknisestä toimesta Solmulan rakennuksen omistuksen siirtymisestä takaisin kaupungille. Sen toimeenpano on kesken. Oleva asemakaava on tullut voimaan 11.5.2016 asemakaavanmuutoksena nro 511. Sekä Solmulan rakennuksen että tämän uuden kerrostalon pysäköinti on asemakaavassa osoitettu kadun toiselle puolelle korttelin 98 LPA-tontille.

Tämän olevan tontin nro 4 osalta on vireillä tonttijaon muutos (ks. Ahtsalmen Rajavartioston oheismateriaalin sivu 2). Siinä sekä Solmulan rakennus ja että uuden kerrostalon kohta saavat omat itsenäiset tonttinsa.
Solmulan rakennus omalla tontillaan tullee aikanaan erillisellä kaupunginhallituksen päätöksellä laitettavaksi myyntiin harmaalta listalta. Uuden kerrostalon tontti saa nyt tässä päätöksessä hintansa. Toinen AKA-arvio antaa 380 000 € (237,50 €/k‑m²) ja toinen 220 000 € (137,50 €/k‑m²): niiden keskiarvo 300 000 € (187,50 €/k‑m²). Se on ensimmäisen kalenterivuoden maanvuokrana 15 000 € (5 %). Lohjan oloissa arvioiden vaihtelevuus on tavanomaista. Tämä hinta on pätevä, vaikka vireillä olevan tonttijaonmuutoksen tontin lopullinen muoto ei olisikaan nyt kesäkuussa 2026 tiedossa olevan luonnoksen mukainen. Hinnan peruste on 1600 k‑m²:n rakennusoikeus, ei maapinta-ala eikä tontin muoto. Tonttijaonmuutoksen viranomaisprosessin tulee juuri pitää huolta siitä, että tuleva tontti on rakentamislupa- ja rakentamiskelpoinen.  

AKA-arvioiden hankinta (950 € ja 1050 €) oli kilpailutuksen jälkeen maankäyttöinsinöörin päätös 29.4.2026 § 49 (kaupunkikehityslautakunta 6.5.2026 § 68). Uuden kerrostalon tontti tarvitsee uudet vesi- ja viemärijohdot, sillä nykytilanteessa yhtenä tonttina uuden kerrostalon putket olisivat tulossa Solmulan rakennuksen pihan kautta. Tästä ei kuitenkaan tule uuden kerrostalon rakentajalle ylimääräisiä kustannuksia tavanomaisten liittymismaksujen lisäksi. Kyse on siitä, että tekninen toimi toteuttaa uudet putket sitten, kun uuden kerrostalon rakentaminen on varmaa. Tästä voi aiheutua pieni ajallinen viivästys kerrostalon rakentamisessa, mutta se tulee tontin hakutietoihin. Asemakaavan mukaan puustoa tulee säästää mahdollisimman paljon, joten kaupungin hakkuu ennen tontinluovutusta on tarpeeton. 

Kumpikaan AKA-arvio ei anna mitään erillisarvoa LPA-tontille. Tämän vuoksi erillinen korttelin 98 LPA-tontti tulee maanvuokrattavaksi
osittain tämän uuden kerrostalon tontin ostajalle tai maanvuokraajalle.
Lähtökohtaisesti jakosuhde on Solmulan rakennuksen ja uuden kerrostalon
rakennusoikeuksien suhde. Samaa menettelyä on käytetty Hiidensalmen
asuntomessualueen tonteilla, joissa samaa pysäköintitonttia käyttää

useampi asuntotontti. Sielläkään asuntotonttien AKA-arviot eivät antaneet erillistä arvoa pysäköintitontille tai sen osille. Kun maanvuokrauksen pitää kuitenkin olla vastikkeellista, olivat pysäköintitonttien osien maanvuokraukset 200 €:n kertavuokralla noin 45 vuodeksi. Tämä sama menettely käy myös Rajavartiostoon. Tilanne on toki hyvällä tavalla yksin- kertaisempi, kun toimijoita on vain kaksi.
Myöhemmin Rajavartiostossa tilanteen vakiinnuttua on nykyinen pysäköintitontti mahdollista jakaa ja myydä kerrostalotontin osuus sen asuntoyhtiölle. Siitä tulee aikanaan kaupungin uudet päätökset tonttijaon muuttamisesta ja uuden pysäköintitontin myymisestä. Kun asemakaava siis osoittaa kortteliin 98 pysäköintiä sekä Solmulan rakennuksen osalta että uuden kerrostalon osalta, tulee asemakaavan toteutumisesta huolehtia sekä tonttipuolen yksityisoikeudellisilla sopimuksilla että täysin itsenäisesti rakennusvalvontaviranomaisen suunnalta rakentamislupien yhteydessä. Rajoittava tekijä on pysäköintitontin kadunpuoleisen sivun liittymäkiellon laajuus asemakaavassa.

4) Muuta

Tämä päätös on oletusaikataulun mukaan kaupunkikehityslautakunnassa nyt 10.6.2026, kaupunginhallituksessa elokuussa 2026 ja kaupunginvaltuustossa 21.9.2026. Kaupunginvaltuuston päätös on ilman hallinto-oikeusvalituksia lainvoimainen 5.11.2026. Roution kerrostalorakennuspaikka voi mennä saman tien jatkuvaan hakuun tuolloin lainvoiman jälkeen marraskuun 2026 alussa. Kummankin kerrostalopaikan luovutuspäätös on kaupunkikehityslautakunnan toimivallassa.

Ahtsalmen Rajavartioston muodostuva tontti voi myös mennä hakuun tuolloin, mikäli tontin lohkominen on kunnossa ja olevien maanvuokrasopimusten päättämisten myötä maanvuokraoikeuksien kirjaukset ovat poistuneet kiinteistörekisteristä valtion maanmittauslaitoksella. On mahdollista, että em. toimet kestävät vuoden 2027 puolelle Solmulan rakennusasian ollessa vielä kesken nyt kesäkuun 2026 alussa. Tontti on alkuun määräaikaisessa haussa noin 3 kuukauden ajan. Mikäli hakemuksia on useampi kuin yksi, tulee kaikkien kelpoisten hakemusten kesken arvonta. Mikäli määräajassa ei tule hakemuksia, menee tontti jatkuvaan hakuun. ARA-hintaista hakemusta ei oteta huomioon määräaikaisessa haussa. ARA on nykyään VARKE, Valtion tukeman asuntorakentamisen keskus, ja sen hinta on 120 €/k‑m² tässä sijainnissa.

Routiolla on tarpeen määrittää myös rakentamisvelvollisuuden määrä, joka voi olla suhteellisen alhainen eli 50 % rakennusoikeudesta. Se voi lisätä tämän kerrostalorakennuspaikan houkuttelevuutta, vaikka kauppahinta/ maanvuokra on täydestä rakennusoikeudesta. Ahtsalmen Rajavartiostossa rakentamisvelvollisuuden tulee taas olla melko korkea eli 80 % kaupunkimaisen ympäristön jatkuvuudeksi. Yleiset rakentamattomien tonttien ja rakennuspaikkojen luovutusehdot on hyväksytty viimeksi kaupunginvaltuustossa 14.12.2022 § 158. Niiden päivittämiselle ei ole ilmennyt tarvetta.

Lisätiedot Maankäyttöinsinööri Riku Korhonen, riku.korhonen (a) lohja.fi

Oheismateriaali - kartta ja tietoja Roution kerrostalorakennuspaikasta (3 sivua)

 - Ahtsalmen kaupunginosan Rajavartiostoon muodostuvan kerrostalotontin kartta, erillisen sitovan tonttijaon muutosluonnos sekä havainnekuva asemakaavanmuutoksen yhteydestä vuodelta 2014 (3 sivua)

 - arviokirja 1 AKA-arvio 10.2.2026, Roution kerrostalorakennuspaikan hinnoittelu, kohta ”Salmenmäentie 28” sivulla 2, (21 sivua)

 - arviokirja 2 AKA-arvio 3.3.2026, Roution kerrostalorakennuspaikan hinnoittelu, kohta ”Salmenmäentie 28” sivulla 14, (15 sivua)

 - arviokirja 1 AKA-arvio 13.5.2026, Rajavartiostoon muodostuvan kerrostalotontin hinnoittelu, arvosivu 6, (6 sivua)

 - arviokirja 2 AKA-arvio 11.5.2026, Rajavartiostoon muodostuvan kerrostalotontin hinnoittelu, arvosivu 15, (16 sivua)

 - selostustekstissä mainitut kaupunkikehityslautakunnan maanvuokra- sopimusten päättämisten päätökset ja AKA-arvioiden hankintapäätökset (17 sivua)

 Arviokirjat ovat salassa pidettäviä lain viranomaisten toiminnan julkisuudesta (621/1999) § 24 momentin 1 kohtien 17 ja 20 perusteella.

Esittelijä vs. Kaupunkikehitysjohtaja Perämäki Pasi

Päätösesitys

Päätös

Tiedoksi kaupunginhallituksen esityslistalle

------------------------------------